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2017年2月28日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『新家族と新住まいの誕生』

家族が変わると住まいも変わるのですが、その変化は日本の歴史を観ればよく解ります。農業を中心とした社会では大家族制だったのが、工業立国として都市に人口が集中する時代に入り、核家族化が進んでいきます。特に団塊世代を頂点として核家族化は主流を占めるのですが、やがて世帯分離が進みます。そして残された世帯では高齢化が始まり、夫婦のみ世帯となりやがて単身世帯が増えることになります。一方で結婚しないで生涯を送る人も増えていきます。離婚率も増加して結婚するカップルの数と比較して三分の一が離婚するという社会になっています。子育て世帯でもひとり親世帯が増える中で、核家族から核分裂化する時代に移ってもいるのです。

家族の形が多様化するように住まいの形も多様化しています。単身世帯にはワンルームがあてがわれていた時代から、若者向けにはシェアハウスが広がってきました。一方、高齢者の単身世帯には高齢者用住宅としてのグループリビングやサービス付き高齢者住宅など生活レベルに合わせた住まいが提供され始めました。また、戸建て住宅のハウスメーカーを中心に二世帯住宅の普及も始まっています。私も30年以上も前に設計した戸建て住宅のオーナーから二世帯住宅へのリノベーションを依頼されやってみたので実感として理解できます。

こうした家族形態の変化から、これまで供給してきたワンルームマンションは利用者が激減しています。市場家賃も多摩市では2万円から4万円という安値で供給されており、一人で住むことを前提としたマンションは利用者がいなくなっているのがわかります。賃貸マンションの場合には思い切って、全面的にコンバージョンして高齢者施設などへの用途変更も視野に入れると良いでしょう。すでに時代に適合していない状況がづづいているのはもったいないと思います。家族が変われば住まいの形も変わります。人は独りでは生きていけないのですから、どこかに寄り掛かれる場が必要なのです。それをどこに求めるかが多様化した家族の形を受け止める今後の住宅政策にもなるのでしょう。

今後、空き家が増加するのは必至です。どの住宅に空き家が生まれるのか、現実のニーズに対応していない住宅が空き家化していくのですが、まずはワンルームでしょうか。学生などの一時的な居住も経済的理由から実家から通う学生が増えていますし、東大などの全国レベルの大学でも首都圏からの学生が占める割合が多くなっているといいます。次第にローカルな生活を享受する時代に入っているという認識に立つと、住まいのあり方も自ずと決まってきます。さて、あなたはどこにすみたいですか???

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2017年2月27日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンション販売が新築を上回った』

「こんなに安くなっているのになぜ売れないのだろうか」と中古マンションについて思っていたのですが、ようやく動き始めたようです。

『2016年の中古の契約戸数は初めて新築を上回った。』というニュースは、新築物件を毎年供給している中で在庫が増える中古市場が漸く新築を追い抜いたという状況を報道しているもので、人口減少社会に入っている日本でいつかは起こりうることでもありました。それが昨年度のマンション販売状況で判ったということになります。少し遅かったようにも思えますが、どうも新築の建設コストが主因で供給価格の上昇が原因で新築供給物件数がガタ落ちしたのが、安定して伸びている中古物件の数値を上回ったというのが真相のようです。ですから新規供給コストが安定して需要に勢いがつけばすぐに新築有利になるようにも思います。

一度はバブル経済が弾けた時に新築物件が低迷して中古マンションの時代になるのかなと思ったのですが、低金利時代に入り住宅取得が容易になってくるに連れ住宅供給も増えていきました。第六次マンションブームなどと踊らされて、ディベロッパーもマンション供給を団塊ジュニア世代のニーズに乗って供給を進めてきました。やがてリーマンショックで急速に落ちたことで低迷してしまいますが、新築ニーズに対する底堅いニーズは消えず、建設業界の不況の中で再び新築マンションが供給されていきます。

リーマンショックに係る建設業界の不況は建設労働者の高年齢化による引退を誘発して建設業界から労働力を奪ってしまいました。そんな時に東北地方で大震災が発生します。さらにオリンピックが決まります。建設に係る労働力の不足していた段階で、震災復興やオリンピックへの労働力の傾注が一般のマンション価格をお仕上げてしまったのです。そうなるとマンション価格は高騰します。いくら金利が下がっても総額が高いと売れません。そのことで新築の供給量が減少し、中古売買件数が新築を追い抜いたというニュースなのです。実態としては新築物件が減少したということに他なりません。

こうした時代背景に対応して、オリンピック景気や震災復興に対する需要とは関係ない市場で新たなビジネスが生まれ始めます。東北まで出稼ぎには行かない地場産業しての建設業界は新築ではなくリフォームビジネスに転向していきます。それは施工を司る工務店のみならず設計事務所も動きます。まずはリノベーション専門を売り文句に新たな事業展開する先鋭集団が生まれ始めます。それに影響を受けたハウスメーカーも参戦しています。ネットを検索すればこうしたリノベーション専門店が一挙に並びます。リノベーション会社を探すサイトも登場して市場は賑やかです。今後の動きが気になりますが、いよいよ見放された団地の復活の機運が盛り上がる時代に入ったのです。 https://renoverisu.jp/company/

2017年2月26日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『「エコリノ協議会」の情報開示と連携ツール』

時代に併せた情報ツールを駆使して組織を運営することが今後のビジネス展開には欠かせない方法になります。従ってインターネットツールは必然ですし、それを如何に活用するかで組織の効率や機能性も大きく違ってきます。だから今後の「エコリノ協議会」の情報開示と連携ツールにはフルに活用していくことにしております。

まずは「エコリノ協議会(http://www.tama-nt.jp/)」からスタートですが、次にはフェイスブックも登録します。フェイスブックは顔の見える関係です。一度も出会って無くても情報を交換する中で顔写真などで人となりがわかります。エコリノ協議会も企業として登録しますが、基本は個人です。個人の人格でエコリノ協議会の取り組みを紹介することになります。

次にはツイッターでしょう。トランプ大統領も次々につぶやきを出していますが、エコリノ協議会のメンバーも一言、言いたいことをつぶやきます。地域活動を続けていくと、意外や大きな壁にもぶつかります。そんな時には、ブツブツ言いたくもなるのでツイッターのお世話になるかもしれません。

そしてラインです。限られたグループ間の情報交換ツールで比較的若い世代に普及しているようです。私もある活動で仲間に誘われて入ってみたのですが、頻繁に送られてくるメッセージを読むのに疲れてしまいました。適材適所というか、個人個人の好みもあります。私の場合はラインよりメーリングリストがいいなぁ。

そうそう、ネット文化が育ってくるので他にもツールがあります。メールアドレスで限定するメーリングリストやタイムラインなどソーシャル・ネットワーキング・サービス(SNS)が多様に用意されています。目的はコミュニケーションで人と人の繋がりを豊富にするためのツールとして発明されてきた歴史がありますが、エコリノ協議会としては有効なツールを駆使して効果的な情報交換の手法として利用していきたいと思っています。

地域限定の事業ですから、こうした地域モデルを各地に展開して拡充を図るという方法になります。狭い世界で事業展開していると画期的な方法を見逃すことにもなります。たとえば管理組合法人で事業展開を推進している管理組合が京都にあります。できればその管理組合と情報交換して、良いものを多摩ニュータウンにも取り入れたいものです。早速、京都を訪ねて見学するというのもありですが、その前に概要を知るという方法があってもいいと思います。その為にフェイスブックで知り合いになるという手もあります。

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2017年2月25日 (土)

社会が変わっているという実感を考えてみる『多摩ニュータウン地域での「エコリノ協議会」の役割と展開-2』

表題にあえて『多摩ニュータウン地域での「エコリノ協議会」』と前提としたのは、他の地域での「エコリノ協議会」を意識してのことです。つまり「エコリノ協議会」のビジネスモデルは他の地域に拡大するという意味です。現在の組織が展開する範囲には限りがありますが、「エコリノ協議会」の精神を拡散することは可能だと思っています。つまり各地に「エコリノ協議会」の冠を持つ組織が展開することを含んでいるのです。それをホームページなどのインターネットツールで連結した関係を広げたいと思っています。

一つはホームページです。多摩ニュータウン地域での「エコリノ協議会」情報を提供します。例えば、多摩ニュータウンの場合は「エコリノ通信・多摩ニュータウン版」とでもして定期的な情報開示をしていきます。また、日常的にはフェイスブックで情報を提供することも可能です。さらに日常的な情報交換ツールとしてはラインがあります。人が集まってする会議をネット上で展開します。活発な会議の場であるためにはサポートが必要ですが、多様な活動が期待されると思います。

