« 2017年2月 | トップページ | 2017年4月 »

2017年3月31日 (金)

『日本の人口』2015年国勢調査では団塊世代より団塊ジュニアがピークに

「団塊世代もだいぶ死んだな!」団塊世代の私には友人からの訃報が続いているので実感はあるのですが、ふと肩を落とすようなこうした感想が正直なところ。あいつもこいつも亡くなったなという感慨があります。次第に馬引きされるので受け止めるしか無いのですが人生を感じます。

さて、平成の大合併で市部に組み込まれた郡部ですが、そこには団塊世代が取り残されています。農林業や漁業従事者の多い地域ですから一次産業を守って団塊が頑張っている姿が想像されます。「都会と田舎」と括ってしまっては誤解を招きそうですが、多かれ少なかれこうした差はあるのです。進学する場が少ないので20歳前後の若者は都会に出ていって人口の谷間が生まれますし、高齢者も必然的に残されているのでその人数も目立ちます。

最近、友人が長野県の伊那市に移転しました。畑を借りて農業をとのことですが、今では市域が広がったので統計的には市部という括りで集計されますから、農業に従事していても市部郡部の区分では区別できません。人口統計ではなく職業統計で区分できるでしょうから確認したいと思いますが、実は農業従事者という区分も難しい時代に入っているようです。というのも「農業はしているがネットでトレーダーをやっている」場合もあり、何が特定の職業かが区分できないのです。

国勢調査では「就業状態等基本集計結果」も発表します。そのデータが発表されるのが平成29年4月のようですから来月です。その時に詳細が解るでしょう。私のこれまでの仕事では自治体の計画を支援するコンサルタントをやっていたことから国勢調査を駆使して論理立てを組み立ててきました。特に国勢調査が「悉皆調査」という全数調査だから、単位が「1」だという安心感があります。とりわけ住宅事情調査だと個々の家族の事情までが推察できるので使い勝手が良いデータでした。一方「住宅・土地統計調査」というのが空き家などの状況を知るのに使われますが、国勢調査の「悉皆調査」ではなく、その1/10のサンプル調査で集計するため調査範囲によって誤差が大きく生じます。だから国勢調査を優先して推計することになります。

もちろん国勢調査では空き家調査はできませんが、最近では不動産情報が豊富に出ていますので、その中での賃貸物件や売買物件を参考に「住宅・土地統計調査」とリンクさせて数字を確認することができます。大量に情報が行き交う時代になりました。こうした情報を他の調査と照らし合わせる事で信頼あるデータとして構築することができそうです。

clip_image002

clip_image004

2017年3月30日 (木)

『東京の人口』年齢別人口をみてバブル経済を予測する

全国レベルでは団塊世代が最も多いのですが、東京都はやはり若い。団塊世代の子どもたちが中心になっているのがわかります。これが地方に行けば行くほど団塊世代が台頭してきます。従って地方の方が年寄りの意見が強くなり若者が控えめになるということです。ところが東京は若い世代が主役です。特に現在は働き盛りの40代が中心の社会です。40代と言えば社会の中核ですし一家の稼ぎ頭でもあります。私にもそういう時期がありましたが今は昔です。

40代の稼ぎ頭は都心で働いていますし、企業の中でも中心に活躍しているでしょう。自ら事業を起こしている人もいるでしょうし、そういう人も果敢に社会にチャレンジして生き抜いていることでしょう。私の40代は丁度バブルでした。仕事もあふれるほどあるのですが、物価を見れば何もかもが上がっていたように思います。レストランも洋服も何もかもが土地やマンションや株の上昇に伴って上がっていたように思います。それから30年が過ぎました。歴史は繰り返します。

経済循環の考え方で3.5年、10年、20年、50年という経済学者が唱えた循環サイクルがあるのですが、中でも20年周期で現れる経済循環として、アメリカの経済学者サイモン・クズネッツが1930年にその存在を主張した「クズネッツ循環」があります。1970年あたりまで田中角栄の日本列島改造論で湧いた不動産ブームから2度のオイルショックで狂乱物価を招いたのもつかの間、その20年後1990年前後のバブル景気が始まりました。そしてバブルははじけると、今後はゆっくりと経済低迷が明らかになり平成不況に入っていきました。そして残念ながら2011年3月11日に震災がありました。実は建設業界にとってこれがバブルとなり、建築コストは鰻登りです。建設業界は空前の売り手市場となり、オリンピック施設も豊洲の市場も言い値ビジネスがまかり通ってしまいました。

