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2017年1月31日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、1981年の新耐震設計基準前後』

取りも直さず40年前の分譲団地は旧耐震基準で建てられているのです。だから行政としては耐震診断を実施して必要な耐震補強を施すことでストックの安全性を保ちたいとして施策を繰り返しているのですが、実態としては分譲団地やマンションの管理組合は動かない。

耐震基準の変更は1971年にも行われています。1968年の十勝沖地震の経験で鉄筋コンクリート建物の粘り力が強化されました。そして10年後の1978年の宮城県沖地震(M7.4、震度5)で甚大な家屋倒壊被害が発生しました。そこで新耐震設計基準が施行されました。それから1995年阪神・淡路大震災が発生して、奇しくも新耐震と旧耐震基準との差が実証されました。

※新耐震と旧耐震の違いを阪神大震災の被災状況で診るために以下のホームページを参照しました。

http://www.sinnihon-g.co.jp/taishin-sindan/background.html

旧耐震基準の元で建築された建築物

大破以上…30%弱、中・小破…40%弱、

軽微または被害なし…30%弱

新耐震基準の元で建築された建築物

大破以上…10%弱、中・小破…20%弱、

軽微または被害なし…70%強

それ以降、新耐震基準が信頼を強め、耐震設計の標準とされ、耐震補強も新耐震基準にもとずく基準へと指導が強化されてきました。特に首都圏直下型震災が30年以内70%の確率で発生するとの予測が一般化されている中で、耐震補強が強力に進められてきました。公共施設の補強はもとより半ば強制的に進められてきたのですが、民間企業などの建物も耐震補強を進めてきました。しかし残念ながら民間マンションや戸建て住宅の耐震補強にについはほとんど進んでいません。

今般の熊本地方の震災発生で、多くの木造家屋が倒壊しました。また、耐震補強前の庁舎も柱が折れ使用できなくなりました。震源は断層帯のズレに起因した現象で特に複合した断層帯の連動に依る震災で、断層帯に当たる建物の被害が目立ちました。多くの方々が被災され震災の怖さを見せつけられました。とりわけ震災期間が長期に渡ったため、復興の対応が遅れています。実は同様の断層帯地震を含む震災の予測が首都圏直下型地震を想定しており、さらに関東大震災と同様な東海地震についても高い確率で発生することが予測されていて、東京はダブルパンチの状況にあります。

こうした中の耐震対策ですが、阪神大震災の事例や熊本地方地震などを通しても、被災範囲が限られていることが耐震補強に資金を投入できない事情があるように思えます。「診断をすると対策をしなければならなくなると当然資金が必要になります。その場合耐震補強がなされない状態では、資産価値が減衰するなどの二次的な被害が発生する可能性がある」という指摘です。これは建物の所有者としては本音だと思うので、やはり耐震補強は国の税金で進めなければどうにもならないものだと思えるのですが、為政者の思惑はいつも他力本願です。

2017年1月30日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「⑦耐震的に安心できる団地」』

概ね階段型の住棟は新耐震基準でも安全だという結論が出ますが、高層棟の建物では耐震補強が必要になるのが通例です。だから、耐震補強の費用支出や不動産評価に依る資産価値の下落を恐れて耐震診断を受けない管理組合も現れています。40年前の集合住宅は殆どがエレベーターの無い建物ですが、中には高層で分譲された分譲団地もあり、その耐震補強はおそらく相当な費用になると思われます。

多摩ニュータウンの40年経過した高層の分譲団地では1976年に完成した3棟の高層団地があります。住戸面積は65㎡なので何とか使える間取りが確保できそうですが、エレベーターがついているということから、空き家が発生しても高齢者が入居するケースが多くなるようです。むしろエレベーターが高齢者の集中を呼んでいるとすれば期待とは裏腹な状況と言わざるを得ません。こうして住替えの循環を整理すると、若い世代の住まいとして適度な面積であることを前提に、的確なリノベーションが行われ中層団地の不動産が流通していきます。当然のように上階は若い世代が担っていきます。割安にもなりますのでリノベーションに費用を傾注し、個性的な住まいが生まれるかもしれません。

エレベーターが無く高齢者が滞留していた中層団地も阻害していた高齢者の居住が確保できることで、若い世代との住み分けが見事にできることになります。それにそもそも耐震補強もせずに耐震性能があることが資産の価値を安定させ、「⑦耐震的に安心できる団地」として長期利用できるのであれば、資産価値の評価は自ずと安定してきます。特に階段型住棟で壁構造の建物は、従来から耐震的に安心できる団地として評価されており、積極的に耐震診断を受けて、安心を保証できる性能を確保しておくべきでしょう。

多摩市では2019年度から耐震診断の補助事業を強化することにしており、耐震診断が容易になります。これにより棟別の費用負担が少なくなり、管理組合の耐震診断の取り組みが促進されると思われます。「30年以内に70%の確率」で襲来すると予測されている地震対策として、「安心」は重要な課題となるのです。

●非木造住宅耐震診断補助

耐震診断に要した費用(消費税を除く。)と、補助対象基準額のどちらか低い額の3分の2の額。ただし、1棟当たり200万円(1戸当たり5万円)を限度とする。

※補助対象基準額:以下により算出した額の合計額

床面積1,000㎡以下の部分=2,060円/㎡

床面積2,000㎡以下の部分=1,540円/㎡

床面積2,000㎡超の部分 =1,030円/㎡

2017年1月29日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「⑥良好な管理で長寿命化、バリアフリー化が進んでいる団地』

適切なメンテナンスで建物の長寿命化は進みます。まずは耐震化も含めて100年の寿命を確認した上で、外部廻のバリアフリー化を進めます。階段型住棟でのエレベーター設置可能性は殆ど無いので、これについてはバリアフリー住宅を別途建設するという選択がベターでしょう。こうして団地内での住替えがスムーズに出来るようになり、例えば5階から1階への住替えや1階の住戸をシェアするなどの応用も利くようになります。一つのタガを外すと、ずっと使い良くなるのが団地なのです。バリアフリーの団地とは、単に段差解消という概念ではなく、単身高齢者の住まいを作ることで生まれる循環の仕組みが促進され、新たなニーズに対応した住替えやシェアハウスとしての住宅の利用もスムーズに仕組みが流れるようになります。

高齢者の住宅を建設して運営する提案をしました。これが実現すると10戸の空き家が発生します。それをリノベーションカタログ付きで入居希望者に紹介して、気に入れば不動産を購入して自らがリノベーション工事を発注します。これにより購入者はリスクのないアフォーダブルな住宅が手にはいります。その購入資金は高齢者に渡り、それが施設入居の保証金になります。管理組合の負担はありません。

もし1階が空けば、管理組合に情報を集めます。そして上階の高齢者との住替えを斡旋します。それにより階段の負担が急速に減衰します。さらに車椅子利用が必要にでもなるようならば、バルコニー側からのリフト設置も可能です。もちろん高齢者施設があいていれば入居できますが、タイミングよく空くことはまず無いので、建物側で改善します。

また、1階の住戸を管理組合で購入することもできます。その場合の目的は高齢者のシェアハウス利用です。投資額については購入費を600万円、リノベーション費用を含めて1200万円とすると、管理組合として償却するのはリノベーション費用の600万円になります。20年間で割り算すると月々2.5万円、それに土地費の利回り2%で1万円、さらに管理費や修繕積立金、固定資産税などを合算すると6万円ほどになり、それを2人でシェアすると一人分の負担は3万円になります。ただ、管理組合が所有し運営するとなると、空き家リスクも伴いますが、これにより住み替えによる住まいの循環というバリアフリー化がさらに促進されることになります。こうして管理組合の投資で居住者はさらに住みやすくなり、団地のブランド化はさらに進みます。

2017年1月28日 (土)

ちょっと目先を変えて「神社の鹿」。I do something new a little, and, "deer in a shrine".

写真の厳島神社にいる鹿は、神の使いとして信仰の対象となっているようですが、自然界の実態としては害獣として処理されている現実もあり、そもそも増えすぎると人工的に処理されることもあるので、それが信仰にまで結びつける説明に違和感を覚えます。古くは狩猟社会では鹿は獲物だったし、江戸時代にもシカやイノシシはお狩場での獲物だったわけです。それを神の使いにまで祭り上げる必要はないように思うのですがいかがでしょう。

日本の伝統的な信仰にはアニミズム的な自然崇拝という信仰が息づいているので、鹿が境内の草を食んで清潔にしてくれるという言い方もできますが、木の皮をかじったり、至る所で糞を撒いて汚すので、必ずしも益獣とは言えないのです。ちなみにアメリカの公園などで見かけるリスですが、日本人はかわいいと思っているのですが、アメリカでは疫病を伝染する害獣に分類されているようです。さて、この動物たち、どう扱っていいものやら・・・。

I do something new a little, and, "deer in a shrine".

The deer in Itsukushima-jinja of a picture is a god, usage, as it seems made the target of belief, but there is also actuality processed as a pest as the reality of the natural world, and when it's too increased, after all it's processed artificially, so uneasiness is felt in the explanation that even ties to belief. A deer was a game by hunting society in the old days and a deer and a wild boar are also the reason which was a game at a hunting ground in the Edo Period. That, of a god, usage, I think it isn't necessary to flatter, but how about?