現在、3つの管理組合からの支援に対して解答を作成して発表会を開催したところです。そこで作成した報告書が最初の「エコリノ通信・多摩ニュータウン版 第一号」になると思います。基本はホームページからダウンロードして開示する方法になりますが、ネットベースであれば、容易に情報提供することができることがインターネットのメリットだと思います。「エコリノ協議会(http://www.tama-nt.jp/)」からダウンロードする事になりますが、時代は紙ベースではありません。地域に拡大するためにもネットは欠かせません。また、「エコリノ協議会」の活動そのものも情報開示を前提としますので、活動メンバーの開示や活動風景などの情報提供も順次広げることになります。関係者のホームページとも連携して活動を展開したいと思います。

「エコリノ協議会」はビジネスを展開します。それは管理組合に対する支援事業になりますが、単なるコンサルタントのみでは終わりません。管理組合の組織づくりや法人化に対応した管理受託や事業企画から事業実施に至るサポート、さらに居住者支援や資産の流動化などの支援にまで幅広く管理組合及び組合員のサポート業務を行うことをビジネスとして展開しようと考えています。そのためにも地域の専門家と糾合して、身近な専門家集団として事業支援や事業委託などを通して管理組合の事業全般をフォローする役割を担いたいと考えています。

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2017年2月24日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『多摩ニュータウン地域での「エコリノ協議会」の役割と展開-1』

前回のブログでも登場した「エコリノ協議会」ですが、正式名称は「集合住宅環境配慮型リノベーション検討協議会(http://www.tama-nt.jp/)」とちょっと長ったらしい名前なので短くカットして名付けたのです。さらに短縮して「エコリノ」でもいいのですが、ネットで検索すると『エコリノはエコロジーとリノベーションを掛けた造語』との解説付きで様々に使われていてこんがらがるので我々は「エコリノ協議会」としています。商標登録はしていないので何処かで使われてしまう可能性はありますが、名称の精神が共通であればそれも良いのです。

さて、活動ですが「地域の専門家や市民が協力して、

あなたの住まいの居住環境の向上や環境負荷低減を目指し、暮らしの質と価値を高めます」というメッセージを社会に送っていますように。Citizen:市民が支える集合住宅管理組合支援組織、ユーザー目線によるストック向上を目指す、住民を主人公とした課題解決型の合意形成支援、を主体にprofessional:各分野の専門家による検証、改善対象への建築技術的な影響を評価し、構造・設備などの影響をチェック、管理組合の資金計画や投資に対する効果などの検証、を行います。そしてgreen&eco:省資源、省エネルギー、再利用、再使用の促進、地域環境への対応、コミュニティ醸成、を基本理念としてbranding:外部からの目線で、新たな魅力を発見、可視化、をすることで地域に貢献しようという取り組みになります。

提案としては、まずは「管理組合へのヒアリング」にはじまり●建物の調査・診断●アンケート実施・分析、の後にエコリノとしての提案を行います。●エネルギー対策●ゴミ処理・緑など外部環境●住まい方など内部環境など多方面に渡る専門家を交えた提案により「建築技術的検証」として●まちづくり・建築計画・建築デザイン・法律・構造・設備など、専門家による検証を行い、「事業環境等検証」として●長期修繕計画に基づいた、補助制度の活用など資金調達の検証●少子高齢化など社会的な変遷に対する検証などを行います。また、その後の事業実施に向けた支援・協力も進めていきます。その為の手段として●管理組合との課題解決型会議の開催●改善提案実現への合意形成支援●事業推進への段階的支援を順次必要に応じて対応する組織として活動しています。

すでに2015年8月に発意して組織化をし、多摩市が募集したサポート対象の3管理組合と協議を進め、2016年3月には「エコリノ協議会」として正式に22人の参加を受けた体制を定めて、4月からは多摩市との連携で新事業として管理組合支援を事業化してきました。今後は、管理組合支援をさらに拡大することと共に、支援メンバーの充実を図りつつ、事業拡大を目指しているところです。http://www.tama-nt.jp/

2017年2月23日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、「地域」の未来を議論せよ』

私にとって地域というと「多摩ニュータウン地域」を考えます。多摩市、八王子市、稲城市、町田市のそれぞれ一部を取り込んだ地域が多摩ニュータウン地域になりますが、その横断的な都市構造が多摩ニュータウン地域になります。こう述べても漠然としていて把握できないのが多摩ニュータウン地域の姿ですが、末尾の図に表している地域を言います。これは多摩ニュータウン開発地域を含み、さらに多摩川に流下する乞田川、大栗川及び三沢川流域の一部を含む河川水系全体を「多摩ニュータウン地域」として捉えています。これは河川が齎す「環境単位」とも定義していて、地域のコミュニティが共通の課題で収束することが出来る範囲だという捉え方でもあります。地域の議論は問題課題が共有できる範囲ですべきであり、たとえば多摩ニュータウン開発地域でのみの議論では重要な課題を見落とすことにもなるというのが私の考え方です。ですから新規開発地域のみならず既存地域のコミュニティとも連携した議論が必要になります。

さて、こうなると議論を取りまとめていく場やリーダーシップを取っていく主体をどうするかが問題になります。部分的に川崎市域も含むので東京都でくくるのも難しいとなると、面積の大きい多摩市と八王子市が主体となり、それに稲城市、町田市、川崎市が加わるという構図がいいのか、まずは多摩ニュータウン開発地域の4市で始めるのかという、結構面倒な組織建てにならざるを得ないのかなと考えたりもします。どうも行政が頭に出てくると、会議にも裃が必要になったりして大袈裟にもなりますので、できれば簡素化して本音の議論で会議を進めたいと思うのですが、そうなると地元の地区単位の代表が集まった会議が望ましいという結果になります。

ちょっと今の状況では妙案が見つかりません。まずは「団地の議論」を始めてから「地区の議論」を高めて、ようやく「地域の議論」に進めるのだと思いますので、方向性は間違っていないので、ここでは順序だって活動していくのが正解かなと思い始めています。少なくとも地域全体を意識した議論でなければ成り立たないことでもありますので、まずは「団地の議論」そして「地区の議論」の場を設営して議論を高めたいと思います。その為にもまずは「エコリノ協議会」を通して「団地の議論」を始めたいと思います。

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2017年2月22日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、「地区」の未来を議論せよ』

人口減少社会で高齢化を前提としてまちづくりを進める地区にとって、地区の未来がどうなっていくかは喫緊の課題であるはず。それがあまり議論されないで、時だけが過ぎていくように思えるのです。団地での議論は管理組合単位で行えるのですが、地区単位となると行政が出張っていくのがこれまでの姿で、良識のある役人もいるのですが、役人根性としては市民要望を直接聞きたくないのが本音。だから地区の課題は地区の住民が取り組んでこそ現実の議論が出来るので、そうした場を持つことが必要になります。

そんな状況を改善するために、まずは地区内の問題課題を共有する組織が必要になります。それがいわゆる「町内会」という組織ですが、私のコミュニティにも団地間を横断する組織があります。「○○○団地連絡協議会」という名称で、団地管理組合や賃貸住宅の自治会が参加して、毎月会合を持って地区の問題や課題を取り上げた会議を開催しています。最大の目的は地区で取り組む夏祭りなどの行事の相談で、地区全体の未来を語る場ではありません。もちろん日常的な生活を支えるイベントも大切ですが、すでに始まっている高齢化や、それに伴う施設整備や団地の取り組みなどの対策など未来に関わる計画的な議論が必要になっているのです。

こうした場では現状の困りごとは議論するのですが、将来のあるべき地区の姿を描くことは出来ません。未来像が見えなければどのように進めればいいのか、方法論も見つかりません。結局はゆでガエルのようにいつの間にか時代から取り残された地区として衰退することになります。今後は確実に「成長する地区」と「衰退する地区」、「元気な地区」と「疲れた地区」が顕著になってきます。その時に元気に前に向いた地区として位置していたいと考えるのは当然です。その為には居住者が地区の未来ビジョンを共有しておく必要があります。

地区の問題を喚起させるのはやはり行政の役割でしょう。ただ、行政だけでは進みません。そこに市民が広域的な視点に立った専門家として取り組む組織が登場します。それが我々が取り組む「エコリノ協議会」なのです。地域の未来ビジョンを描きつつ、地区の未来像も住民とともに議論して共有することを支援します。現在は団地の未来ビジョンを提案して課題解決に向けた提案を行っています。そして具体的な事業化に向けた支援を進めていきます。その後は地区の問題に対する支援に進みます。さらに地域の未来ビジョンと推めるのですが、市民ベースの問題解決の手法として演繹的な手法ではなく機能的な手法を用いて、一つ一つを解決して全体に進みます。