おまけに2016年までは中国からの旅行者の「爆買い」や再開発による都心部の不動産バブルが発生して、タワーマンションが売れるし、多摩ニュータウンでも新築大規模マンションが高値で売買されるようになって一部の金持ちしか買えない新築物件になっています。どうもここの所の経済状況を改めて観察すると「バブルではないか」と思わせる出来事が見えてきます。「マンションが高すぎて売れなくなった」とか「中古物件がボトムに入り売れ始めた」など住宅売買の事情が少し変わってきているように思います。

どうも多摩ニュータウンで現在新築で売られているマンション単価はあのバブル経済のピーク時と同様な単価にまで上り詰めているのです。60万円/㎡はバブルピーク時の売価です。いま当時のマンションの中古価格は30万円/㎡にまで落ちています。20年で半値です。これは買いではありません。

clip_image002

2017年3月29日 (水)

『東京の人口』市部では意外や立川市の人口が減少している

多摩モノレール駅が開通して駅前再開発が整って市街地も濃密に重層化されて人々も集中しているはずの立川市の人口が減少しています。調布市や府中市とも同様な広さなのに人口減少しているという状況は気がかりです。実は駅前の利便性の向上は近隣地区には影響しますが広域で捉えると必ずしも人口増に役立つわけではなく、駅前再開発は駅前に密集していた居住者が散り散りばらばらに分散するということでもあるのです。東京の場合はそれほどでもないのですが地方の駅前再開発の状況は悲惨です。区画整理を終わった土地に商店が戻ってきません。折角の駅前再開発が住民の排除になってしまったのです。こうした駅前再開発には危険がひそんでいるのです。

ちなみに多摩ニュータウンの四市で観ると、町田市、稲城市は人口増加しています。特に多摩ニュータウン区域のエリアに大きく貢献している稲城市では3%余りの増加です。一方、多摩市や八王子市は減少ですがエリア別の増減は趨勢とは異なります。基本的に多摩ニュータウン内ではUR賃貸や公社賃貸の分布する地区では世帯数も減少していて、空き家が増えている状況が観察されます。一方、40年以上も経った分譲団地のある多摩市豊ヶ丘5丁目や貝取4丁目などでは僅かですが世帯数が増えています。エレベーターもない住宅ですから高齢世帯が退去した後に比較的若い世帯の新規転入が見られるようです。

一方で駅前開発の影響は顕著に出ています。新規マンションには入居者が確実に増えてきますし、特に諏訪2丁目住宅の建て替えにより人口も平成27年の国勢調査では5年の間に1887人、世帯数も648世帯の増加は飛び抜けています。640戸が1249戸になったのですから当然といえば当然ですが、団地再生によりこれほどまでに人口動向があるというのは建替の力でしょう。多摩ニュータウン、最初で最後かもしれませんが立派な成果に敬服です。(八王子市域で建替中の団地があります。80戸が240戸になります)

さらに詳細を観ると、八王子市域でも稲城市域でも開発から20年以上を経過した地区では人口減少は進んでいます。家族の成長変化での人口減少はやむをえません。そして40年を経過したあたりから世帯が戻ってくるかどうかが問題になります。幸い多摩市の40年経過の団地群では世帯数の戻りが観察されます。建物も40年経つと値頃感が落ち着いてきます。多摩センター駅徒歩12分、築40年64㎡1100万円は買いやすい価格です。リノベに500万円掛けても1600万円で20年ローンだと毎月8万円の返済で購入できます。35年だと5.3万円の返済です。40歳で購入しても20年で60歳ですから家賃を払っている感覚で持ち家取得が可能です。買いやすくなりました。

clip_image002

clip_image004

2017年3月28日 (火)

『東京の人口』足立区の人口が減少している

都心回帰で東京都区部の人口は総じて増えているのかと思っていたら、足立区だけが減少しているという事実があったので報告します。平成22年から27年の5年間の推移ですが、何が原因だかわからないままにネット検索してみたら、「大規模な団地の建替で転出している」とか「住みたくない区ナンバーワンになった」のではないかというコメントもあったのですが5年間で2%近い減少は原因がつかみにくいのです。多摩ニュータウン周辺自治体の事情だと判るのですが足立区となると私にはわかりません。