Belief as animism-like natural worship is breathing in Japanese traditional belief, so a deer can hurt grass in a precinct and also do the way of speaking you make clean, but wooden leather is taken a bite of, and feces is scattered and violated at everywhere, so it can't always be said a profit animal. By the way, it's the squirrel across which I come at an American park, I think the Japanese is cute, you seem to be classifying a plague into an infectious pest in the United States. Now, these animals, something how may which be handled and*...

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2017年1月27日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「⑤リノベーションが進み住戸や世帯が多様化している団地』

高齢者が滞留している団地では若返り化が進みません。だから高齢者を追い出す(言葉が過激で、すみません)ことが先に必要で、スムーズに追い出せると若い世代が入ってくるという塩梅になります。つまり「ところてん作戦」がスムーズにいっている団地は活性化しているということになります。この「ところてん作戦」という表現は若い人にはわからないかもしれません。

嘗て、ところてんは八百屋で豆腐のような塊で販売されていたのです。木製の突き棒のある箱型に挿入して網の目に編んだ先端の口から押し出して綿状にするのが通例だったのです。今はすでに細く切られた状態でパックに入れて販売されているので、そもそもの状態がわからなければ想像もつかないものになります。そこで「ところてん作戦」という表現はすでに死後かもしれませんが使わせていただきます(世代ギャップを感じます)。とはいえ他の表現が見つからないのです。つまり「ところてん作戦」は高齢者が滞留している状況を打開するために高齢者の移住を促進しなければならないという前提条件を明確にしたいという意志の表れなのですが・・・。

そこで高齢者の次なる住まいをと考え、近隣にあるUR賃貸や公社の賃貸住宅をと住替えを提案するのですが、現実的には家賃も高く、わざわざ育ててきた団地コミュニティを離れていく必要は無いはず。外部から消去法的に、現状で供給されている高齢者にも門戸を開いているエレベーター付きの住宅を斡旋する方法で住み替えを進めようとするのですが、うまくいきません。高齢化した居住者の理想は、40年も住んでいるコミュニティを離れないで終わりたいと考えるのが普通の感覚です。

だから、そうした要望に適した施設を「現在のコミュニティの中で住居費が負担にならないバリアフリーの住まい」を提供することができれば最良の方法になるのではないかというのが私の主張なのです。そこで、「地域に無いものならば作ればいい」という考えに行き着くのです。

団地には敷地の余裕があります。容積率もたっぷり余っています。そこに団地管理組合で高齢者住宅を造ります。バリアフリーを安価に確保するためには平屋の木造です。一人のプライバシーを確保する個室には、トイレと洗面、そしてミニキッチンを備えます。ベッドと応接コーナーや机などが並ぶ空間を含めて20㎡くらいを専用面積として確保します。個室の数は10戸くらいで、共用の食堂やキッチン、浴室や洗濯室、リビングルームなどを設けます。概ね400㎡~500㎡の建物を8千万円~1億円で設備や備品を含めて整備します。

それに対して入居者は入居保証金として600万円を預託します。10人ですから6000万円になります。その金額はご自分で居住している資産の売却金額に相当しますから入居者にとっては資産を移動しただけでバリアフリー住宅に住み替えも叶うことになります。不足分は団地内や関係者からのファンド、つまり投資でまかないます。こうして団地管理組合の資金は負担なしで建設します。これで漸く空き家になった住宅のリノベーションが可能になります。つまり若い世代への移譲が可能になるのです。ところてん方式、お分かりいただけたでしょうか。

2017年1月26日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「④イベントなどが多くコミュニティが豊かな団地』

生活の楽しみがあるのは基本的にコミュニティの力です。餅つきも映写会も夏祭りも芋煮会も季節の行事として行われている団地は人気があります。「餅つきはつき手がいなくなった」「衛生上よくない」「子供がいなくなったから」「人の出が悪い」「管理組合は自治会ではない」などできなくなった理由を並べる団地があります。こうした団地は人の循環も悪くなります。高齢化して空き家が増え、管理費や修繕積立金の滞納も発生します。

団地の盛衰は居住者のコミュニティで決まります。エレベーターの問題でも駅から遠いという問題でもありません。そこで楽しく暮らせるかどうかです。楽しければ離れられません。それが団地の魅力なのです。それは地方の集落でも同じです。過疎地にならない集落があります。孤独にならない島があります。大都市でも過疎化する場合があります。孤独に苛まされやすいのが大都市です。団地に住み続けることが出来るのは相互に安心できる関係が育っているからで、コミュニティは育てていくものです。人と人が交わると安心が生まれます。その関係を広げることで更なる安心が生まれ、コミュニティが育ちます。みんなでイベントを具体化することで仲間意識が育ちます。仲間を捨てて他に出るのは勇気のいることです。

友人が千葉県の大網に引っ越すということを聞きました。釣りが好きなので海に近いほうが良いのかなとも思ったりしましたが、私にはなかなかできません。香川県出身なので瀬戸内に移住できないかと考えても見ましたが、独りでの住替えは苦労がつきまといそうでできません。親戚は何人かはいるし高校までの友達もいるにはいますが、それが精神生活と言うかコミュニティとしての役割を担うというわけにも行かないのです。やはり家族があって近隣のコミュニティがあって、そして地域の付き合いが生まれて日々喜怒哀楽を感じて過ごすのが人間の精神安定に寄与するようです。孤立しても孤独でも耐え切れないようです。

達磨大師も洞窟の奥で世間に背中を向けて座禅を組んでいますが、それを支える信者がいます。仙人といえども孤高で生きるなんてことはできないのが真相でしょう。誰かが支え、誰かと心を共にして安心が生まれます。それがコミュニティなのです。そのコミュニティ作りには団地が最適です。でもそれは自らも参加して育てることが基本になります。

2017年1月25日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「③住み替え等、世代交代がうまくいっている団地」にするために』

毎朝の通勤時に小学生がまとまって通学する子供の声がする。遅れて走っていく子供もいるし、中学校の校門では校長先生以下、毎朝恒例の「コミュニティデイ活動」で通勤通学者にあいさつを繰り返している駅までの歩行者専用道路に沿って小学生と中学生が行き来する。その中に保育園に送る親子が、冷たい風に頬を赤らめながら自転車で走っていく。保育園の前では保育士が玄関前を清掃しながら朝の挨拶を繰り返す。駅前には障害を持つバスが待っており、そこへゆっくりと歩を進めている障害施設に通う青年も混じっています。精神障害で日常的に大声で吠える青年を地域で受け止めながら朝のひと時が過ぎていきます。駅前は通勤通学の人々で賑やかです。地域は多様なんだという実証がその毎日が、そこにはあります。

駅周辺には多様な商業施設があり職場があり大学があります、学校に通う子供たち、各施設からの迎えにマイクロバスが並び、引率するサポーターが暮らしの一つとして活躍しています。それぞれが役割を担って地域を支えていて、日常が過ぎていく現場があります。そうそこは好循環な街が生き生きと綴られています。団地もその中にあります。確かに高齢化や少子化、あるいは建物の老朽化も進んでいくでしょう。当然、世帯分離も進んで人口減少も気がかりです。ただ、一つ言えることは地域の魅力づくりが上手くいっているということだと思います。

そこには世代が混ざる機運があります。多摩ニュータウンという都市形態がうまく機能しているのでしょう。基幹駅を中心としたネットワークが形成されているように思います。中には「40年を過ぎた分譲団地」もあります。新陳代謝が滞っていて起死回生の出来事でもない限り、このまま沈滞化しそうで心配です。でも全てがそうではなく近接して20年30年の公的分譲団地、10年の民間マンションなど多様化が進んでいます。確かに偏りはありますが、それぞれが独自の魅力づくりに取り組んでいて沈滞化を避けようと努力しているのです。

ただ、各団地の取組内容が異なります。隣の芝生が青く見えていて、自らの団地の良さを発見できない管理組合もあるでしょう。他の団地に見向きもせず、独自路線をひた走る団地もあるでしょう。これからの人口減少社会では、衰退する団地と発展する団地にはっきりと別れてくると思います。あなたの団地が未来に向けてビジョンを持ち、計画的にバージョンアップしていくことを願いますが、どのように展開するかはあなた次第かもしれません。

2017年1月24日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「②メンテナンスフリーや省エネなどで、ランニングコストの比較的少ない団地」にするために』

家の維持管理は費用がかかるものです。一般的に戸建てよりも集合住宅が安価ではあるものの、日常的な管理費用や計画的に建物などを維持管理する費用がかかります。それが「管理費」と「修繕積立金」にあたります。その他に「自転車置き場利用料」「駐車場代」「インターネット利用代」など団地やマンションの特徴によって加算される費用があります。それらはマンションや団地の管理組合に支払う費用になります。加えて建物を所有していると発生する「固定資産税」や「都市計画税」があります。これは地方税ですが資産評価が下がると税金も下がりますが、集合住宅の場合、耐用年数が長いので下落率は少なくなります。

 

上記の費用の内、最もコストダウンが可能なのは「修繕積立金」です。もし建物や外構が長寿命な材質で造られていれば、修繕費用は激減します。たとえばペンキ塗りですが、ステンレスやアルミで作っていれば発生しません。コンクリートの劣化についても外装を保護する材料で覆っていれば耐久性は格段に上がります。したがって耐震性などの劣化の心配も減衰します。40年過ぎた59㎡の団地の例では修繕積立金が1万円/月のようです。管理費が4.2千円ですから、14.2千円/月が維持管理費用になります。それが修繕積立金が半額になれば月々の出費は5千円減ります。これは月々5千円の収入増加になり年金生活者には大きいものです。一方、165㎡の団地の場合には管理費1.8万円、修繕積立金1.8万円です。そもそも母数が大きいので、節約すれば効果も大きくなります。