2017年2月21日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、「団地」のイノベーションを議論しよう』

既存団地のイノベーションを議論するのには、当然、当該団地の改善や改革に興味のある人の参加を促しての議論が必要になるのですが、まずは何から始めればいいかというのが話題になります。こうした場合、対象となる団地の事情によって議論が左右されるのですが、まずは参考として団地のイノベーションを議論する手順を事例的に考えてみましょう。

① 団地の問題課題を出し合う

② 緊急課題と長期課題に分ける

③ 課題解決の方法を議論する

④ 課題解決の費用を算出する

⑤ 課題解決の議論内容を開示する

⑥ イノベーション提案を募集する

⑦ 取り組むべきイノベーションを開始する

手順は以上によるが、時間的には2年から3年かかると考えて、着実に進めることが寛容になります。まずは「①団地の問題課題を出し合う」ことですが、各団地に依る特徴的な問題課題が出てきます。目的は問題課題の共有です。出来る限り多くの問題課題を将来的な課題も含めて出し切ることが必要です。方法としてはアンケートも良いですし、組合員みんなでブレーンストーミングやKJ法によって発想を整理することをやっていきます。

今度は課題が抽出されたら「②緊急課題と長期課題に分ける」ことになります。これについては限られたメンバーで整理することになります。もちろんその結果は公表して、課題抽出の結果として成果を発表します。次に引き続き「③課題解決の方法を議論する」ことになります。これについても組合員全員の参加と共に専門家に依るアドバイスなどを交えて具体的な方法論を導きます。そして「④課題解決の費用を算出する」ことになります。ここでは専門家にまずは委ねます。費用性が確認できなければ投資効果も含めて判断ができません。

こうした手順で事は進めるのですが基本は情報公開です。その都度、資料や結果を組合員に報告します。議論を要約して各戸配布で通知します。これを怠ると物事は前に進みません。それが「⑤課題解決の議論内容を開示する」ということになります。こうした地道な情報開示が進むことで、組合員に興味を育成して更なるアイディアを誘うことが可能になります。また、こうした取り組みに参加したいという意欲が生まれてきます。こうなった段階で「⑥イノベーション提案を募集する」のです。その後は具体的なイノベーション内容について「⑦取り組むべきイノベーションを開始する」ことになります。

2017年2月20日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、団地の法人化を議論しよう』

現状のマンション法には「管理組合法人」を設立するすべが組み込まれています。これまでの管理組合の運営は理事の輪番制で役員が回ってくる仕組みが殆どで、積極的な団地経営は議論できない環境でした。そこに団地を事業として捉えることを目的とした管理組合法人の仕組みが導入されたのです。法人ですから、会社として登記します。これにより個人の財産と管理組合の財産との区分が明確になり、管理組合としての事業展開が容易になります。決定機関が統括でき、事業決断も早くなります。

今後、差別化がキーワードになる団地やマンションの管理組合というコミュニティを改めて見直してみると、大災害から避難する「ノアの方舟」にも見えてきます。つまり大量のマンション洪水から逃れるために団地やマンションの管理組合が他の管理組合より先に船を漕ぎ出して災禍からコミュニティを守ることが身を守る決め手になるのです。もちろん管理組合内で危機感が共有されなけれはその必要は議論されないでしょう。だから未来の団地やマンションの行末を知って、今法人化が必要なのだという認識に至ることが大切なのです。

法律的には管理組合法人の成立はできるようになりましたが、その事業を引き受ける人材が必要です。管理組合員の中で適材がいなければ外部から招聘することも可能です。専門的な知見のある人に経営を委託するという考え方です。最近では大会社も社長を外部から迎え入れるケースもあります。目的は団地やマンションの事業化ですから、資産を活用して収益を得ることや資産価値の向上に資する事業などを展開することを期待して委任するのです。だから、事業としてうまく進まない場合には退任もありますし、社長交代というシーンも出てくるでしょう。

今後の社会は団地間競争やマンション間競争などが現実化する社会になります。そうした時に現状の管理組合のままでは合意形成も新たなイノベーションの実現も困難です。だから「管理組合法人」化が新たな道として導き出されたのです。例えば増える空き家住戸を管理組合が購入して賃貸に出したり、管理費や修繕積立金を滞納している住戸を買い取って処分するためにも現状の管理組合では合意形成が大変です。したがって早々に管理組合法人を成立させて、合意形成を容易にしていくことが「先んずれば人を制す」の言葉通りになると思うのです。

2017年2月19日 (日)

ちょっと目先を変えて「クリスマスツリー点灯式」。I do something new a little, and, "the Christmas tree lighting up system".

写真は2016年11月26日のクリスマスツリー点灯式ですが、周辺には砂利を積んだトラックや消防車など重量級の自動車を道路中央に置いてガードを固めていたので、テロ予防がここまで浸透しているのかなと思って帰国したのですが、『26日の爆弾未遂事件で逮捕されたモハメド・オスマン・モハムド(Mohamed Osman Mohamud)容疑者(19)は、ポートランド市内の広場でのクリスマスツリー点灯式を狙い、自動車爆弾を遠隔操作で爆発させようと計画、実行したとされる。【抜萃】』という事件が2010年にあったとのことを知った。

囲んだ警察官は緊張感は感じられなかったので、こちらも緊張しなかったのですが、クワバラクワバラ。

I do something new a little, and, "the Christmas tree lighting up system".

A picture was a Christmas tree lighting up way on November 26, 2016, but the truck which shipped a pebble and a fire truck put a car of the weight order in the road center and were strengthening the defense in the circumference, so I thought whether terrorism prevention permeates to here and returned home, that there was an event as "you assumed that Mohammed Osman arrested by bomb attempted crime and Mohammed (Mohamed Osman Mohamud) suspect on the 26th (19) executed planning they aimed at the Christmas tree lighting up system at the square in the Portland city, and in order to make a car bomb explosive by remote control operation. [batsusui]" in 2010. I knew.

The policeman who circled couldn't feel tension, so I wasn't also tense here, mulberry rose mulberry rose.

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2017年2月18日 (土)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、いまだからこそ未来ビジョンが必要』

現在、多摩市ではパルテノン多摩の大規模改修が話題になっていますが、これらの動きも多摩センター地区の未来ビジョンをベースとして語られなければ意味がありません。「古くなったから改修する」では答えになりません。もう少し根本的な地域の未来に向けた議論の末に、バルテノン多摩の活用が議論されることが望まれるのです。幸い、議会では次年度実施に向けた予算措置は据え置きになって、さらに議論が必要だという結論になったのですが、ちゃんとした総合的な議論の場を設置して、単なるお飾り的な委員会ではなくさらに多くの市民や専門家を巻き込んで、多摩センターの未来を見定めてもらいたいと思います。

また多摩センター駅周辺では、バルテノン多摩の改修だけではなく中央図書館や市役所の新設という多摩市の公共施設整備の議論が委員会という形でバラバラに議論されています。それも市民参加という形を採ってはいますが、多摩市で予め方向を定めた提案を持っており、筋書き通りにことが進むことを意図しながら進んでいるように見えます。その施設配置についても各委員会の結果について、多摩センター地区での整備で話がまとまっている中で、各施設との相互関係が定まらない中、別々の議論で結論を出してバラバラに進むことになっているとすればやはり問題です。多摩センター全体でやはり地区のビジョンづくりが必要だし、その中での市役所や中央図書館であるべきで、パルテノン多摩もその中の一つとして計画的な提案がなされるべきでしょう。

こうした動きと連動して、周辺の住宅地の再編も検討されなければなりません。特に地区センターの役割は大きく、地区内で住み続けるための施設整備が欠かせないのですが、求められるものと現実対応とのギャップがあるように感じます。というのも高齢化する居住者へのサポートが、本当に当事者としての高齢者が求めているものなのかが不明なままで、たとえば国の制度上の枠の中で支援する方法でしか実施されないことが地域のニーズに多面的な支援を要するはずの福祉施策をできないでいるようにも思います。実際の高齢者のニーズを掴むことや具体的な提案に対する検討など、進めるべきことは多々あるのですが、既存制度の枠でしか考えられない行政のシステムに解決のない状況が続いています。