区部で人口増加率がダントツなのが千代田区です。24%増加は都心回帰の現れでしょうが、数的には港区や江東区が多くなっています。ご存知湾岸埋め立ての超高層マンション群の登場です。タワマンブームが両区では賑やかです。ちょっと将来が心配ですが今のマンションブームを作ったのが湾岸ですから、トレンドであることは確かです。これらを多摩ニュータウンから視ているとどこか危険な気さえしてきます。大震災の予測を受け止めてのタワマン生活に、販売しているディベロッパーはどのような説明をしているのか気になります。たぶん「防災設備は十分過ぎるほど」だと言っているのでしょうか。

多摩ニュータウンに近い区部といえば世田谷区です。区域が広いこともあって人口の流入量は比較的高いのですが、そもそも人口規模も大きいので増加率は低いのです。気になるのは世田谷区のどの地域に人口増加があるのかということですが、これはまた詳細を詰めなければ出てきません。と言って言い逃れをするつもりは無いのですが、小地域集計との比較をすれば良いのですが興味のある方は「政府統計の総合窓口」から入って年度統計をダウンロードして試してみてください。

私の場合は多摩ニュータウン地域については詳細に計算しようと思っていますが、申し訳ないですが世田谷区の詳細は地元でお願いしたいものです。ただし、今回の人口推移で調布市の人口増が顕著になっているということなので、都心部から次第に西側に人口集中が始まっているのかと思うと、隣接する世田谷区の状況も知りたいのですが、さらに多摩ニュータウン地域までの影響はまだまだかなと思ってもいます。

何れにしても人口動向は刻々と変化していきます。特に東京の場合には国際的な経済状況やオリンピックなどの動きにも左右されますし、大規模な交通軸の整備状況にも影響されます。なかなか見逃せない要素も多いので、今後共厭きずにコメントは続けるつもりです。

clip_image002

clip_image004

2017年3月27日 (月)

『多摩市民の住宅事情』多摩ニュータウン初期開発地区の実情

多摩ニュータウンに最初の開発が始まった多摩市諏訪、永山、愛宕の住宅は長屋を含め集合住宅が90%を超えています。ここで言う「長屋」とはいわゆる「タウンハウス」を含んでいるので、落語に出てくる「長屋」とは大違いなので誤解を招きそうですが、統計で扱う表現では独特の表現なので解説が必要になります。また、対象としている地区内の一戸建てについては区画整理地区や戸建て団地としてまとめて開発したエリアの中にあるのですが、極めて少ないのが特徴です。だから多摩ニュータウンは共同住宅、集合住宅の都市だと言い切ってもいいと思います。

日本人のアイデンティティには共同住宅の文化は極めて少ないのです。江戸時代に商業地の表通りに面して木戸があり、裏側の「長屋文化」が育ちました。大工や町売商売、あんまや人夫など裏長屋の町人が参加して都市を構成していました。といっても町人の数は3%程度で、日本人の集合住宅文化を育てるにはあまりにも少ないのです。

そもそも集合住宅は大陸の文化です。中国大陸には客家(はっか)族の住居として有名な円楼や角廊があります。一つの建物に80世帯と中庭を囲んで円形に配置された集合住宅は圧巻です。木造の集合住宅ですが3階建てや4階建てはざらにあります。私も世界遺産になって格安に見学ができるようになって訪ねてみました。これぞ集合住宅の原点ではないかと思ったほどです。理由は一つ、建物そのものが要塞なんです。敵が攻めてきたときには籠城できるのです。大陸だからこそ必要だったのです。

また、ヨーロッパでは城郭都市が多く生まれました。当然、城壁の中は集合住宅です。場内には様々な技術を持った職人が住みました。戦争を意識していますから鍛冶屋や靴屋なども住みますが、ブルジョア経済が発達してくると、階数ごとの棲み分けが生まれて一つの建物の階層ごとの多様な棲み分けが行われました。