 

これらの努力には「管理費の節約」も可能です。それはすでに説明しましたが建物管理を自主管理に変えることです。他力本願ではない方法を模索することが必要です。165㎡の団地でも広すぎる集会所で高齢者介護施設に転用できないかと検討されていました。考えてみれば165㎡の住宅の持ち主も、自宅を開放することで管理組合に貸して、全体を若者も含めたシャアハウスとして活用し自分たちは駅前の小さな住戸に移るなどの方法がありそうです。さらに59㎡の団地こそ、自ら管理で「管理組合法人」を設立することで団地ビジネスに展開することも可能でしょう。そうなると管理費や修繕積立金を不要にすることだって可能です。実は自分たちが共有する不動産の賃料で修繕積立金と管理費を賄っているマンションがあるんですから。

2017年1月23日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、「①最寄り駅から10分以内、利便性の高い団地」にするために』

団地が駅の傍に移動するわけにはいかないので、新たに近くに駅ができることがあると資産価値は高騰します。『何をアホな』と言われそうですが、多摩ニュータウンでは尾根幹線が整備され、バス・ラピッド・トランジット(英: bus rapid transit, BRT)が開通すれば交通利便性は画期的に向上するのです。私の想定では調布市から相模原駅までのコースで、多摩市側では「(仮称)多摩東公園」「(仮称)多摩市立諏訪小学校」「(仮称)国士舘大学」「(仮称)東京都中央卸売市場」「(仮称)惠泉女子大」「(仮称)一本杉公園」「(仮称)唐木田駅」「(仮称)ベルクぐりーんうぉーく」というコースを辿っていきます。さらに細かく駅を刻んでもいいかもしれませんが尾根幹線を一挙に利便性の高い道路に変貌させることができます。

市街地の公共交通網が発達すると利便性は一挙に向上し、多摩ニュータウンの団地でもバス便だった団地は新交通システムの軌道交通網のBRTにより俄然利便性が増すことになります。ダイレクトに調布駅に、あるいは相模原駅にアクセスできます。専用バスレーンを走るので車両も二両連結や完全バリアフリー車両(車椅子利用者が自らの力で乗降できる車両)を接続して運行することができるので、可能性としては無人運転すら想定してもいいでしょう。まあ、当面は職を奪わないように、地元のバス会社をリタイヤした人の再就職先でもいいですし、地域で運営する会社として位置づけたいものです。

こうして尾根幹線BRTが開通すれば尾根幹線沿いの団地の資産価値は急騰します。また尾根幹線の利便性アップは多くの企業の誘致が続出するでしょう。ただでさえ大手企業の研修センターやコンピューターセンターなどが立地している場所ですから、震災に強い企業拠点として転入する企業も増えるはずです。それにリニア新幹線とのアクセスが約束されるために、グローバル企業も進出してくるでしょう。実は多摩ニュータウンという立地は、これまでの不便地にある団地が「①最寄り駅から10分以内、利便性の高い団地」に変化することが可能な地区なのだということを改めて知ることになるのです。

ニュータウン開発で有名な千葉県の民間開発のニュータウン『ユーカリが丘』があります。団地全体に利便性を確保すべく、団地内に新交通システム(自動案内軌条式旅客輸送システム)を走らせています。さらに高齢化などの利便性を確保するための電気コミュニティーバス整備計画を進めています。民間主体の開発が居住者の利便性を次々とサポートすることで人気を集めているニュータウンですが、多摩ニュータウンもまた居住者主導で利便性を高める団地として再生させることができると思っています。

2017年1月22日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、どう活かすのか』

40年経った団地はまだまだ使えるのですが、未来を見据えながら利用を考えなければ本当の行く末は占えないようです。しかも団地の地理的位置や経済的社会的なポジション、さらにグローバル社会に位置づけられる都市の中での当該団地の役割など、団地といえども影響を受ける未来があるので、そもそもその団地だけを診て評価できるものではありません。そこで、多摩ニュータウン内にある40年を過ぎた分譲団地に絞って将来的な利用を考察したいと思います。その場合、多摩ニュータウンの未来予測がまずは必要になります。

そこで基本的な条件を整理してみます。一つは人口です。世界一の東京都市圏に位置づけられた安全地域多摩ニュータウンです。リニア新幹線効果もあるとは思いますが、今後の首都圏直下地震にも耐えて人口の集中が予想されます。したがって今後30年間は人口は安定すると考えています。つまり世帯数は変わらないとします。万一、人口減小が発生しても、多摩ニュータウン内の約半数は公的賃貸住宅です。特にUR賃貸住宅や公社賃貸住宅の用途廃止などが発生する可能性はあります。当然、その後の土地利用は高齢者施設や子育て支援施設などの福祉施設が配置されるでしょう。

こうした環境の中で分譲団地はその役割を先鋭化させます。特に団地が古くなればなるほど格差が現れてきてブランド化する団地と陳腐化する団地の格差は格段の差が現れます。多摩ニュータウンを含む周辺の団地でもすでに中古価格の下がらない団地と値落ちが激しい団地が現れています。寝落ちが激しい区域は基本的にバス便だっり旧態然とした団地タイプの団地です。基本的に価格が低迷していますから、リノベーション効果が顕在化していて、再販業者が狙い定めています。こうした団地は要注意です。一方、中古価格が下がらない団地は全体のメンテナンスが行き届いていることや品質に比較してランニングコストが少ない団地です。そもそも大規模修繕などを通じて品質改良を進めていることで、メンテナンスフリー、省エネ化、建物の長寿命化、外部周りのバリアフリー化などに積極的に取り組んでいます。

このように観てくると以下のような評価ポイントに整理できそうです。週刊誌的な評価をすると以下の7項目の内、3項目以上が当てはまれば団地は活かされていると言えるでしょう。

① 最寄り駅から10分以内、利便性の高い団地

② メンテナンスフリーや省エネなどで、ランニングコストの比較的少ない団地

③ 住み替え等、世代交代がうまくいっている団地

④ イベントなどが多くコミュニティが豊かな団地

⑤ リノベーションが進み住戸や世帯が多様化している団地

⑥ 良好な管理で長寿命化、バリアフリー化が進んでいる団地

⑦ 耐震的に安心できる団地

2017年1月21日 (土)

ちょっと目先を変えて「長瀞の舟下り」。I do something new a little, and, "going down a river by boat in Nagatoro".

日本には伝統的な文化があるんだなと、船を視ていると感じるものがあります。子供の頃に瀬戸内海で遊んだ伝馬船は60歳後半の私の記憶に鮮明に残っています。何時間でも漕ぎ続けることができる伝馬船の櫓は絶妙の設計思想で創られたスクリューです。洋式ボートの櫂は長時間連続して漕ぐには不向きです。ところが伝馬船の櫓は、材質の選択や板のしなりを計算しつくされたように製造されているのです。船大工の力でしょう。末永く残したいものです。

写真は長瀞の船降り。東京湾に注ぐ荒川の上流を形成する長瀞渓谷。江戸の水源でもあった長瀞には江戸時代の文化が色濃く残っています。そんな陽だまりをゆっくりと二人の船頭が伝馬船を操って下ります。先頭には付き棒をもって岩の間を縫い、船底にかわそこの岩があたらないように先方を見定めます。慣れているとは言え、うっかりすると座礁します。常に危険が伴います。後ろに控えて櫓を操る船頭は櫓が舵の役割も担い、先導を見守ります。二人の呼吸が安全を生み出すのです。

I do something new a little, and, "going down a river by boat in Nagatoro".

That it's a traditional cultured one in Japan, a ship, shi, when, there is something to feel. The sampan idle in Inland Sea of Seto around a child is left clearly for my memory in the second half 60 years old. A turret of the sampan it's possible to keep rowing for any number of hours is the screw you created by an exquisite design thought. The oar of a Western style boat is unsuitable to row continuously long. But, a turret of a sampan is produced as you calculated choice of the material and bending of a board up. The power of the shipwright. I'd like to leave it for long.

A picture is a ship fall in Nagatoro. The Nagatoro ravine where the upper reaches in Arakawa which flows into the Tokyo Bay are formed. Culture in the Edo Period is left deeply in Nagatoro which was also the water source in Edo. Two boatmen handle a sampan slowly, and I go down such positive silence. I side with the head and sew between the rock with a stick, and makes sure of a destination so that the bottom of a ship glue doesn't get a rock there. It can be said that I'm familiar, and when I'm careless, I ground. It always involves danger. A turret is also charged with the role of a rudder, and the boatman who nears at the back and handles a turret watches lead. The knack of two people produces safety.