こうした状況の改善については、行政サイドの施策優先の計画づくりではなく、居住者責任を全面に押し出した自己責任でのまちづくりを居住者自らが現状を共有して、自分たちも資金を出して改善するという意志を持たなければ根本的な解決はできないと思うのです。やはり地区ごとのまちづくりチームを形成して地区の問題課題をテーブルに挙げて改善の議論を始めなければならないのです。それは「地域の議論」「地区の議論」そして「団地の議論」が連続する議論の場を設けて「改善」「再生」「イノベーション」などの展開を方向づけることがまず必要なのだと考えます。

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2017年2月17日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、東京が経済の中心であるという事実』

現状の東京圏流入人口状況は戦後の大阪圏への流入人口と同程度で推移しており、今後も世界的な経済ショックなどで景気の妨げがない限り人口流入は継続すると考えられます。そうなれば当然のように住宅需要は継続して、新規供給も同様に続くことになり、多摩ニュータウンでの住宅供給もこれまでと同様の動きが継続することになります。全国的な人口動向で観る限り大都市圏の人口増加は東京都市圏でしか観られなくなっています。それは東京が日本経済の中心であり、世界に対するグローバル都市として役割を担っているからに他なりません。

また、小池知事が東京都に登場して、社会的な改革を初めています。子育てや学校改革、さらに女性の社会参加や職場環境の改善など、都市に住みやすい状況を創出している状況は、さらに地方との格差を生み出します。財政的に豊かなことが率先して改善できる環境にあることが明確に見えてくると、必然的に東京都に人が集まります。これは東京都市圏でも千葉よりは東京、埼玉よりは東京ということで人は流れます。東京都市圏への流入の勢いがさらに東京都に集中するという流れになり、必然的に多摩ニュータウンにも勢いが現れてきます。つまり現実的には地価が上昇し、不動産価値が安定すれば安心して住宅購入が進みます。その結果、東京都下においても人口減少は進まないのです。

実は多摩ニュータウンの再生を考える上で、こうした背景を前提とした計画的なビジョンが必要になります。しかし、現状では多摩市などの多摩ニュータウン再生の動きを観ていても「人口減」「老朽化」を背景として「コンパクトシティ化」へと誘導する方向に流れています。ところが多摩ニュータウンは、形態そのものがコンパクトに集約された都市構造をしていることの認識を忘れているのです。これほどまでに整理され集約された住宅都市は日本にはありません。それを理解しないで、現在の都市計画家のトレンドである「コンパクトシティ」という学者の意見に推された計画に追随している様に見えるのです。

必要なのは未来ビジョンです。多摩ニュータウンの未来ビジョン、そして地区ごとの未来構想、さらに土地利用や建物利用の将来計画を具体化する提案が必要なのです。多摩ニュータウン全体としての方向性は東京都が責任を持って主導的に導かなければなりません。多摩市、八王子市、稲城市、町田市を統括するのは東京都です。エリアを明確にして未来ビジョンを構築します。そして地区ごとの未来構想は各自治体で行います。市民を中心とした地区委員会などを作り、地区の再生やイノベーションを探り計画を創造します。こうした地区の方向性を受けて、土地利用や建物利用に方向を定めていきます。多摩ニュータウンの再生にはこうした手順が必要なのです。

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2017年2月16日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、東京という地の利を利用する』

多摩ニュータウンは、東京圏に集中した地方からの転入者のベッドタウンとして生まれました。その背景は集団就職として1962年あたりの40万人をピークに地方から東京圏に呼び込まれましたが、1973年のオイルショックで流入が一旦止まります。その後は徐々に増えていくのですが、バブル景気で年間15万人ほどのピークを迎えバブル崩壊で急落します。それでも東京圏への流入は再び増加し始めて、リーマンショック前ではやはり15万人ほどのピークを迎え、今でも10万人以上の人口流入が続いている常態です。今後も2020年のオリンピック景気や都心部の再開発や湾岸開発で転入の勢いは継続して行くでしょう。

このような東京一極集中は変動相場制が導入されて、否応なく金融拠点が東京に集約されていく中で顕著になっていきます。大阪市場は衰退して名古屋圏ではトヨタ自動車を中心とした産業拠点としての人口集中はありますが、人口拡大ではなく安定した産業基盤に対して人口も安定していきます。このように日本全国を俯瞰しても飛び抜けて東京圏が人口を増やしており、特に東京都はダントツです。隣接の埼玉県、千葉県、神奈川県と比較してもエリア面積は小さいのにもかかわらず、そこに人口が集中しているのです。

改めて確認しましょう。多摩ニュータウンは東京都に属します。全体としての人口増加を多摩ニュータウンでも影響を受けているのです。東京圏に集まる人々は、千葉県ではなく埼玉県ではなく東京都に住むことを希望しているように見えます。都心部かもしれませんし湾岸のタワーマンションかもしれません。最近では駅側のタワーマンションが人気です。多摩地域でも駅前のタワマンが建設され始めています。多摩ニュータウンでは南大沢にタワマンがありますが、その後は建設されていません。都市計画で制限されていることもあり、建設されないのですが、八王子市駅前や小金井駅前など再開発に併せたタワマンが現れています。

駅前に集中してタワマンが建っている地区には、リニア新幹線の(仮称)神奈川駅が設定された橋本駅にタワマンが集中しています。多摩ニュータウンに隣接する駅ですが、周辺から見ると少し異様に見えます。思いつくままにタワマン地区を上げると、二子玉川地区、武蔵小杉地区など最近の再開発が貢献した街です。そんなタワマン地区も今後40年が経過するとどうなるのか、今から気になるところです。

http://www.stat.go.jp/data/idou/2016np/kihon/youyaku/index.htm

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2017年2月15日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、新たなイノベーションによる改革を生む』

多摩ニュータウンの分譲団地に「イノベーションによる団地改革」を提案したい。「○○団地再生」ではなく「○○団地改革」としたのは単なる「死んでしまった団地の再生」ではなく「生き永らえている団地の改革」を目論んでいるからです。Wikipediaによると改革とは『ある対象を改め、変化させること。革命とは異なり、 現時点での基本的な体制を保ちつつ、内部に変化を作ることをいう。』とあり、再生が再び生かすことを意味したどちらかと言うと、即物的というハードに注目した「再利用」という視点に対して、そもそも「団地という考え方を変える」価値観の大変革をイメージしているので、改革としたのです。

「今のままではダメになる」「今の体制に何らかの改善が必要」「個々の努力では限界がある」「与えられたままではない改革が必要」「未来に続く団地にしたい」希望は募るのですが実行力に乏しいのが団地という組織。大きいだけにまとまりが悪い。思いつきでは人々はまとまらない。だから誰かの支援がほしいが内向きな組織には外部からのお節介には抵抗があります。人間は保守的だし、自分の置かれている状況が理解できない、いわゆる「ゆでがえる」常態であることに気が付きません。それでもうまくいかないのは自分たちのせいではなく「社会が悪い」とか「行政が何もしてくれない」と誰かのせいにするのか落ちです。あくまでも自分たちの環境改善は自分たちの力でなければ改善できないことを自覚して、自らが改革に乗り出さなければ明るい未来は来ません。だからこそ気付いてもらいたいのです。

私たちは今、多摩市の協力を得て団地やマンションの管理組合を支援する「エコリノ協議会」を設立させ、市内の管理組合を対象に支援事業を始めています。対象としているのは特に制限を設けず、自らがサポートを必要としている管理組合が手を挙げての支援事業となります。小さなマンションから大きな団地、40年経った団地から10年も経たない大規模マンションまで要請はあります。しかし、全てに対応するにはマンパワーが足りません。ですから選抜して支援を始めます。まずは、我々の活動のアラカルトを紹介することと、要請された管理組合が持っている問題課題を披瀝します。

団地やマンション管理組合が抱いている課題は様々です。解決の方法も自ずと異なりますので、とことん話し合い、アンケートなどを実施して根底に潜む問題を探ります。思いがけず解決のヒントが浮かぶ場合もあります。外部からの意見で初めて改善方法を気付く場合があります。そして組合として共有する課題が明らかになり情報が共有され、解決の道に進みます。その場合、既成概念に囚われない自由な発想で、新しいイノベーション改革を見出すことが出来れば、これまでの息苦しさから脱皮できる大展開の始まりを示すことができます。

