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2012年2月10日 (金)

団地再生:外断熱改修は2巡目がオトク

外断熱改修をすると建物の耐久性はどこまで延びるのか。それはみんなが知りたいこと。ただ、外断熱が無い期間がどれほどだったかが起因するが、大規模修繕の二巡目に行うのが現実的だと思う。というのも三度目になると重ね塗りの為、塗装の付着力が弱っていて、外壁塗装をはがしてからの下地からの再塗装になると言われているからだ。外断熱だけではなく外部に貼っているタイルや吹付け材にも付着に関する耐用年限がある。施工状況や材質にも依るが、タイルなどは12年の大規模修繕でも浮き調査をすると相当量の張り替えが必要になる。一枚一枚張り替えていくタイルの修繕は修繕費用の大半を占めるほどで、見かけの良いタイルの修繕はお金も掛かることが解っている。最近ではタイル落下の事故が多くなったので、タイル落下の危険を回避する注意義務が建物管理者に架せられている。

一方、吹付け材(一般に吹き付けタイル)だが、下地と表面材に分かれていて、下地の付着力が表面の温熱変化により剥離することが解っている。全面的な薄利ではないので危険という程には及ばないが、部分的に膨れやヒビが入り、雨水が浸入しているケースもある。こうした状況が大規模修繕周期の三回目、つまり36年ほど経過するとその上に塗装することが限界に達することになる。つまり表面の塗装が重くなり剥離する可能性が高くなるので、一端下地からはぎ取って塗り直さなければならないのだ。当然、その費用は馬鹿にならない。

そこでお勧めは付着力の有る内に外断熱改修を行うことだ。外断熱改修を終えるとコンクリートの伸縮も抑えられ、外壁の環境は一変する。コンクリートのひび割れや鉄筋の浮きなど、将来的に問題になる箇所はきちんと修繕した後に細かいモルタルで下塗りをして断熱材を貼る。断熱施工の方法は幾つかあるが基本的に湿式断熱方式がコスト的にもコンクリートを痛めないと言う点に置いても良い選択だと思うが、我が団地もこの方法を採用した。外断熱の上にタイル張りの工法もあるが、タイルについては基本的に付着力の問題から採用しないこととした。一部、玄関周りに使う程度で外壁には軽い材料が望ましい。躯体にも負荷を与えないことが、長期活用が可能な建物になる。そこで24年目をタイミングと捉える。そこそこ修繕積立金も溜まっていて、自己資金でも出来る蓄積があればさらに安心だ。

概算で言うと、屋根も床下も含めて外断熱改修を行うのには大規模修繕の3倍の費用がかかる。それに諸々の費用が嵩むと尻込みする管理組合も出てくる。でも屋根は当然15年か18年周期で行うものだし、開口部の性能アップも全体でしなければ各戸でインナーサッシを付けることになる。いずれ費用は発生することだし、個々に改善する費用は発生する。個別の改善は全体で工事するより割高なはず。そうなると外断熱の費用だけの問題。それも36年目の塗装のはぎ取り代を考えると、そのコストはせいぜい定期的な大規模修繕費用の2倍程度で納まることになろう。それで建物の寿命が、たとえ30年でも延びれば十分すぎるだろうし、暖房コストの三分の一の節約実績から累積すれば大変な額になる。結露が無くなり、カビの発生しないダニの繁殖しない、快適な環境に費用は負担にならないと言うのが私の意見。

「あなたは外断熱を選びますか、それとも相変わらず従来の改修を続けますか?」

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