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2017年1月20日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、建替が可能となる条件とは』

地震国日本で40年経った建物が今後何年使えるかというと不安が過ります。新耐震法が施工されたのが1981年ですから、それ以降のコンクリート建物については『100年は大丈夫』などの表現が国の関係者からも発せられるようになりました。話題にしている40年前の建物は新耐震法では建てられていませんが、階段タイプの壁構造であれば耐震基準を備えているとみなされるので、同様に100年という単位で利用できるものと考えていいと思います。ということは、今後60年は利用できるということになります。では100年後には解体するのでしょうか。

分譲マンションの耐用年数が来たからと言って解体するわけには行きません。空き家が増えているとしても居住者が居るのですから、簡単には処分できません。それに解体するとしても費用が発生します。その負担を誰がして、その後の活用をどうするのか、土地を処分するとしても居住者の住替えも含めて資金的に見合うのかなど、分譲マンションの終末についての議論はこれからの話しです。現在は地方の空きや問題が現実化してきていますが、やがて都市の問題としても浮上すると思われます。

こうした時にいつも例示されるのが越後湯沢のリゾートマンションです。バブル期に大量に建設された高層マンションが安値で売り出されています。54㎡が25万円で買えます。スキーブームを支えた人口が半分に減少すれば半分のマンションは余ります。使わなくても維持管理費や税金が掛かるので所有権を放棄したいのです。でも買い手がありません。そんな状況が都市部のマンションにもやがて訪れるのです。とはいえやはり建替は出来ません。それが区分所有法でマンションや団地を管理する時の問題なのです。

不動産価格には目に見えない市場という魔物が付きまとっています。毎年銀座の公示価格が知らされて一喜一憂するのですが、あくまでも更地の取引です。団地のように建物と居住者付きの評価基準はありません。基本は市場取引ですのでマンション中古価格の推移がポイントになります。そして建替の条件として、近隣での新築マンションの価格です。もちろん新築物件がなくなってしまえば市場は無いという判断になり、建替そのものもありません。建替が想定されるのはあくまでも新築物件が売れていなければ市場にすら乗らないのです。

2017年1月19日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、30年後の資産価値は』

さすがに築70年にもなると建替が視野に入ってきます。ただし、すべての団地が建替可能になるとは思えないので、70年後の団地のあるべき姿をイメージしてみましょう。その前に多摩ニュータウンの30年後を想定しておかねばなりません。まずは人口でしょう。今のところ多摩ニュータウンの人口は伸びてはいますが、2015年22.4万人という報告が多摩ニュータウン学会の冊子「多摩ニュータウン研究」に掲載されています。

ポイントは前年度より伸びてはいるものの増加するためには新たな住宅供給が必要ですが、建替も動いてはいますがゆっくりですし、八王子市域で多摩ニュータウン開発地に住宅地整備がゆっくりと進んでいるのですが、人口増加のスピードを上げる効果は薄いでしょう。したがってしばらくは増え続けますが、余剰敷地が埋め尽くされると人口増加は減少に移行します。減少の原因は、子供がひとりだちする世帯分離が原因ですから、世帯数は減りません。つまり空き家は増えないのですが、高齢化して単身になり病院にでも入った場合には空き家になります。ましてやなくなった場合には完璧に空き家です。

当初の入居者が40年たって世帯主の男性が75歳、妻の年齢は5歳下の70歳。女性の歳が80歳から85歳までは団地居住が続くでしょう。幸い多摩ニュータウンの住宅は子供という相続人がいるのが普通です。だから権利が消滅することは無いのですが、相続する子供の不動産に対する扱いが気になります。たぶん「故郷の家」という位置づけでしょうからむやみに売り飛ばすなんてことは考えたくないと思いますが、利用方法がありません。子供はすでに持ち家ならば無理して古くなっている実家に住む必要は無いでしょう。ならぱ賃貸にと考えても、そもそもストックの価格が低迷しているはずですから賃貸利用も難しくなっているはずです。

これまでの話題で600万円の住宅は30年経つと単純に半額の300万円で売れればいいというところでしょうか。リノベーションを施して800万円の値がつけば良いほうだとすればそもそも不動産の投資には向かないし売買のほうが成立しやすいレベルでしょう。800万円を投入して賃貸しても5%の利回りも取れないはず。住宅利用者も賃貸よりは購入を選びます。10年で支払いを終える予定でも月々7万円程度の支払いで済みます。近所でURや公社が貸している住宅の家賃と匹敵します。それならは買うでしょう。

2017年1月18日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、もし建替が可能となるとすれば』

新たに駅ができるというインパクトは不動産価値に大きな影響を与えることになります。もう20年以上も前になりますが、多摩モノレールの延伸計画を前提とした町田市の山崎団地での建替計画に関わったことがあります。バブル期だったと思いますが、そのときはすぐにでもモノレールの延伸があり、地価が大きく上昇するという前提で建替計画の提案を行っていました。団地の管理組合がその気になって各コンサルタントに依頼したものだと思います。当然、その計画そのものもお蔵入りですが、交通網の整備が地価に与える影響は見事です。

多摩ニュータウンでもリニア新幹線の神奈川県駅が橋本に決まったことで、利便性が急速に高まることから評価が大きく変わってきているのですが、同様に尾根幹線でのバス・ラピッド・トランジット(英: bus rapid transit, BRT)開通は相当なインパクトになるはずです。ただ2027年のリニア開通までには10年以上もあるので現状の不動産価格に転嫁できる状況では無いと思われますが、当該駅である橋本駅周辺の地価についてはすでに影響を受けていると思われます。

同様な現象が多摩モノレールの開通でしょう。その駅の存在が多摩ニュータウン二番目の建替にまで進んだケースがあります。多摩モノレールは多摩センターから立川を経由して上北台とを結びますが、2000年に多摩センターから立川北までが開通してから沿線の開発は緩慢だったように思います。あくまでも東京都心との連結ではなく環状交通を担うネットワーク交通網の横軸であり、直接都心を結ぶ交通軸ではないことから開発の動きも緩慢でした。それから15年ほど経ってからの建替の動きですから、交通環境の改善が単に計画だけではなく、実際に利用されていく中で具体的な沿線の事業性が出てくるのだなという感想を持っています。

今後の交通網の充実で発生する効果では20年以上のレンジがあるため、すぐ反応しても成り立たないので現状の管理状況を長期的に維持することを含めて長期ビジョンとして対応することが肝要です。例えば沿道団地の管理組合は、30年後に建替を現実化する可能性があるという長期ビジョンを想定して環境整備を進めることになります。あくまでも未来を信じて前向きな計画を立案することが成功に導くポイントだと心得ています。

では、未来を楽しみにしましょう。

2017年1月17日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、都市計画の進捗が未来を変える』

多摩市の中古マンションは、53㎡駅から10分以内で築30年程度ならば2000万円は付く価格です。1978年入居で40年近くも経っているマンションでも駅7分ならば1780万円が付いて売られているので、利便性が良くなれば事情は変わるのだということがわかります。逆に1978年新築で64㎡もあるのに徒歩12分になれば1280万円に落ちてしまいます。つまり駅から遠くなれば急速に価格が下がってくるというのが現状の不動産価格のようです。実際、家族が小さくなっているので駅近、つまり繁華街に近い住まいは単身世帯を始め共働き世帯や高齢者世帯にも便利で、ニーズが高いということのようです。だから駅近マンションは今後も価格は落ちないし新規供給も続くと思います。

一方で徒歩20分(バス利用)の団地59㎡4階住戸は590万円の価格になってしまいました。しかし、同じ団地の3階で1680万円という物件が現れました。2年前にフルリフォームしてさらに部分リフォームをした物件ですが、価格差1090万円は驚きです。4階と3階の違いはありますがこの価格差はびっくりです。リフォーム費用が1000万円掛かったのかもしれませんが売り主側の希望価格として受け止めておけばいいでしょう。とはいえ、内装が新しいと価格は大きく変動するという事実も理解しておきたいところです。

その団地、実は軌道交通が近くを走る可能性が見えています。バス・ラピッド・トランジット(英: bus rapid transit, BRT)といいますが、バスを基盤とした大量輸送システムです。多摩ニュータウンの開発初期から東西の交通軸として整備されていた尾根幹線が不完全なままで共用されていたのですが、このほど完全な整備ができる環境となり、そこにBRT構想が持ち上がっているのです。有名なところはブラジル・クリチバのBRTシステムですが、朝夕の通勤時に専用レーンを設けて専用バスを走らせるというしくみは各国で事例が見られます。現在進めている多摩市の『多摩ニュータウン再生方針』にも計画提案として謳われていて現実化が見えてきました。

そうなると先の団地へのアプローチは駅から6分になります。これにより不動産価値は急激にアップします。59㎡1680万円で販売されているのが当然の価格のようにも思えてきます。このように不動産価格というのは都市の作り替えで見事に変動することが証明されます。幹線道路が完成し、BRTが定着するには5年や10年はかかります。そして効果が見えてくるのがその先にもなるでしょう。こうなると諦めかけていた建替の可能性も大きく膨らんでくるでしよう。

2017年1月16日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、60㎡足らずでまともに使えるのか』

少し前の時代に分譲された団地は48㎡や52㎡だったから建替に成ったのかもしれないと思うと、54㎡や59㎡ならば使い続けられるのかというと、なかなかそうは行かない。団地の位置や土地利用の状況で単純に建替が成立するとは言い切れないが、やはり「狭い」という印象が拭えない。それも同じ規模の住宅が200戸や300戸も固まってあるとすれば利用範囲だって限られてくきます。家族のあり方だって多様だから住宅不足の時代にまとまって供給されたうなぎの寝床のように並べられた住宅に現代の多様な世帯は入居できない。窮屈だったり広すぎたりがあるはず。だから供給した時代と同じ感覚では利用されない住宅が増えると思うと、空き家化への心配と今後の利用方法が問われてきます。