2017年2月14日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、ハードルを超える勇気』

多摩ニュータウンの街開きは、お決まりの団地型デザインというか当時のソ連型の公共住宅のモデルが団地のイメージを造ってきました。いわゆる羊羹型の団地のイメージで1971年の街開きから1978年供給までの分譲団地、約5000戸の建物は特徴のない形での住宅供給が続きました。一部、プレハブ工法でバルコニーなどのデザインに曲線を配したものもありましたが、どうも誰が観ても陳腐化しているように見えます。羊羹型の公営住宅も公団住宅も公社住宅も変わらないデザインとも言える単調な「団地」のイメージがそこにはあります。多少、東京都住宅供給公社が垢抜けたデザインの当時のプレハブ工法を採用してイメージアップを図ったものの、画期的なデザインの変化ではありませんでした。

それが大きく変わったのが1980年からのタウンハウスの供給でした。団地のイメージは一変します。アメリカの先進的な集合住宅デザインを受けて日本の住宅デザインも変貌していきます。特に公的住宅供給のデザインが接地性の高いヒューマンな集合住宅を志向して行きます。その先頭を切ったのが茨城県だと記憶しています。現代計画研究所が1976年茨城県営水戸六番池団地を発表して、集合住宅のイメージが大きく変わります。これまでの羊羹型の建物からの脱皮です。すると一挙に多くの建築家がチャレンジして行きます。多摩ニュータウンでも前述の流れの先頭を切って公団の分譲団地として、山設計工房などが設計するタウンハウス諏訪を1979年に供給します。

時代は大きく変わりました。その後の集合住宅が人々を単に収容する器ではなく、人々の暮らしを楽しませる道具に変わったのです。ただし、一挙にすべてが変わったのではなく、やはり量的供給と質的改善とが相まって住宅供給は続きます。やがて板状の大規模住宅供給からタワー型マンションへのニーズが移るとともに、顧客サービスの充実という生活支援とクオリティという満足を与えるハードとソフトが一体となった分譲住宅モデルに変質していきます。今では開発業者(ディベロッパー)がブランドイメージを高めて販売する大規模マンション販売が主流となってきました。

こうした時代の変遷の中で『40年過ぎた分譲団地』のイメージも劣化してきました。新たに時代に相応したマンションが供給されると必然的に過去のものは価値そのものが打ち消されるようになります。しかし、建物の寿命はまだまだあります。100年は使い続けることができるストックでもあり、使いようによっては様々なアレンジが可能で、多様性を可能にするアイディアは豊富です。セキュリティを高めるために階段前にゲートを配置すると安全性が高まります。また、団地全体に囲いを巡らせてゲーティッドタウンにすることも可能です。居住者の見守りを確保するための通信システムや防犯カメラの設置は容易です。

新しいマンション供給が100%の設備を有しているのならば、30%の設備しか無いことを悔やむのではなく必要設備を加算すればいいのです。その費用は新築マンションを購入するほどの負担はないのです。

2017年2月13日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、衰退論が跋扈しているのだが・・・』

『古い団地は救いようがない』『建替しか無いのに成立しない』『いずれは越後湯沢のようになる』『空き家だらけで管理不能に』『崩壊は間もなく』などと危機感を煽るコメントがセンセーショナルに聞こえてきそうな雰囲気があります。いくら私が高評価しても『そんなことはない』『絶対に多摩ニュータウンは元気にならない』『高齢化と老朽化はまったなしだ』と連呼する自称専門家が多すぎ。身近な関係者からこのような評価を耳にすると、私自身が浮いているような気がしてしまうのは気の弱さのせいかもしれない。こうした意見に反論す為になんとか証拠を立てて立証したいのですが、未来予測とは難しいもの。安易に言い続けるとホラ吹きだという烙印を押されそうな気配。さて、今後をどう取り組むかが当面の課題になっています。

多摩ニュータウンの未来推移はこれまでのブログでも書いてきましたが、基本的には幾つかの要素で決まってくると思っています。以下に整理しますが、基本的には「東京都市圏の人口推移」、「世界経済での日本のポジション」、「国内外の政治政策の動き」、「日本の社会文化的動向」、「地域社会の人口構成」、「都市基盤の整備」などによって左右されると思っています。そしてこれらの動向が多摩ニュータウンにとって好循環に回転するように思われるので「多摩ニュータウンは元気だ」という表現になり、将来的にも安定した社会を形成すると主張しているのです。

繰り返しになりますので事細かくは言いませんが、少なくとも多摩ニュータウンを批評する人には具体的なデータに基づく主張をしてもらいたいと思っています。それも日本という国全体のデータではなく、多摩ニュータウンというエリア限定に絞ったデータに基づく主張をお願いしたい。単なる感想ではなくデータに裏付けられた主張を展開していただくことで、さらに多摩ニュータウンがクリアになると思うのです。

私自身も極力、地域情報を敏感に精緻に調査し議論の遡上にあげたいと思っています。例えば人口にしても多摩ニュータウンを4つの市域であることを整理した上で人口推移を確認することをしますし、地区ごとの発展過程を認識した上で、地区ごとの人口構成や動向の特徴を明らかにして、近未来を予測してみるなり、ミクロな視点に立った現象を診断することが必要になります。多摩ニュータウンの未来を紐解くためには、こうした詳細情報を受け止めた議論が欲しいのです。

多摩ニュータウンを多くの人に理解して頂き、議論の中に入ってきていただきたいと思っています。その為にも原点は、まずは多摩ニュータウンは4市から構成されていて、町田市との境界の尾根幹線沿いの分水嶺と日野市との境界線である分水嶺、及び八王子市の御殿山から伸びる分水嶺に囲まれた谷戸地域に広がった限られたエリアなのだという認識を受け止めて、計画的な議論を重ねたいと思っています。

2017年2月12日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年過ぎた分譲団地、越後湯沢に逃げるかなぁ?』

1月26日の朝日新聞に『バブル物件 進む定住化』とのタイトルで、新潟県湯沢町のリゾートマンションに高齢者が集まってきている現象を報じていました。『安さ・快適さ求め 増える高齢者』というキャッチに「いよいよ始まったか」と思ったのは私だけではないはず。持ち家の行きつく先は越後湯沢かなと思っていたので、さもありなんという感慨が呼び覚まされてきます。最後に独りになればそんな選択もあるのかなと何度も考えてみては、無理だろうなと諦めてしまうのです。

高齢化しても新しいコミュニティ作りに参加できる気力があれば住み替えという選択が有ります。エレベーター付きで維持管理費が2万円から6万円、面積は30㎡から80㎡、価格は30万円から600万円と幅広い物件が出回っていて、600万円で売れる物件を持っていれば間違いなく入居できる不動産が販売されています。建設時期は平成元年(1989年)と平成5年(1993年)に集中していて25年から30年近く経過していますがまだまだ使える住宅です。スキーブームは終わりましたがマンションだけは残っているので、割安というか捨て値で販売されているというのは年金生活の高齢者にはありがたいはずです。

温泉付き、フィットネスルーム付き、カラオケ付き、管理人付きという施設もあり、なんだか高齢者施設としては定番の装備だと思えるほどで、まさか建設当初にはそんなことは考えたことがないはずで、リゾート施設も老人ホームにコンバージョン(用途変更)しそうな流れです。これならば高齢者介護などを売り物にしたビジネスが展開できるのではないかと思ってしまうのですが、そこまでのイノベーションはまだ生まれていないようです。なんとなく時間の問題のような気がするのですが、どうなるか気になるところです。

ふと「姥捨て山」という言葉を彷彿とさせるのですが、そう言ってしまうとみじめなので、新たなニーズに対応したリユースなのだと納得して、居住者の一員になるのかなと、集まってくる高齢者世帯を思いやるのですが、当の高齢者はどのように思っているのか知りたいものです。そんな時、エレベーターの無い4階や5階に住んでいて、子供が巣立ってめったに戻ってこない世帯にとって、新幹線の停まる駅周辺でのスキーリゾートならば、冬には孫を連れた子供たちが集まるというきっかけにもなり、多摩ニュータウンの古い団地よりも孫子も喜ぶのではないかと思ってしまうのは親の欲目かもしれない。しかし、そうしたさみしがりやの親にとって、越後湯沢は一つの選択肢だと考えても仕方ないのかもしれない。

2017年2月11日 (土)

ちょっと目先を変えて「裏富士」。I do something new a little, and, "back Fuji".