もっとすごいのが、トルコにありました。キリスト教の迫害から逃れるためにカッパドキア地方の石灰岩の山をくり抜いて穴居住宅を作ります。まるでアリの巣のように部屋をつくりワイン醸造工場までつくります。様々な集合住宅があるのですが地下18層にも及ぶ地下都市が構築されていたのです。今では観光地となっていてトルコの外貨獲得の財源ですが、多摩ニュータウンの諏訪、永山、愛宕地区が観光地になるのは何時の日でしょう。客家楼の1414年が最初だと言われていて、カッパドキアが古代ローマ後期というのだから、多摩ニュータウンはまだまだ世界遺産にはならないんですね。

clip_image002

2017年3月26日 (日)

『多摩市民の住宅事情』コーホート法で読み解く

人口統計を読み解くコツに「コーホート法」というのがあります。私にとってもなかなか身につかなかった言葉で、一般人には特に馴染みのない言葉ですが人口動向を観るには重要なので一応解説から入ってみます。

コーホートとは、ある年における 30~34歳という同一年齢グループの人口が5年後にはこのグループの年齢は35~39歳 になっていることを言います。あたりまえのことですが、その人口差を診ることによって、増えていれば人が転入したということであり、減っていれば転出しているということになります。その中には死亡という要素もありますが、高年齢になるに従ってその確率は高くなり、高齢者は一様に減少することになります。同様に5歳階級別の統計では出生数は5歳階級別の区分では0~4歳が5年間の出生と転出入の合計になります。

このように自治体単位の人口の流入流出を世代ごとに把握する方法として用いる指標として有効なので、人口統計を理解する上で貴重な手法になります。これが国単位になりますと、EU諸国で発生している移民問題について統計的に把握するのにも役立つでしょうし、少子化対策の効果を評価したり高齢化の予測を重ねることも可能になります。特に年金政策や医療費計画などコーホート法で将来人口を推計して施策の展開に結びつけることもしています。それほど便利な人口推計方法でもあるのです。

これを多摩市に落として、2005~2015年の10年間で観てみましょう。すると10~14歳が20~24歳に至る10年間ではっきりとした増加が観られます。これは学齢期の子育て世帯の流入と高学年世代の学生の転入も増えたのだと思われます。一方で世帯分離する20歳前後の転出が多くて世帯が小さくなっていることも表しています。学齢期の転入人口に比較して親世代の増加が少ないのは、子を持たない世代の転出と子育て世帯の転入の循環が発生しているのだと考えられます。コーホートの見方には少し想像力を高めて観察することも必要のようです。

多摩市の人口は総じて安定しています。高齢者の減少の多くは死亡が原因ですが、その分を埋めるほど出生があることもわかります。多摩市、あるいは多摩ニュータウンが若いファミリーにとって子育ての場となっていることがよくわかります。すでに初入居から45年を経て、多摩ニュータウンが世間に見捨てられることなく世代交代が行われているのです。こうした状況を今後も続けられるように多摩ニュータウンを育てなければならないと改めて思います。

clip_image002

clip_image004

2017年3月25日 (土)

『多摩市民の住宅事情』多摩ニュータウンはシンガポール並の共同住宅率

なんと市民の75%が共同住宅に住んでいる自治体が多摩ニュータウンにあり、それが多摩市です。そんな自治体はめったにありません。まるでシンガポールみたいです。シンガポールは90%が共同住宅に住んでいると聞きますが、実は多摩市でも多摩ニュータウン区域に限ると90%が共同住宅に住んでいるのです。それに多摩市民の約70%が多摩ニュータウン内に住んでいますので、多摩市に取って多摩ニュータウンはシンガポールモデルのような市街地なのです。

また多摩ニュータウンの46%の人口を占めているのも多摩市ですので、共同住宅の街と言っても過言ではないでしょう。言い換えると「団地の街」とでも言いましょうか、コミュニティの単位が「町内会」ではなく「団地」なのです。

そもそも「団地」とは何なのかとウィキペディアを訪ねますと、『前略――「団地」とは「集団住宅地」の略であり、これを住宅営団の内部で略して「団地」と言っていたらしい。「集団住宅地」の語の初出は1939年に日本建築学会主催で開かれたコンペ「労務者向集団住宅地計画」であり、――後略』とあり、基本は労働者向けの住宅だったことがわかります。そこでソ連型の住棟タイプのデザインが用いられたのだと思います。当時は労働者階級では共産主義はリベラルだったのかもしれません。