その団地に隣接して165㎡の住戸に高齢の二人世帯が広すぎて困っている団地もあるのです。団地単位で均質化が行われ、時代に合わせたニーズに対応した供給が行われて、それがストックの現実として残って、長期利用の課題が迫ってきています。そのハードルを超えなければ団地の陳腐化は進みます。それを何とか活かす方法はないかと模索しています。それが多摩ニュータウンの現実だとも言えます。

その165㎡の持ち主から相談されました。高齢者夫婦が住む住戸なので、他の高齢者夫婦と同居を想定したようです。『シェアハウスはできないか』という相談でした。イメージは「二世帯同居」でした。出入り口も二箇所あるので、台所も浴室周りもリノベーションして二世帯が住めるようにしたいとのことです。『今時、高齢者世帯はほとんど持ち家ですし、わざわざ借りて住むという選択も無いでしょう。』というのが私の解答です。本来は自分たちの子供世帯との三世代同居が望ましいのですが、それもままならない様子です。管理費もばかにならないので、それを売って出るしかありません。でも売値は3650万円です。買った値段は7700万円ほどだったというから丁度半値です。新築で入居した1988年はバブル真っ盛りです。思えば30年近くを経て7700万円を自宅のために使ったという計算になります。まだ住宅ローンが残っているかもしれません。その他に管理費と修繕積立金、固定資産税を合わせると毎月5万円の出費が続いていることになります。おまけに駐車場を加えると6万円の経費は大きすぎます。できれば早く売って身の丈の住まいに引っ越したいというのが切なる思いのようです。

事程左様に多摩ニュータウンには隣接して格差がくっきりと別れた団地が並んでいます。60㎡程度も使いづらいが165㎡も困りものです。かと言って足して割ってという訳にも行かないので、これだけは解決しない課題です。それを受け止めてせっかくのストックを利用しなければならないというのが団地という宿命なのでしょうか。

2017年1月15日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、管理組合法人設立のメリット』

徳島県の上勝町に『株式会社いろどり』という会社があります。山間部で高齢化が進んでいた山村ですが、山にある落ち葉を、日本料理の飾りに使うために集めて都会に送るというビジネスを展開しています。以下会社のホームページより抜粋『人口は1,662名 823世帯(平成27年4月1日現在)、高齢者比率が51.49%という、過疎化と高齢化が進む町です。しかし一方で、全国でも有数の地域活性型農商工連携のモデルとなっている町でもあります。昭和56年2月に起きた寒波による主要産業の枯渇という未曾有の危機を乗り越え、葉っぱ(つまもの)を中心にした新しい地域資源を軸に地域ビジネスを展開し、20年以上にわたり農商工連携への取り組みを町ぐるみで行っています。』

詳しくはhttp://www.irodori.co.jp/own/index.asp を参照していただくとして、「デメリットをメリットに換える」ということがビジネスに繋がることに気付き、それを団地ビジネスとしても展開できるのだとさらに気付くことが原点になります。先のブログで提案した管理組合の委託内容について団地内で対応することをビジネス化することが第一番になります。多摩ニュータウン内の団地でも管理会社に委託しないで、窓口が必要ならば人材派遣会社から派遣社員を要請し、清掃についても清掃会社に依頼、さらに会計については会計事務所に依頼するという方法で分業化して経費を抑えている管理組合もあります。基本的にはこうした管理組合管理を自力でやろうという試みです。その為に『管理組合法人』が役に立つのです。

団地の管理の仕事はビジネス化した途端にメニューが増えます。まずは「空き家管理」。長期空き家の管理で、定期的に窓を開けて換気します。必要に応じて部屋の虫干しや消毒など、所有者から委託されて管理します。その時に清掃も頼まれれば行いますし、郵便物の整理もできます。急な入院などでの臨機応変な対応が可能です。そして子守です。どうしても仕事で保育園に間に合わない場合にはお子様を迎えに行き、自宅に送ります。あるいは一時預かりで関係者の自宅で過ごさせます。ご近所だから出来るサポートです。もっと管理組合法人ならではのビジネスがあります。それは空き家の賃貸や売買についての支援です。特に1階が空いたら上階の高齢者に直接推めることができます。団地内の事情に精通しているからこそ出来ることです。

『管理組合法人』によるビジネス展開。まだまだアイディア次第で出て来るようです。

2017年1月14日 (土)

ちょっと息抜き:中国の政治と経済が気になる

民主主義がすべていいとは思わないが、中国の共産主義がいいとも思わない。今の中国は「ともに幸せを願う共産主義」ではなく、「格差を是認する専制主義」「体制維持の保守主義」のようにも見える。法律が民衆を守るものではなく社会の仕組みを守ることが優先され、体制重視に傾けられているものだから国民を幸せにするシステムではなく国家を安定するシステムに偏りすぎていることで、国民を取り巻く社会が安定していない状況が続いている。だから環境汚染が最悪でも国民目線に物事が進んでいかないことが事態を悪化させていると思う。

この写真はオリンピックで使われた鳥の巣のアリーナ。昼間なのに霞んで見える。2011年11月の写真である。

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2017年1月13日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地を管理組合法人に』

子供の頃から住んでいて、大学で地方に出たが妻子ができてから、住み慣れているし親が住んでいる嘗ての団地に引っ越してきた42歳男性。最上階の5階ではあったが、リノベーション済みで収納もたっぷり設備も新しいので1250万円は安いと思って購入した。団地は40年を経ているが管理組合がしっかりと建物の維持管理をしていて外壁も屋根も階段まわりもきれいで、手すりなどは両側についていて高齢者にも安心して利用できるように配慮されている。ただ、エレベーターは無いので上階の高齢者には辛いものがある。

男性の親は隣接棟の3階に住んでいて両親とも健在だが父親は75歳、少し階段がきつくなっているようだ。母親は少し若くて70歳を迎えていて、まあまあ元気である。ただし、10年も経つと弱ってくるはずで、だからというのも何だが、その時のことも考えての里帰りならぬ団地帰りでもある。妻も気持ちは解ってくれていて両親との近居に対して理解してくれている。とはいえ育った団地ではあっても当時の友人も居ないし、18歳の時に就職で家を出てから盆と正月には顔を出すものの次第に友人もいなくなりいい年を迎えてしまった。

いざ団地に戻ってきてマンションの権利者として住んでみると色々と気付くことがある。中でも半分の世帯が高齢者世帯に成っているという現実とエレベーターが無いことでやむなく団地を出ていっているひとが居るという事実、さらに出るに出られず、骨折などで入院すると二度と戻ってこられなく成っているという現実であった。それに賃貸居住者が2割を占め中には利用されないで空き家化している住戸が散見されるなど、管理組合活動の母体となる組合員そのものが弱体化しているという状況が見えてきた。『団地運営の危機だ』と気付いても団地に戻ってきた以上出るに出られない状況で悲鳴をあげたい気分だった。

そこで気付いたのが『管理組合法人』を設立することだった。現在の管理組合は非営利な任意団体としての組合活動であり、管理組合としての事業化は考えてもいない。ところが団地の運営には人材が必要だが働ける人がいない。働ける人は管理会社を通して窓口に配置してもらっているが団地の為を思って居るわけではない。清掃員も派遣してもらっているが役割としてそれだけである。団地の会計についても管理会社に依頼していて、まとめて会計報告を受けるだけで、費用としても相当支払っている。こうした団地管理の委託についても係員の休憩の場所や設備などを用意して管理を委託しているのだが、費用はばかにならない。

たとえば、団地管理を居住者が行うということにすればどうなるのかを考えてみたら良い。その時に団地管理について自力で行うために『管理組合法人』を設立することが一つの方法であることに気付いたのだ。

2017年1月12日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地をビジネスモデルに』

35歳で購入して40年経つと75歳、れっきとした高齢者の仲間入りでそれも後期高齢者となる。団地の仲間の半分は最初から住み続けているので同じような年回りになっている。単身世帯も2割にもなり賃貸利用も2割なので管理組合に参加できる人も少なくなってきた。管理組合役員の構成も次第に女性が多くなってきて、男性も杖をついて出て来る役員も増えた。輪番制で役員を指名されるものだから、やむを得ず月に一回の理事会には出るが、実際の役務をこなすことはなかなか難しい状況が続いている。とはいえ誰もやらないならやるしか無いというのが実態だ。

最近の理事会メンバーを選定するのに、どうしても若い人にお願いするケースが増えてきた。価格的に買いやすいのか、リフォームした中古住宅を購入するファミリーが入居すると、その階段で代表を推薦するのに新規入居者に白羽の矢を当てることが多くなった。新規居住者は勝手の判らない管理組合に最初から入るのは抵抗があるのだが、ご近所で推薦されてしまうと断れきれなくて請けてしまう。ただでさえ会社務めが忙しいのに余計な管理組合の仕事を押し付けられるのは閉口しているのだが、知らずに入ったコミュニティに溶け込むしかなく苦々しく思いながらも了解してしまう。「1年間の我慢」と自分に言い訳をしながら過ごすのだが、2年目になったらなったで、次の輪番の人が入院していたり賃貸利用だったりで役員が出来ない。そんな状況に「もう一年」という要請が来て、また、渋々請けてしまう。