河口湖からの富士山は柔らかい。海抜900mの高さから観る3776mの富士山ですから、太平洋側から観るのとは高さの感覚が違ってきます。当然、裾野の広さも違って見えます。河口湖からは観るのは2876mの高さの富士山ですから、約4分の3の高さになるので聳えるような景観にはならないのかもしれません。ですがやはり安定した独立峰が眺められるのは見事です。

2月の富士山には雪帽子が被っていて、濃淡の美しさも見事です。そんな河口湖だったのですが、湖畔を散策する観光客に海外の方が多かったのには驚きでした。湖畔に面した中学校の裏門には、中国語、韓国語、英語、それに日本語で『立入禁止』の表記。日本も国際的になったなとの思いを強くしました。

I do something new a little, and, "back Fuji".

Mt. Fuji from Kawaguchiko is soft. Because it's Mt. Fuji of the 3776m judged from the height of sea level 900m, a sense of the height is being different from seeing from the Pacific Ocean side. Of course, the size in the foot of mountain is also different and seen. Because it's Mt. Fuji of the height of the 2876m, it'll be the height of 3/about 4, so if it's in a view which towers, the one seen from Kawaguchiko may be the one I don't have. But it's excellent that the stable independent back is looked at as expected.

A snow hat wears it in Mt. Fuji in February, and beauty of the shade is also excellent. It was such Kawaguchiko, it was surprise in the tourist's who takes a walk through lakeside having to foreign countries. The transcription which are Chinese, Korean, English and Japanese in a back gate in a junior high school facing the lakeside, and "restricted". Japan also became international, the expectation was made strong.

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2017年2月10日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『バブル期の分譲団地、中古団地をまるごとカタログ販売』

多摩ニュータウンの中古マンションが値崩れを始めています。それも駅から徒歩10分を超えた団地やマンション群に目立っているように思います。特に大面積のマンションは売り一色と言った感があるのですが、それらがバブル期の分譲マンションだという点に悲哀が隠されているような気がします。バブル期とは1986年12月から1991年2月にかけてのバブル期から半年から1年後に供給された分譲マンションなので、それまでのマンション価格の倍額になってしまいました。5000万円6000万円は当たり前という勢いで、特に都心部の土地を売却して子供世帯と大面積のマンションに住み替えようという地上げ屋から追い出されたミニ長者が多摩ニュータウンの分譲住宅に二世帯住宅が供給されはじめました。そんな世帯が多摩ニュータウンにも押し寄せます。

住宅バブルは弾けたと解るのは終わってからですので、価格のピークは1994年でした。バブル景気は1991年に終わったとしていますが、不動産の価格は3年ずれたのです。分譲マンションの販売企画は土地の仕入れから始まりますので、最後に分譲するまでは3年掛かるのです。多摩ニュータウンでは60万円/㎡まで上昇しました。その後急速に下がっていくのですが、多少価格が下がっても又上昇するのではないかという不安で、ついつい多少下がったマンションに群がる状況が続きました。2000年には40万円/㎡まで下がりましたが公的分譲団地の供給はそこで終わりました。

バブル経済はにわか長者も生まれます。気を良くして高額な住宅ローンを抱え込む世帯も生まれ、末永く住宅ローンで苦しみます。その家族は35歳で住宅ローンを抱えたら、今は60歳です。25年しか経ってないので住宅ローンは10年残っています。返済完了が70歳ですが、もうそんなに広い住宅も不要です。おまけにエレベーターもない住宅では住み続けることはできません。そこで売りに出しますが、世間も同じで、広すぎて維持費がかかる住宅は敬遠しますので買い手がなかなか見つからないのです。

このマンションを売りに出すのにはどうすればいいのでしょう。広すぎる住宅を売却するのには、市場のニーズに対応した売却方法が検討されなければなりません。すでに家族の人数は減っています。三世代同居は、いるにはいるのですが絶対数が少ないので広すぎる住戸の処分は難しくなります。何らかの用途変更など工夫が必要になります。今後はその知恵比べになりそうです。

2017年2月 9日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、5階建てエレベーター無しをどう活かすか-2』

40年たったエレベーター付きの団地には高齢者が集まってしまう問題もあると聴くと、必ずしも5階建てエレベーターなしの団地が悪いわけでなく、若い世代の入居が見込まれるというメリットもあるので、まずはそこのポイントを整理してみましょう。

端的に言うと、1階は階段が少ないので高齢者や障害者向けに改善することができます。ただし車椅子利用ではバルコニー側にリフトを設けるなどの方法で対応できますが、分譲マンションでは普及していません。公的賃貸住宅には本格的スロープなどを設置した住戸も見かけますが、分譲団地では殆ど見られません。車椅子が必要な障害の有る方は当初から戸建てに移られているようです。現実には管理組合に相談しても、構造物を改変する手続きが大変なので自分で対応可能な戸建て住宅を選ぶのだと思います。とはいえ、1階は高齢者の居住に向いていますし、外部からの出入りなどが容易ですから比較的パブリックな使い方ができると思います。たとえば管理組合が経営するシェアハウスとかコミュニティルームなどが考えられます。

次に4階や5階については若い世代に住んでもらいたいところです。特に5階は眺望もよく上階からの音などが無いためプライバシーも高いので、40年前は人気の選択肢でした。今では「屋根からの熱が伝わってくる」「階段がきついので外出が億劫」「子供が家に篭りやすい」「風が強くて冬は寒い」などと問題が浮揚しますが、市場価格は割安ですのでリノベーショ費用を投資する価値は有ると思います。600万円で購入して600万円を投資して1200万円の住宅ローンを組んでも20年間毎月6万円程度の返済。その程度の返済で快適な性能を入手できるのも4階や5階の価値かもしれません。

5階建ての建物で最も人気が高いのが2階です。売買価格が上がります。防犯的にも安心だし、階段の昇り降りもそれほど苦にはなりません。1階ほど床からの冷気もないし、周辺から囲まれているので気温調整も楽で省エネ環境を確保しやすいのです。高齢者もなんとか階段を克服して住むことも可能で、2階までならば階段リフトを設置しても大したコストにはならないので、同じ階段居住者に諒解を得れば自分の費用でバリアフリー対応が可能になります。そこで最後に3階が残りましたが、少し高齢者には辛いのですが、若い世代とまぜこぜで住むことになるのかなと思います。

まあ、こうした選択も実態は多様ですが、高齢者はわざわざ5階は望まないし、若い世代ならば5階も苦にならないという意味で、多様な世代が混在する団地になることが約束されているのがエレベーターの無い団地の良さなのだという判断も可能です。

2017年2月 8日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、5階建てエレベーター無しをどう活かすか-1』

新しい家族には新しい暮らし方があります。特にこれからの暮らしは二人か一人、一人の場合には一人通しが集まってワイワイと過ごす場が必要ですし、二人は個性的に独立した暮らしを選びます。そして二人の暮らしが豊かになるように、人は暮らしの装置を作り出します。その一つに『40年を過ぎた分譲団地』が選ばれると思います。

「フラダンスに熱中」「水彩画教室が生き甲斐」「サックスが吹きたい」「パン工房が開きたい」「ミニレストラン開きたい」「画廊を作りたい」「着付け教室を」「会計事務所を開設」「設計事務所を自宅で」「ミニミニ保育園を」など人のライフスタイルは多様です。それが実現できる場として59㎡は活かされます。団地内だから専用店舗は難しいのですが、管理規約できつく縛られない限り住宅兼用の店は許されます。

具体的にある団地の住戸に着目して可能性を探りましょう。躯体はシンプルです。幸い、南側の半分は開放できます。まずは玄関を入った空間を土足にします。開口部は二重にして防音や断熱を施します。もちろん壁や床、天井も同様で遮音性能や振動を抑えます。そこでは「演奏会」「ジャズダンス」「フラメンコ」「映写会」「絵画教室」「生花教室」その他諸々の趣味の世界です。人生の後半を生き生きと生きるための装置です。そして北側は住まいです。

友人同士や親子ならば寝室を分けましょう。でも日頃の過ごし方は南側のアトリエ空間です。趣味に併せて暮らしに合わせて自由に間仕切りをします。ピアノに夢中ならばピアノ室を置きましょう。コンサート好きならば全体を防音室にしましょう。絵画教室とアトリエを共存させるには壁に寒冷紗を貼り塗装しましょう。ピクチャーレールを周囲に取り付けミニ画廊です。タップダンスを練習したい場合は、床を浮かして振動を抑えます。1階に作ればさらに効果的な練習場が造れます。強烈な音楽を楽しむにはさらに防音を施工します。映写会や音楽ホールへの演出は簡単です。

そんな空間を容易に入手できる場がそこにはあります。600万円で購入して600万円でリノベーションです。新築のマンションにはそんな装置はありません。中古マンションであり、シンプルな構造の団地だから出来る暮らしがあるのです。そこには新しい家族にあった新しい住まい方があり、そして普通の暮らしが生まれます。