こうした団地建設が戦後の団地を形造って行きますが、そのデザインもソ連型からアメリカやヨーロッパの影響を受け始めて変化していきます。屋根が傾斜したり配置も雁行したりと様々な変容があります。制度的には低所得層を支える公営住宅、中堅勤労者を支える公団住宅、同様の地域バージョンの公社住宅と賃貸住宅を中心に供給を始めますが、折からの持ち家ブームにマンションタイプの分譲団地を供給しようと公団分譲と公社分譲が始まります。多摩ニュータウンでも公的借家と持ち家が半々の割合で建設されることになります。その結果、持ち家共同住宅の極めて多い多摩ニュータウンが生まれました。

ここで大きな課題が持ち上がっています。借家は公的な機関の所有ですから、国を含めて施策的な利用を進めることで必要なくなれば用途廃止などの手段が摂られるのですが、分譲団地の場合はどうなるのでしよう。老朽化して住む人がいなくなり資産価値も下落していった場合にはと考えると不安が過ります。地方の集落部の空きや問題と同様な問題が発生してスラム化が懸念されます。恐らく管理次第で変わってくるのでしょうが、スラム化するマンション問題が多摩ニュータウンにも襲いかかります。その時に対処してももう遅いのです。そうマンションは競争の時代に入っているのですから。

clip_image002

clip_image004

2017年3月24日 (金)

『多摩市民の住宅事情』年齢構成は若返っている

平成27(2015)年の国勢調査を観察していて、団塊世代と25歳差の世代が並んでいるのに気づきました。団塊世代より5歳上の多摩ニュータウン初期開発に入居した戦中世代の子供達です。多摩市では多摩ニュータウン開発がバブル時期に終了し、昭和46(1971)年から昭和55(1980)年の初期開発の団地に入居した家族は子供の独立期を迎えて世帯分離していきました。つまり20代前後で子供が独立して親元を離れるのです。だから「高齢化が進む多摩ニュータウン」などと揶揄される時がありました。しかし、現在はその子供達が家族を育てるために、さらにその子どもたちと共に流入しているのです。いわば放流した鮭が元の川に戻ってくるように回帰モードに入っているのです。

地方都市はそうは行かないのですが、多摩ニュータウンは別格なのだと思います。10年前の平成17(2005)年では20~24歳と55~59歳、つまり団塊ジュニアと団塊世代が並んでいたのですが、5年後は団塊ジュニアが転出して団塊世代が残されました。そしてさらに5年後、団塊世代よりも5歳年上の世代の子供達が戻っているのです。それが団塊世代の数と並んでいるのです。となると5年後は団塊ジュニアがさらに戻ってきて団塊世代を追い抜いていくのかもしれません。まさに世代循環が多摩ニュータウンでは起き始めています。

東京の人口構成は日本の人口構成とは異なり若い世代が多くいます。全国からあるいは近郊から若者が集まる仕組みは今も昔も変わりありません。だから都心部は若者のアパートも多く24時間都市として躍動感のある街として世界に冠たる賑やかさを見せています。ところが一旦、子育てという段階に入るとそうは行きません。静かで緑も多くコミュニティが暖かな所で子供を育てたいと思うのです。便利さを求めて湾岸のタワーマンションを検討もしますが、新宿あたりからだと意外と遠いのです。そこで俄に多摩ニュータウンが顕在化します。育ってきた故郷という意識を持つ人も多いでしょうが、子育て環境は整っています。それに湾岸に比較して住宅価格が安いという条件もあります。そこで理由はなんでも良いのですが、決め手に「子育てに親も協力してもらえる」となると「やはり多摩ニュータウンでしょう」という選択肢がないとはいえないでしょう。

統計から見えてくることの一つに、子供の数が減っていないのです。子育て世代が晩婚化しつつも安定的に発生していることが見えてきます。

clip_image002

clip_image004

2017年3月23日 (木)

『多摩市民の住宅事情』家族の姿

家族構成を平成17年、22年、27年の10年間の推移でみてみましょう。特徴はいくつかありますので整理してみます。

① 「単身(単独)世帯」の動きでは平成17(2005)年から22(2010)年の減少は高齢者の単身化も続いているのですが、リーマンショックの経済状況の変化で若い単身世帯が経済的な理由で転出した数が多かったことが主要因です。その後の22,年から27年の動きは夫婦世帯から単身世帯への高齢化に依る単身化です。