もうこうなると不幸である。出来る人にお鉢が回ってきて、安い活動費をもらってボランティアに管理組合役員を引き受ける。うまく行っているようでも何かと問題が発生する。「管理費の滞納」「葬儀の手伝い」「孤独死の検視」「空き巣検証の対応」「リフォームのクレーム」それに大規模修繕などが絡むと片手間では対応できない。窓口業務は管理会社に依頼しているが問題課題は理事会に掛けられる。それも理事長になったものなら更に大変だ。責任も重いしそれも団地だから300世帯の事情が飛び込んでくる。

そう「困った問題」である。しかし困っている所にビジネスがある。国ではマンション管理会社に全面的に委託すればいいと考えているようだが、管理会社に依頼した途端、管理会社のビジネスに都合がいいように運営されるのが落ち。民間のマンション管理がおいしい仕事であるように管理会社に資金を上手に使われるのが早晩、常套手段になる。

そこで、管理組合を法人化することをお薦めする。「管理組合法人」の成立である。たとえば団地の居住者で団地のことをこよなく愛している人を社長に立てる。そして専務や常務や会計を選び、会社形式で団地経営を担うのだ。実は団地経営はドル箱である。儲かるビジネスとして十分勝算のある環境なのだ。これから団地ビジネスのノウハウを伝授する。・・・と言っても試行錯誤ですが・・・。

2017年1月11日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地を売る道具』

中古物件を売るための手法として団地単位でのカタログを用意したい。購入者はリノベーションの完成予想図から自分たちにあった間取りや機能や材料を選び、コストも分かったうえで契約をするという流れです。建物は持ち主から譲り受けるのでスケルトンの譲渡契約を結び、工事については工務店との契約になりコーディネーターとしてコンサルタントが入り三者契約となります。少なくとも40年も経った団地の間取りは今の時代には合わないのでリノベーションを前提とします。そこで共通の躯体に対して多様な選択が可能な提案をリノベーションカタログという方法を通して顧客の願望を実現するのです。それもいくつかのケースを具体化していくうちにノウハウも蓄積されるのでさらにアイディアやコストダウンもできるとすれば一石二鳥です。

住宅の仲介を通じての販売や購入にはリスクが伴います。売り手側では「出来る限り高く売りたい」という希望と「早く売りたい」という願望がありますし、買い手側には「適正価格なのか」「安く買いたい」という希望があります。相互に相反する希望がありますので、それを仲介するのが仲介業者、普通は不動産業者の役割です。仲介業者としては「早く買い手を見つけたい」「価格的には手数料の高い物件を仲介したい」という希望が出てきます。各々の立場で欲得が出てきますが、仲介業者がある程度のリフォームを推めるのもこれに準じています。つまり、リフォームをすると「基本取引額が上がる」「客は目先を重要視するので早く売れるし仲介料も増える」のです。

一方、購入側は基本的には使用感のあるものにある程度リフォームを覚悟で購入します。完全リフォームの物件ならばそれを評価すれば良いのですが、売り手としても投資しての販売にはリスクが伴います。だから「できればそのままで売りたい」と思いますし、住替えにしろ処分にしろ「余計な金は掛けたくない」と思うのが普通です。だから限界まで下がってくると転売業者にでも売るという手段に出ます。そこにリノベーション転売をビジネスにする業者が登場します。最近は人気のビジネスに成っているようで有名店も出てきていますが、転売ビジネスは「底値で買って高値で売る商売」です。私から観ると「ハゲタカ」のように感じます。売り手の不幸を喜んでいるのですからなんとも言いようがありません。

基本は「リスク」です。同じ人の不幸を商売にする職業として医者や弁護士などがありますが、彼らの商売には商品をめぐるリスクはありません。ところが転売ビジネスは人の不幸がより利益に結びつくことから正当なビジネスとは思えません。そこにカタログビジネスが登場します。

2017年1月10日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地で住み続けるために』

地方の公営住宅が空いているからと言って引っ越せないのが単身世帯。どこで老いるかということを念頭にして真剣に考えると、結局はコミュニティということになる。となると長年暮らしてきた『団地』がベスト。いくら付き合いがないったって、同じ階段で長い間暮らしているとそこそこ顔見知りにもなり、若い頃から子育て仲間も居て、相手の家族事情にも精通するようになります。それが近所に住むという安心につながり、何かあったら心配してくれるという関係が出来ているのが普通。もしも近所でいがみ合っていたらそもそも住み続けられないのだから同じ団地で住み続けたいと思うはず。ただ、体力の衰えとともに『階段がきつい』『毎日の買い物に並行する』などと愚痴も多くなるのですが、選択肢はない。

先日、映画『ニューヨーク眺めのいい部屋売ります』を観た。モーガン・フリーマンとダイアン・キートン共演の老夫婦の日常ドラマ。以前は危なくて誰も住まないなんてブルックリンの最上階に画家と教師の夫婦が40年も住み続けてきて、6階建てエレベーターのない階段の生活に限界を感じてきたというシチュエーションで住替えを考え始めるという物語。運良くマンハッタンで新居も見つかり、買い手も見つかったのにもかかわらず、結局、キャンセルして住み続けることになるのですが、夫婦のアットホームな物語と言えばそれまでですが、高齢化しての住まいについて考えさせられるドラマです。

ドラマでは夫婦と犬の家族でしたが、単身だったらどうしたのでしょう。一人でマンハッタンに行くことも出来ないでしょう。そうなると老人ホームしかないかとも思うのですが、40年も住んでいるとマンションの住民とのコミュニケーションはどうなんだろうということも気にもなります。まあ、ワンフロアに二世帯ということならば12世帯、三世帯ならば18世帯という単位でしょうから住み替えもある程度発生していればコミュニティとしてはなかなかまとまらないかなと思います。だから家族単位での団結という筋書きなのですが、何時かは一人になります。

だから『団地』のコミュニティを活かした単身高齢者の住まいが必要だと思っています。いつかは一人になります。あるいは夫婦であってもどちらかが認知症に馴れば一人での介護になります。今の日本のしくみでは一人介護、老老介護が当然のように現実化します。その時にコミュニティを育ててきた『団地』での助け合える「グループリビング」が高齢者のみの家族を支えます。もちろん単身高齢者も安心です。私はこうした住宅を実現させたいと思っています。

2017年1月 9日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地を売る方法』

先に紹介した多摩センター駅利用【5階建ての4階59㎡590万円(3DK)】徒歩20分と同じ間取りでリノベーション済みの物件があったが、いつの間にか販売チャンネルからなくなった。売れたのだと思う。価格的には1250万円ほどの価格で設定されていたが、基本的に和室を洋室に変えて襖をスライドドアに取り換え、キッチンを含めて設備周りを新しくしたお金を掛けないリノベーションで売っているのがあった。それが売れていました。私の判断では『リノベといっても間取りは変わってない』『物を新しくしているだけ』『原価は安く儲けは多い』なんて評価していたのですが、それが売れていました。使い勝手は余りよくないという判断だったのですが、なぜか売れていたのです。

専門家というのは本来の市場ニーズを掴めないもので「収納がたっぷりある」というのは強い説得材料だということをもっと知らなければならないと自省する。それは悔しい反省です。とは言っても素直に受け止めるしかないのですが、結局、顧客の希望は多様だという判断にして、リノベーションメニューとしていくつかの提案をすることで対応しようと思っています。たとえば一つのスケルトン(躯体)に対して、ライフスタイルや家族型に対するいくつかの提案、さらにコストを最小限にした例など、顧客が選べるカタログを作ります。もちろんコストも選択肢に入っている『売り建て』方式を採用しようと思うのです。一つの物件にライフスタイル3通り、家族構成3通り、コストも3通りという27通りのカタログを提示し、その中から顧客が選ぶのです。

先の売れてしまっていたリノベマンションは実際に工事済みの物件だから、実際にモノを観ることができました。だから判断も容易だったと思う。しかし、売れないリスクは売り手側にあるので、投資したものが売れればいいが売れない場合には損失を被る場合もある。だから『売りやすいもの』、あるいは『安価なもの』、言い換えると『手を抜いて見た目の良いもの』を売ってしまうことになります。私はそんな売り方ではなく、『質の良いもの』『快適なもの』『購入者に似合ったもの』を売りたいと思っています。だから『売り建て』方式を採用しようと思っています。購入者に併せてリノベーションをするのですから、互いにリスクを執らない方法であり、間取りやリノベ度合いも購入者が選択できるという点で汎用性があると考えています。ただし、人間の感性はリノベ前のボロボロからは想像できないので何らかのイメージ提案が必要になり、それをカタログとして揃えておくことになります。

2017年1月 8日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地に住むことを真剣に考える』

多摩センター駅利用で【5階建ての4階59㎡590万円(3DK)】徒歩20分を【物件A】、 【5階建ての5階52㎡595万円(2LDK)】徒歩19分を【物件B】として話を進めます。共に40年を過ぎたバス利用の団地です。リフォーム具合としては【物件A】は完全リフォームが必要な物件で、【物件B】はまあまあ使える状況です。4階と5階の差はあるものの、住むためにはコストが掛かるのが【物件A】で、だいたい500万円投入してしまうと1100万円程度になりますから階数の差は無いも同然でしょう。軍配は【物件B】に上がるのではないでしようか。それにプロの目(とりあえず私ですが)で見ても【物件B】の構造躯体はリフォームに向いていて、相当自由なリノベーションが可能だと思います。