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2017年2月 7日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、59㎡の団地が再評価される時』

近くに土日に行列のできるパン屋「チクテ ベーカリーhttp://cicoute-bakery.com/」があります。ネットで伝わる情報のみでシャッター街の商店街の一画にお客さんが並びます。すべて自家用車で遠くからもやってきます。それに驚きなのは休みの多さ。週休2日は当たり前。なんと1月は正月休みを含めて半月が休みです。それにパン屋なのに10時30分開店で17時30分に終わるという7時間営業。これで店が成り立つのだから、長時間労働が正解ではないことがよくわかります。これは働くひとり親世帯には最高のシフトです。子供の冬休みに併せて冬期休暇が定められ家事をこなして自分の時間を確保することもできて、土日は離婚中の父親に子供を預けるというサイクルです。店に行くと若い女性ばかりです。想像の域をでませんがこうした環境の家庭には持って来いの職場です。

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職場がひとり親世帯に向いているなら、住まいだって適材適所があっていいはず。それがあるのです。それは公営住宅ではありません。URの賃貸でもありません。れっきとした持ち家なんです。それは今は『ライオンズマンション京王南大沢 1680万円(3LDK)』です。職場のベーカリーからは歩いて6分です。通勤に苦はありません。源泉徴収票さえあれば住宅ローンは組めます。30年ローンで月々7万円です。近隣の家賃とかわりはないです。探せばあります。

働く場所と住まいの位置が近いほうが働きやすいのです。これまでは働く場に近づこうと思って駅前を探しました。これからは働く場が住まいに近づいてくれる時代だと思っています。そうでもしなければ労働力を確保できなくなる時代なのです。多様な働き方をする職場が現れ、それにふさわしい世帯が近寄ります。そこに新しいコミュニティがうまれます。

2017年2月 6日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、若い世代の結婚感』

「できちゃった結婚」という言葉がありますが、言い換えると「できちゃったから結婚する」ので婚外子にはならないのが日本的な道徳精神なのかと理解できます。ここで余談ですが「婚外子(こんがいし)」というネーミングはどうもいただけませんね。ゴロも悪いし罪悪感が隠れています。「結婚」が正しくて結婚ではない「外子(そとこ)」、内(うち)ではない外(そと)の子なんだという家族規範に外れた子供だという差別意識がにじみ出ている言葉です。何かいい名称、ありませんかね。「自子(みずからこ)」「我子(わこ)」なんて女性が自立するためにも必要になってくる名称ではないかと思うのです。

まあ、そんな疑問も出てくる日本の子づくりに対する対応ですが、少なくとも限られた女性が生涯に生むことができる子供の数はどうなっているのでしょう。各国比較を観てみると、意外に少なくは無いことに気付かされます。人口学的に安定した再生産をするには合計特殊出生率を2.08まで高めなければなりません。現状の1.45を高める方法は、基本的には「子育て支援」という言葉に置き換えられますが、現在、東京都でも始まっている「待機児童ゼロ」や「私立高校の無償化」など、子育てに関する費用を低減することで世帯の貧富で学習チャンスを失うことを避けたいという思いがあります。それほど遠くない時期には実現する施策だと思っていますし、大学や大学院など広く就学のチャンスを与えるべきだと思っいます。

昨年暮れにポートランドに行きました。私立大学の構内を散策中に保育園を見つけました。大学内に子供を預かる施設が同居しています。学生寮も家族用のものがありますし、休日でも大学内にあるレストランは家族も含めて賑やかです。子育てしながら勉強もできる環境が揃っています。社会が成長していくと生涯学習の必要性は増してきます。単に趣味を楽しむだけではなく自己研鑽の専門性を身に着けて社会に再チャレンジすることも大切です。その為には学習に対する社会環境に投資を重ねてもらいたいものです。

こうした多角的な社会改革が積み重なって子供の数は増えていきます。そうなれば一人で子供を育てることにも違和感がなくなり、新たなパートナーとの関係も無理なく受け止められるのではないかと思うのです。「結婚」という社会への宣言は「パートナーシップ」を約束する契であり、「子育て」のための「できちゃった結婚」ではないと思うのですがいかがでしょう。「できちゃった結婚」だとすれば、責任の所在が明らかになった段階で「離婚」することになるのは必定です。「できちゃった結婚」するくらいなら「子育てパートナー宣言」でもして、互いに役割分担して子供が自覚して生きられるようになるまで育てる関係を続けていけばいいように思うのです。なにも戸籍に係る「結婚」をしなくてもいいように思うのですがいかがでしょう。

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2017年2月 5日 (日)

ちょっと目先を変えて「石の文化と木の文化」。I do something new a little, and, "Cultureof a stone and wooden Culture".

ちょっと目先を変えて「石の文化と木の文化」。

『木は伐りだしてから150年間強くなり続け、その後はゆっくりと強度が落ちてくる』という話を耳にしたことがあります。奈良の法隆寺も1300年ですし、日本の建物には木がふんだんに使われています。もちろん一戸建ての建物は木造ですし、初期の学校や公共施設も木造でした。橋も電柱も塀もトイレも流しも当然お風呂も木造でした。箸もしゃもじもお櫃も盥も鍬も脱穀機もなんでも木造りでした。なんでも木で造る。それが日本文化かもしれません。

当然、仏像も伽藍も仏壇も木魚も棺も船も荷車も電車だって木造でした。木で作れないものは無いと言ってもいいほど木が多用されていました。いまは、その殆どが金属かプラスチックに替わりました。代替わりですかね。

I do something new a little, and, "Cultureof a stone and wooden Culture".

I have heard the fact that I say "It keeps being for 150 years hard after I begin to cut a tree, and the strength is falling slowly after that." Horyu-ji in Nara is also 1300 and a tree is used for a Japanese building abundantly. The building in an independent house was wooden of course and the school in an early stage and the public facilities were also wooden. The bath was also wooden of course a bridge, a telephone pole, a wall, a restroom and a sink. Everything was wooden chopsticks, a rice scoop, a chest, a tub, a hoe and a thrasher. Everything is made with a tree. That may be Japanese culture.

Of course, even a train was wooden a Buddhist image, a temple, a family Buddhist altar, a wooden drum, a coffin, a ship and a cart. A tree was used so that you might say that there was nothing which can't be made with a tree. The most just replaced metal or plastics. Is it considering the substitution?

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2017年2月 4日 (土)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、若い世代を受け入れたい-3』

日本の家族がどのようになっていくのか、比較のために海外の家族事情を観てみましょう。例えばフランスの場合、年間、結婚する3組に対して離婚件数は1組がするといいます。中でもパリは2組に1組が離婚するそうです。アメリカでも2組の内1組だそうで、日本でも最近は3組の内1組が離婚だそうです。下記はG8各国の人口1,000人当たりの離婚件数です。日本もフランス並みになりつつあるのだということがわかります。そう言えば近所では、子連れで親元にもどって来ているケースを数件見かけます。健気におじいさんが保育園に送り迎えをしている風景が観られます。

■世界主要国の離婚率(G8各国:カナダ以外/1,000人:)

第1位 ロシア 4.5

第2位 アメリカ 3.6

第3位 ドイツ 2.19

第4位 イギリス 2.05

第5位 フランス 1.97

第6位 日本 1.77

第7位 イタリア 0.91

それに加えて、合計特殊出生率を見るとフランスがダントツです。結婚件数は少ないのに子供が多いのは未婚の出産も多いことがあります。子育て支援が行き届いているので、あえて結婚を選ばないという選択があります。フランスでは婚外子割合が2008年では52.6%を担っています。日本では2.8%ですからあまりにも差があります。アジアの儒教文化では考えにくいですが、さすがラテンです。とはいえ日本の社会改革も次第に婚外子を普通に受け入れる社会になりつつありますので、家族の形は次第にひとり親世帯が増える傾向になります。

家族の形が変わってくると、それに合わせた住まいの形が求められます。おそらくひとり親世帯の場合にはどうしても子育て環境と職場が近くなることが望まれます。当然、職住近接の生活で、所得的には比較的低くなりやすい傾向があるでしょう。その場合にはこれまでは借家という選択しかなかったのですが、中古マンション価格の低下が寄与して、意外と持ち家取得も可能になる状況が生まれてくるのではないかと思います。不動産情報を見ていたら52㎡600万円という物件がありました。リフォーム済みでそのまま使えそうです。600万円であれば敷金並みの頭金で20年ローン、もろもろ併せても毎月5万円程度の支払いで持ち家が可能です。もう住宅は高い買い物ではなくなっているのです。その団地から最寄り駅には電動自転車で通う方が多くいます。もちろん歩いて19分ですので歩けないわけではありませんが・・・。