② 「核家族以外の世帯」とは同居親族のいる核家族で三世代同居や親族と一緒に一つの経済を構成している世帯を言います。その家族が減少しているというのは、単身化と相関して世帯分離が進んでいるという証拠でもあります。

③ 「核家族の内一人親と子供から成る世帯」は離婚率の増加とともに増える傾向があります。すでに核家族の内15%近くを占めているので身近にある家族像になっていますし、今後も増え続けるでしょう。

④ 「核家族の内夫婦と子供から成る世帯」が核家族の中心ですが、夫婦のみの世帯が次第に増加していてあと10年も経つと追いついてしまいそうな気配です。それだけ世帯分離と高齢化が進んで行くのだと思うと不安が過ります。

⑤ 「核家族の内夫婦のみの世帯」が確実に増えています。若い世代もあるでしょうが多摩市に暮らすのですから、子供が独立した後の熟年夫婦の増加が顕著なのだと思います。

以上、現在の家族像を確認したのですが、単身化や夫婦のみ化により、それぞれの住まいが「広すぎる」という悩みが生まれているようにも思います。最近の不動産広告を観ると100㎡を超える住宅の広告が目立ちます。家族4人で暮らした住まいも20年経てば夫婦のみになり、やがて単身になるのですから、夫婦のみのうちに一人になっても良いようなコンパクトな住まいに移っていたいという願望は育ちます。

私の知り合いにも戸建てから駅前マンションに移っている高齢者夫婦もいますので、現代のトレンドと言うべきかもしれません。これも都心回帰の現象の一つかもしれませんが、エレベーター付きでもっと便利な場所で暮らしたいという普通の願望で住み替えているように思います。ただ、駅前に住み替えるにはそれなりの蓄えがないと無理ですよね。残念・・・。

clip_image002

2017年3月22日 (水)

『多摩市民の住宅事情』住宅所有の関係

多摩市民の住宅所有の関係を平成17年、22年、27年の10年間の推移を観てみましょう。幾つかの特徴があります。以下に整理してみます。

① 住宅所有の区分は「持ち家」「公営・都市再生機構・公社の賃貸」「民営の借家」に基本的に区分できます。

② 世帯数は平成17年62,908世帯 平成22年64,030世帯 平成27年65,406世帯と増え続けています。

③ 世帯数が増えているのは持ち家世帯です。確実に増加し続けています。持ち家率も46.6%、51.9%、54.6%と増えています。

④ 持ち家世帯の増加は新規供給による世帯の転入に依る増加と賃貸住宅からの住替えになります。

⑤ 平成17年と22年の民営借家居住世帯の減少は経済的な背景から来る学生など若い単身世帯の週規模賃貸住宅からの転出に依るものだと考えられます。

⑥ 13,167世帯12,961世帯12,091世帯と漸減する「公営・UR・公社の賃貸」については確実に空き家が増えていることがわかります。

⑦ 空き家については、賃貸空き家は居住者が少なくなるので増え続けており、持ち家需要は高いので空き家は少ないことがわかります。

全国的に観ると持ち家空き家が増えていることが老朽住宅の温存に対する対策をしなければとなっていますが、多摩市の場合には小規模住戸、いわゆるワンルーム賃貸の余剰と公的賃貸住宅については公営住宅の空き家は制度上発生しないのですがUR・公社賃貸の空き家は持ち家世帯が増えるに連れて確実に増えてくることになります。つまり公的賃貸住宅の家賃で家が買える時代に入っているのです。こうした状況では公的賃貸住宅のニーズは下がります。

一方、民間の賃貸住宅についても利便性が高いものについては引き続き需要がありますが、既存の中古住宅で補填できるものについては利用価値が下がる傾向があります。その場合、民間は家賃を下げて対応することになります。「礼金・敷金なし」や「更新料なし」などはよく見かけるのですが今時は当たり前になっているようにも見受けられます。何れにしても賃貸市場は黒雲が低く棚引く暗雲の状況です。今後の危機改正の機運は見られないので賃貸大家さんには抜本的な対策が必要になりますが、みなさんじっと我慢しているのですかね。

clip_image002

2017年3月21日 (火)