こうして比較してみると優劣がつくのですが、実は【物件A】については先月までは650万円で他社から売りに出していました。さらにその半年前の価格は900万円でしたから、売り急ぎしている感が否めません。こうした物件を業者が仕入れてリノベーションで付加価値をつけている例もあります。それは同時に販売しているのですが1450万円という値がついています。業者売だと思うので消費税込みということになるとは思いますが、何れにしても完全リノベーション付きで1350万円というところでしょうか。

不動産情報については、長期間観ているといろいろと状況が見えてきます。特に今後の不動産余りの時代背景から不動産価格の動きには敏感になります。「買った後で下がりはしないか」「確かな物件を購入したのか」など不安が過ります。購入した後も不動産情報をチェックして価格変動がないか気になる所です。ですからまずは【物件B】を購入すると、諸経費含めて630万円ほどになるでしようか。10年間で支払うとして月々5.4万円程度で、管理費や修繕積立金、それに固定資産税を加えても7.5万円程度で済みそうです。10年もすれば毎月の出費は2万円程度で生涯住めるのですから買い得ですし、自ら住まなくなれば売るなり貸すなりができます。

私の予想では現在が多摩ニュータウンでの中古不動産価格のボトム期だと思っています。特に今後の多摩センター駅のポテンシャルは相当上がります。だからこの物件は買いだという判断です。(この主張に責任は持ちませんがそう思っいることは確かです。)

2017年1月 7日 (土)

ちょっと目先を変えて「ひなたぼっこ」。I do something new a little " in the sun and bask"

函館山のサルは温泉でのんびりしているが、ここ多摩動物園のカンガルーはうんこしながら日向ぼっこに余念がない。『平和だな~』空気もきれいだし外敵もない。日がなのんびりと過ごせる幸せを感じながら動物園での人生を謳歌しているようだ。

An ape in Hakodateyama is being done freely at a hot spring, the kangaroo which is Tama zoo here, yes, there is no distraction in the sun bathing while coming. "It's peaceful,-" the air is also clean and there are no foreign enemies, too. Is it a day, oh, they seem to be fully enjoying a life at a zoo while feeling the bottom and the happiness which can be spent.

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2017年1月 6日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地を活かすには』

『金を出さずに建替が出来ない』とわかると一挙に建替推進派の勢いが緩んできます。建替が成功するというのは、野球で言うと9回裏3点のリハインドを抱えて二死ラストバッターで満塁ホームランを打つようなものですから、まるで奇跡でも起こすようなシチュエーションに遭遇するようなもの。ほとんど可能性がない中で、ひょんなことをきっかけに事業が成立していくということになります。例えば諏訪二丁目住宅の場合には2008年のリーマンショックの金融危機で、それまでの夢の計画が崩壊してしまったのですが、幸い建設不況がコストを下げ建物計画も省コストに見直すことで、ランニングコストも少ない建替マンションが実現したという顛末なのです。

もちろん夢のような建替イメージから現実的な建替へのイメージチェンジも、建替委員会の中で共通認識され、ハードとソフトの両輪がうまく機能した結果、実現した建替事業となったのです。さらにその背景になったのは20年も前からの建替への思いが培ってきた土壌にあります。48㎡という当時としてはギリギリの面積で購入したものの、家族の成長変化にはいささか窮屈で、増築なども検討したのですが合意は難しく結論として建替を検討してきました。しかし、当時の法律では都市計画の変更なども難しく、粘り強く法改正の機会を狙ってきたことも重ねて、建替事業に結びついたという歴史があります。

入居から40年も経つと当初からの人は20%くらいしか居なくなっていました。幸い初期投資が300万円程度でオイルショックやニクソンショックで物価高騰が始まり、資産価値が高騰したことで住み替えを誘導させました。さらにバブル経済の時代にも住み替えが進み、資産価値も大きく拡大しました。それが居住者の建替意識にも寄与することになりました。

オイルショック前の諏訪二丁目住宅は建て替えられましたが、狂乱物価の後に入居した分譲団地が40年を向えています。住戸面積も50㎡を超え54㎡59㎡61㎡と次第に広くなっています。とはいえ決して満足できる広さではありませんが、初期の建物価格よりも分譲価格も4倍程になり狂乱物価の余波を残したお陰で、諏訪二丁目住宅のように住み替えもままなりません。低成長時代には安定した経済化で堅実にローン返済を重ねた結果、初期入居から住み続けている状況が急速に高まりました。今でも当初から住み続けている世帯が半数です。住み替えチャンスはオイルショックの後はバブル経済時ですが、1986年(昭和61年)12月から1991年(平成3年)2月までの51か月間にタイミングよく住み替えが出来たのはまれでしょう。もし当時、59㎡の住戸1400万円で購入したものが倍の2800万円で売れたとしても、当時の80㎡の住戸は5000万円くらいはしたでしょう。さらにローンを組んでの購入には無理があります。

運命はわかりませんが、あの時に買い換えなければと思っている人も多いと思います。家が運だというのは不幸な話です。

2017年1月 5日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『入居後40年の分譲団地を考える』

多摩ニュータウンでは持ち家政策として分譲した団地が40年経過団地は17団地4,237戸で多摩市の12団地3,416戸が集中していて、その次には八王子市が5団地821戸となっています。多摩市部では2013年10月に諏訪二丁目住宅の1団地640戸が1,429戸に建替済みですから、そもそもは18団地4,877戸だったものが1団地の建替で古い団地が13%減少したことになります。続いて八王子市部では松が谷団地17番地の1団地80戸が2018年3月に240戸の団地として生まれ変わります。これにより多摩ニュータウンの分譲団地の15%が建て替わることになります。建替までの経過は様々ですが、建設後40年を経過して建替が成立したことは今後も続いて建替の可能性があるという証左にもなります。

実のところ、多摩ニュータウンでの建替は諏訪二丁目住宅の建替が最初で最後ではないかと思っていたのですが、二段目が成立したというニュースで私は目を疑ったものでした。多摩市でも諏訪二丁目の建替成功に気を良くした多摩市が東京都と肝いりの多摩ニュータウン再生をテーマに「多摩ニュータウン再生検討会議」を開催して建替の可能性も探ってきました。しかし、結論としては二番煎じは難しいという結果になったと聞かされていました。それが多摩市ではなく八王子市部で実現したのですから思いもかけない出来事です。

私の思う実現の理由は「容積率」と「小規模」ということに尽きるでしょう。「容積率」については、多摩市では都市計画で容積率が150%に規定されています。それに対して八王子市部では200%が許容されています。そして次に「小規模」ですが、松が谷団地17番地の敷地は3棟80戸のコンパクトの敷地で建築計画的には高密度に設計できる南斜面の敷地で北側の隣接敷地がさらに上がっているので日影規制をクリアしやすい敷地条件が建築計画上効果的な条件となってようだ。敷地を如何に有効活用するかがマンション事業の成否を左右することにもなり、たまたま有効だったということかもしれない。

マンションの建替事業の成否は基本的に余剰敷地で建設するマンションの売却可能性に起因することになります。つまり企画したマンションが売れなければ事業そのものが成り立たないのです。だから今回の八王子市域での建替事業の成否が多摩ニュータウン全体の分譲団地の資産価値の評価にもなるのです。「旧くても売れる」となると老朽化団地は一挙に色めき立ちます。「自己資金無しでエレベーター付きのマンションに住める」という希望が高齢世帯にも響きます。こういう特典があると思うので、行政サイドも高齢者への支援が遅れる原因になるのですが、すべての団地に共通する事業ではないのが建替事業なのです。売れない土地では建替は無理なのです。このあたりの見極めが事業採否の分かれ目なのです。

2017年1月 4日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『団地に住み続けるということ』

『高齢者を追い出して共働き世帯を引き入れる』というのが多摩市の政策の本心だという噂が流れるほど高齢化に対する危惧感が広がっている多摩市ですが、そう簡単に高齢者は退去できないのが実情です。多摩ニュータウンの中でも初期に開発が始まった多摩市では、市民の70%が多摩ニュータウンに住んでいます。そして中でも高齢化は初期開発団地では40%を超えています。特にその高齢者は70歳代に入っていていて、間もなく後期高齢者の域に入ります。さらにその後を団塊世代が控えていて10年も経たない内に一挙に団地内の半数が75歳を超えて介護需要が高まる危険をはらんでいるのです。

特に持ち家である分譲団地では、簡単には住み替えできないので、高齢化しても住み続ける事から単身高齢化が進んでおり、孤立化、孤独化が蔓延していて、団地によっては20%が単身高齢者という状況にもなっているのです。しかもエレベーターもない建物ですから日常的な生活は体力の衰えととともに危機的状況に陥ります。そんな単身高齢者ですが、行政は資産のある高齢者という区分で、居住福祉については手をさし伸ばせてもらえない状況があります。多摩ニュータウン内に同様に多い公的賃貸住宅居住者を優先して持ち家組は自助努力せよというスタンスで、支援が受けにくい状況が続いています。もちろん行政側も人的な体制や財政力の注入などができれば、広く平等にサポートを行うのでしょうが、現実は優先度をつけています。