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2017年2月 3日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、若い世代を受け入れたい-2』

今から20年から30年という時代を経ると、挙って駅近くの民間マンションを購入していた30代半ばの夫婦世帯も60歳前後へ年齢を重ね、その子供も成長して独立しているでしょう。また、結婚しないで親との同居を続ける場合も有るでしょう。子育てのために多摩ニュータウンに引っ越して来た都心勤務の世帯も、ある程度の社会的な地位を得て、都心回帰に志向が向く年齢になっています。もうすでに団塊世代もいなくなり、親が所有していた住宅も空いていて、残された財産の処分に困っている状況なのではないでしょうか。時代は空き家の増加から、処分しても大したお金にはならないのですが、子供も使うということが無いのでやはり売却することになります。

40年過ぎた分譲団地。初期の分譲のままで老朽化した住戸の価格は、今が600万円だから、さらに20年から30年だったものは、せいぜい半額の300万円というところでしょうか。全国の不動産価格の実態として、高蔵寺ニュータウンの事例など見ると、46㎡で200万円、350万円、57㎡で280万円、75㎡でも360万円という売価が階段型の団地タイプで見られます。つまりこれから類推すると、多摩ニュータウンの団地住戸も現状のまま推移すると下落は当然で、行き着く先は利用者がいなくなると値がつかない状況にもなる可能性があるのです。

さて、こうした推移を多摩ニュータウンにも当てはめていいのかどうか、そこが分譲団地の未来を占う分かれ道になります。「天国か地獄か」という分かれ道ですが、私の予測では今後の基盤整備の進捗で、多摩ニュータウン全般に不動産価値は維持するのではないかと思っています。基盤整備としての尾根幹線の開通が大きくマンション価格を上昇させるはずです。さらに小田急多摩線の延伸が多摩ニュータウンの中心である多摩センターの価値を上昇させ、多摩センター駅を中心とした生活路線の充実により、これまでバス便だったところの利便性が増すと思われるのです。さらに定常社会の到来による家族形態の多様化により、世帯数は分化することで住宅総数は増え、少人数世帯が増加することで比較的住戸面積が小さくも需要が増してくると思われます。

現在、空き家が増加している住宅は20㎡前後の賃貸用のワンルームマンションです。それに連動して持ち家ワンルームも市場価格は下がります。こうした小規模マンションは多摩ニュータウンにはほとんどありません。少なくとも50㎡前後が最低になります。結果として住宅価格の低下が居住水準を押し上げる結果になります。駅前のワンルームは別にして、駅から離れたワンルームマンションは価値を失っていくでしょう。

そう言えば黒川紀章氏設計の銀座の「中銀カプセルタワーハウス」は築45年を経ていますが、10㎡しかない部屋に密かな人気があるようです。

2017年2月 2日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、若い世代を受け入れたい-1』

5階建てエレベーターなしで均一な住戸プランで供給された団地を、多様なライフスタイルの暮らしが演出される場にする事ができれば、多様性が豊かな団地となります。その為にはスケルトンを活かした多様なリノベーション提案や敷地を活用した暮らしの多様化が必要になります。これはストックを前提とした想定問答のように見えますが、本来は将来的な家族の姿から住まいの形を導き出すことが正解なのではと思うのです。つまり20年後、30年後に求められる住まいの形は将来的なトレンドを作る家族像に由来する住まいの形を提案すべきではないかと思うのです。それが既存のストックの改善とマッチングするならば、新しい住まいの形として機能するのだと思うのです。

そこで、今後の家族の在り方について考察してみましょう。まずは現在の状況ですが、駅前の新築マンションが売れています。4千万円、5千万円、6千万円という民間マンションが飛ぶように売れていて、若いダブルインカムの子持ち夫婦と、持ち家を売却してバリアフリーマンションで老後を送ろうという高齢者夫婦が買っています。だからエレベーターの無い中古物件の価格は低迷しています。この動きは現在の団塊世代が後期高齢者の仲間入りをするまでの7,8年間は続くと思われます。大まかには今後10年程度は続くと考えておきましょう。

その後、多摩ニュータウン初期に入居した戦中世代の退出が始まり、老後のためと確保した駅前マンションに空き家が発生し始めます。これについては続く団塊世代の終の棲家として中古価格はそれほど落ちないで需要は継続します。ただ若い世代は基本的には絶対数が減ってきますし、親の資産を受けるので新たに住宅を確保しようという動機が薄れてきます。特に日本社会が定常経済に入ってきて、所得の伸びが見込めません。こうした時代には高額な住宅ローンは抱えないという機運が生まれますので、むしろ中古市場が伸びてきます。職住近接が進み、都心勤務の人は都心で住み、郊外居住の人は郊外勤務という選択になります。つまりコンパクトなエリアでのライフスタイルが生まれてきます。ヨーロッパの社会福祉の整った国々のように成ってきます。

こうなると駅側を希求するニーズも衰えます。少しバス便でも通勤に支障がないという判断が出てきます。車での通勤も増えるかもしれません。概ね10年後から20年後という時代でしょうか。家族の姿も夫婦と子供ではなく、片親と子供、友人カップル、夫婦のみという郊外居住の形が現れてくるでしょう。つまり家族数は1人住まいか、2人から3人家族です。1人については多様化してシェアハウスやグループリビングなど複数で共生する仕組みが普及するでしょう。

2017年2月 1日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『40年を過ぎた分譲団地、支援ビジネスが成り立つのか』

40年過ぎた団地で困っているのは管理組合もそうですが、本当は個々の入居者だと思います。「加齢で体力が落ちたら4階や5階では生活できない」「手持ちの資金や不動産を元手に有料老人ホームは入れない」「骨折してもエレベーターのない住宅ではたちまち住めなくなる」「急な発作で倒れたら助けは呼べないのであきらめている」「できるだけ子供の世話にはなりたくない」「夫婦でいるうちは何とかなるが・・・」「老々介護は想像したくない」その他「認知症、寝たきり、地震災害、などなど」心配事はあふれるほどあります。しかし、いちいち気にしていれば暮らせないので、多くの人は目をつぶって考えないようにしているのが本当の姿ではないでしょうか。

そんな居住者に一人家賃5万円、共益費込みで入居できる高齢者住宅を提案したいのです。現状でも分譲団地に住んでいれば管理費6千円、修繕積立金1.2万円、固定資産税と都市計画税で月に直すと6千円、それに水道代、電気代とガス代も合わせれば3.5万円ほどは必要になるので、その経費だけで入居できる住宅があれば入りたいと思う人は多くいると思います。家賃だけで比較すると市場の賃貸事情ではいわゆるワンルームアパートが3万円程度ですが高齢者の入居はほぼ無理でしょう。そこで提案するのが団地内での高齢者用アパートです。まあ、アパートと言ってもドアを締めたらそれっきりというものではなく、プライバシーはきちんと保ちながら協働で食事を作ったり、時を過ごす場を持っている集合住宅のことです。

そこには一人あたり20㎡のプライベート空間があります。トイレと洗面、そして小さな台所があります。お風呂と洗濯場は共用で、お風呂は大浴場と一人用のユニットバスが用意されていて、好みに併せて使います。複数の人が動けるキッチンと全員が囲める食堂があります。テレビのあるリビングも用意されていて憩いの場になっています。概ね10人位で一緒に生活できる場があり、施設全体の大きさは400㎡あまりになるでしょう。それを入居者の預託金と団地居住者からの投資で建設するのです。費用全体としては入居者1人が住宅の処分費の約600万円を預託してもらい6000万円を確保します。これについては建物の減価償却分を差し引いて退去される場合には返却されます。返却する費用については次に入居される方の預託金で充当されるので資金調達も不要です。これはドイツの老人ホームの仕組みと同様な資金確保の方法で、入居者の資産をそのまま守っていながら施設を建設する方法なのです。

高齢者アパートという表現よりは「グループリビング」という呼び方がふさわしいのですが、10人の生活は相互に助け合うだけではなく、大きな家族として自立した生活をしながら、互いを見守ることになります。もちろん生活支援や必要に応じた介護などのサービスは有償で受けることになりますが、全体をマネジメントする専門のスタッフに依頼する仕組みを組み入れることによって持続的な維持管理が可能になると思っています。それが新しい支援ビジネスになると考えています。

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