『多摩市豊ケ丘5丁目』に拘ってみる

世帯人員別世帯数の変化グラフを観る限り、4人世帯が減って単身世帯が増えています。バス便の分譲団地だから若い単身者が増えているのではなく確実に単身高齢者が増えている計算になります。全体の27%が単身世帯です。5年間で29世帯5%上がりました。確実に単身高齢者が滞留しているのがわかります。地区内には持ち家世帯が殆どですから、高齢単身者の増加が持ち家世帯であることがわかります。そして持ち家の全ての住戸がエレベーターのない5階建ての棟に住んでいる現状を受け止め、住み続けているのです。

私たちはこうした住民に対して「住み続けることの提案」を繰り返してきました。しかし、一向に解決策が見つかりません。分譲団地の各棟にエレベーターなど付けられるはずはありません。繰り返し研究してきました。それは実現性のない施策なのです。そこで改善策を提案しました。

それが団地内の「グループリビング」の提案です。実は40年経過した団地の敷地には十分建物を建てるゆとりがあるのです。そこに単身高齢者が集まって住むことが出来るコミュニティの場を建設します。しかも資金は入居者と団地内の投資家の資金で賄うのです。銀行からは借りません。いくら低金利だとしても2%は下らないでしょう。組合員から1%の金利で借用すれば負担は軽減されます。入居する人には自分の住宅資産を売却した資金を投資することを前提にしています。基準を600万円にしていますので、それ以上は投資額とすれば年間1%の利息が還元されます。その分、毎月の負担が軽減されます。

グループリビングの形態は団地の敷地により様々です。だから平面図はオリジナルです。住戸の広さも共用のリビングも様々です。老人ホームのように施設を運営する側の都合で作られているものではなく、団地居住者の考え方で様々に変えられます。オーダーメードの建物です。言わば注文住宅のようなものです。それを団地で作ります。

clip_image002

clip_image004

clip_image006

2017年3月20日 (月)

『港区、54年ぶり人口25万人』という記事

朝日新聞2/28、「湾岸にマンション増加」というサブタイトルとともに紹介されていました。早速、国勢調査の「小地域集計」を見てみましょう。

港区の埋め立て部と言えば海岸地区でしょうか。平成22年では3303世帯5370人(1.63人/世帯)が平成27年には3822世帯6147人(1.61人/世帯)と急速に増えています。もっと増えている海岸部と言えば中央区でしょう。中央区勝どきは9886世帯19421人(1.96人/世帯)が平成27年11696世帯23239人(1.99人/世帯)と世帯数も人口もそれに世帯あたり人口も増えているのです。つまり子育て世帯が流入していることを想定させます。今話題の豊洲は江東区にあたり、10945世帯25903人が14286世帯33195人になっています。世帯数のみでは5年間で1.3倍への伸びです。湾岸の伸びが極端であることがわかります。

現在、東京の人口増加は湾岸で支えられていると言ってもいいでしょう。更地に住宅開発が超高層で行われるのですから人口増の規模も直接的で、新方式のニュータウン開発でもあるのです。都心部での再開発でも住宅附置は行われますがビジネス街としての機能もあるので住宅ばかりとは限りません。ところが埋立地となると別です。住宅を基本として供給することで土地価格を昇華していきます。つまり土地開発者はディベロッパーを通して住宅購入者に土地価格を振り分けます。

こうした事業の結果として人口は動きます。小地域の人口動向については住民基本台帳を通じて各区役所で調べられますが、住民基本台帳はあくまでも住民登録をしている人のみですので正確には判りません。その点国勢調査は10月1日に居住している人をカウントするので現状を把握するのには便利なデータだと思っています。ただし、最近の調査は強制力が制限されているようで、どうしても回答を得られない場合には不明という扱いにするようです。

とはいえ、東京湾岸は超高層に流入人口が増えています。私自身、初期の湾岸開発の超高層に見学にはいきましたが、住んだ体験がないので経験的にはものが言えません。ただし海岸線にある建物として長期に塩害や風害などが心配です。おそらく多摩ニュータウンで感じている建物の劣化とは大きく異るのだと思います。中高層のメンテナンスでは維持管理の方法が確立されていないと思います。だからどれほどの費用になるのか、他人事ながら気になるところです。将来的に開発誘導した東京都の責任だとか言われて都民の税金を使うようなはめにはならないように期待したいものです。