本来は財政事情や人的不足は言い訳であり、資産があろうが無かろうがサポートするのが当然の福祉施策ですが、実態はこの体たらくです。日本的福祉の限界なのかなと常々思うのですが、そんな評価をしていても実態として分譲団地の高齢者は増えていきます。そこで自助努力を強いられるのですが、個人で行うのには限界があります。資金力があり自立できる人は早々に有料老人ホームなど適宜住替えを行っているのですが、結局残された単身高齢者は住み替えができない状況下で高齢期を向えていることになります。

団地に住み始めて40年もすると後期高齢者の仲間入りです。子供は独立して自立していますが、親を同居させるだけの環境ではないのが現実です。単身になってもなんとか自らの資力で加齢に対する対策を講じなければなりません。そこで機能するのが「団地という力」です。団地のコミュニティが自らを救うのです。独りでは何もできません。だから「団地という力」を集結することでこの難局を超えていくのです。その実現方法をこれから説明したいと思います。結局は『団地に住み続けるということ』を考えることに尽きます。

2017年1月 3日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『団地管理組合の多様性』

私も多摩ニュータウンの団地で住んでいて、管理組合の運営には目配り気配りをしている状況が続いています。特にわが団地の環境改善について独自の組織である『住環境委員会』の動きについては毎月の委員会開催の案内や議事録が送られてきて、共有の情報として確認しつつ見守っているという状況です。これもみなインターネットのおかげで、気軽に情報を共有できる仕組みが出来上がっているからこその成果ではあるのですが、多くの団地管理組合やマンション管理組合でインターメットによる情報共有は進んでいるのだと推察されます。

当該団地に入居した30年前には団地内通信もワープロ化はしていたものの、手書きのイラストや四コマ漫画などを切り張りしてコピーで作成するという手段を執っていた記憶がよみがえります。議事録も当然、ペーパーで対応する時代です。30年前の1986年はワープロ専用機が爆発的に売れ始めたときで、私もリコーの専用機を使っていた記憶があります。まだパソコンでのワープロではなく文章はワープロ、計算はパソコン、画像は写真やイラストという仕訳があったと思います。それが流れとしてはワープロと表計算、それに画像処理が一画面で処理でき、さらに情報のやり取りがインターネットが使える道具として進化していきました。

進化の時代はバブル経済を迎え、そして崩壊を受けて目まぐるしく展開しているので、明日はどうなるのかと気にかけつつ団地内の情報もデジタル化していきます。当初の長期修繕計画で提出された見積書は専用の積算ソフトで専門家が作成していますので、紙のデータで配布されています。それから間もなく普及した表計算ソフトである『ロータス1.2.3』や専用ワープロソフトの『一太郎』が普及します。でもそれがMS-DOSからWindowsへ移行するに従いMicrosoft Excelに変わったのです。

そんな時代に管理組合や住環境委員会は次第に専門的情報を共有できるようになり、大規模修繕も組合員で対応できるようになります。だから、業務処理はネット上で処理し、わが住環境委員会も会議主体ではなく毎回懇親会の様相を呈してきました。建物の維持管理もある程度の性能が確保できると次なる課題はコミュニティです。今後の高齢化や少子化に対する対策など、地道な努力が必要です。定期的な映画鑑賞会の開催、餅つきや芋煮会といった行事、大規模修繕は小規模修繕で対応できるようになり建物はメンテナンスフリーに近づきました。維持管理には意外とコストが掛からなくなってきて、現状の修繕積立金の用途を検討することが必要になってきます。また、長期的な維持管理についても新しい方法が必要になります。

他の管理組合の現状は見えてきませんが、30年も経つと団地の維持管理はいつの間にか安定してきているのです。当初のように問題課題を改善することに躍起とならなくてもいいのです。これまでの努力のたまものですがさて、これからはどうするのかなとふと思います。地域の中で輪が団地の行く末が気になるところです。

2017年1月 2日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『多摩ニュータウン地域の熟成』

多摩ニュータウンに住んでいて思うことがあります。全体としては確かに高齢化しているものの、南大沢駅前は若者で溢れています。首都大学東京があるし、アウトレットに若者が引き寄せられているというのもあるので、世間が思っているのとは異なる状況が見られるのです。そしてそれは多摩センター駅周辺やが山駅周辺も同じで、開発時期の背景から高齢者も多くなるのですが、そこには家族連れや友人同士のグループが増えている様に見えます。南大沢と比較して街が旧い分、高齢者も増えているのですが、多摩センターや永山には駅前に民間マンションが急速に増えてきたことから資金力のある高齢者が大挙して周辺から移ってきて住み着いています。同じシルバー世代でもリッチ層が定住していると言えます。それにつけてもまだ、需要はあるので駅前開発の新規供給も事業を進めています。

関連して説明すると、駅前物件もあるのですが、多摩ニュータウン駅からモノレールで一駅、徒歩8分の団地の建替事業が進んでいます。2018年3月に完成する予定の建替物件で、5階建て3棟80戸の団地で(東京都住宅供給公社の1976年1月分譲)、専有面積52.58㎡という今となっては狭い住戸規模だったので成立した物件のようです。容積率は4倍の200%を確保し住戸面積も61~112㎡、間取りも2LDK~4LDK と多様な間取り構成になりました。総戸数240戸(非分譲住戸79戸、管理事務室1戸含む)なので実際販売されるのは160戸程度。先に建替事業を成功させたブリリア多摩ニュータウンの1,249戸の建替と比較すると小ぶりの建替物件とも言えます。しかし販売価格も比較的安く設定されると思われるので、多摩センター駅前では手が出なかった人も買いに走ると思われます。

そして、これが成功裏に終わると次なる建替物件が現れそうです。特に八王子市域の松が谷、鹿島地区は造成が平坦で建替に向いており、多摩市と異なり200%の容積が確保できるので事業性も有利に展開できます。残念ながら多摩市では容積率を150%に自粛していることから事業性は劣って来るので建替事業は容易ではないでしょう。ただ、環境を維持するという意味では良い施策ではあるのですが、多摩市と八王子市が隣接する当該地区では八王子市域での建替を横目に視ながら多摩市の都市計画規制に恨みを持つ住民もいるだろうと想像できます。

一方で、小田急線の延伸やリニア新幹線の橋本駅決定が齎す効果は大きく、多摩センター駅周辺の開発ポテンシャルが拡大している状況下では、引き続き多摩ニュータウン全体のブランディングを高めて行くことになります。特に多摩センター駅前には多摩市庁舎の新規建設が答申されており、周辺未利用地では業務系施設の誘致などの高度利用の動きもあり、今後は多摩ニュータウン再生にむけた再編がさらに進み始めるという動きが確実に増えてくると思われます。

橋本駅へのリニア開通は2027年。小田急線の延伸で相模原駅が生まれるのは2030年に向けた国の答申に示されているので、15年後くらいには開通の可能性が出てきたという意味で多摩ニュータウンの未来が明るくなったと思われます。こうなると多摩センターの開発は次なる時代に入り、さらに多様な投資が地域にされるのだと思うと、今後の動きが楽しみです。

2017年1月 1日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『日本の人口推移』

2017年1月1日元旦のブログ。あけましておめでとうございます。

 

私は1949年に生まれてまもなく68年になる。日本の人口は右肩上がりから頂点を迎えて下がり始めている。間違いなくこのまま下降を辿り続けることになるが、決して頂点にまで回復することはない。それは戦後すぐに団塊世代という子沢山の3年間を発生させ、さらに産児制限でもある優生保護法を通過させた国策が基本的に年齢分布の偏りを生み出したのだから、その世代ギャップが落ち着くまでは、つまり飛び出た団塊世代が死亡するまでは歪な人口構成は続き、さらに団塊世代が生み出した団塊ジュニアが人生を全うするまで続くのが日本の人口推移の特徴になる。その後は安定すると思いきや、残念ながら出産する女性の人口が減り続けるので人口は減少し続けて、どう贔屓目に見ても100年後は半減することになる。

 

ただし、社人研の人口推移の仮定値、出生高位死亡低位の条件で観ると世代分布比率は安定する。ほぼ40年も経つと0~14歳が11.4%、15~64歳が52.1%、65歳以上が36.5%となりで安定する。多少楽観的な発想ではあるが、長寿社会なのだから働く世代を69歳まで上げてしまえば統計的には有利に働く。つまり元気な高齢者を増やし。年金受給者を下げる努力をすればいいという提案だ。すでに定年年齢も65歳にアップされていて、働きたい高齢者も増えていることから『70までは働くのが当然』という認識を広げればいい。もちろん福祉も充実させ、働けない高齢者には個別に支援する方法で、最低でも生活保護世帯レベルの支援が欲しいところだ。

 

それから若い世代にはもっと社会的な関わりが必要だ。義務教育を終えて高校生になった段階で様々な社会参加をしていく。例えばまちづくりや介護体験など、地域で活躍できる場の提供だ。一人前の大人として地域コミュニティの場にも参加して、意見を言っていく姿が望ましい。たとえば公民館活動で公民館の運営方法を議論したり、図書館の使い方、商業施設のあり方を考えるなど、市民の立場でまちづくりや生活支援などの見守りに参加していく。そのことで地域に住むことの責任感を醸成することが出来る。

 

日本の社会はこれまで培ってきたノウハウや資産を活用して豊かに生きる時代に入っていく。その時代に合わせて人口も減少することになり、よりストックの享受を受けることが出来る。それを受け止めることのできる若い世代を育てたい。

 

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