2017年3月19日 (日)

『統計で考える・楽しむ』小地域集計を見てみよう

国勢調査には「小地域集計」があります。統計発表がデジタル化してさらにネット情報として開放したことで「本」や「フロッピーディスク」「CD」「DVD」という媒体を介さないで受信できるようになり、出す方のデータにも多様化ができるようになったように思います。データを扱う者としては当初の希望が実現していて感謝の限りです。ですから平成27(2015)年10月の国勢調査には基本的に「小地域集計」も掲載されていて、町丁別単位で状況が見えるようになっています。

そこで具体的なデータとして、多摩ニュータウン内の40年以上も経過した分譲団地の多い豊ヶ丘5丁目の年齢別の人口推移を平成22年と比較してグラフ化してみたのが末尾の図です。平成22年と27年の5年間の差がわかりますが次第に高齢化していることが明確になりました。5年間のコーホート(5年後の人口差)で見ると青年期の退出が子育てをする40歳前後ではその子供を含めて増加していることも見え、自然に若返り化が進んでいることが解かってきます。現実的には持ち家空き家もなく世帯数は597世帯から600世帯となり、世帯人員は1382人から1315人と67人減っていますが、基本的には世帯分離だけが進んでいるのです。

こうした現実をうけて高齢化による対応として建物のバリアフリー化さえ解決すれば高齢者から子育て世代への適切なローテーションが生まれるのだと確信できます。つまり高齢者の適切な退去が進めば進むだけ子育て世代の入居はあるのだという確信です。高齢者は殆どが経済的な理由で住み続けるしかないのです。資金的な余裕がある人はとっととエレベーターのある駅前にでも移転しています。それができないので居残っているのです。だから、その居残り組の住替えを誘導することが世代循環のコツなのです。

実はそれを実現するために「エコリノ協議会」を運営しています。幾つかのアイディアを出しています。

① 団地内に管理組合が経営するグループリビングを整備する。

② 団地内の1階空き住戸を管理組合がシェアハウスとして利用する。

③ 地域の大型住宅オーナーに高齢者下宿として開放してもらう。

他にも幾つかの方法はあると思いますが、まずは解りやすい手立てです。誰にも思いつくことがあります。それは近隣のUR賃貸などをシェアハウスとして利用する方法ですが、これが厄介なんです。何度かチャレンジをしてみましたが、UR賃貸を管理する職員、彼らの閉鎖的な考え方に私も息切れしました。だから考え方を変えました。「自ら住む団地を活かすこと」と「近所の個人住宅を頼る」ことです。

clip_image002

2017年3月18日 (土)

『統計で考える・楽しむ』日本の世代交代を正確に観てみると

5歳階級別で比較すると微妙に団塊ジュニア層が追い抜いているように見えた人口ピラミッドですが、1歳階級で観るとまだまだ団塊世代がピークでした。それも日本人に限定したデータのグラフだからトンガリはあきらかです。ただ団塊の頂点、昭和22年23年24年生まれの頂きの形は出生時に比較して崩れています。頂点を示している昭和24年生まれもすでに20%減少しているので、間もなく本当のピークも明け渡すことになります。

日本の人口問題では15歳から64歳の生産年齢人口の減少が課題にされています。労働人口の減少が日本経済をシュリンクさせると評論家は喧しいです。そこでこれを5歳先延ばしにすれば、つまり69歳まで働くことにすれば労働力は確保できる計算になります。『一億総活躍社会』を目指す政権は高齢者の働く場を拡大させています。友人が民間の会社を60歳で定年退職してから、同族会社に再就職して、さらに半官半民の建築相談組織に就職していたら65歳定年が68歳定年に変わったというのです。本人は68歳まで務められるかどうかを心配していましたが、社会貢献できる期間が伸びるのは日本を元気にさせることでもあります。

男性の平均寿命を調べてみるとバブル景気の1990年には76歳だったのが今では80歳というのだから、4歳分元気になったと言えるのです。その分、働いても良いのかなと思うのです。嘗ては団塊世代がいつまでも働くと若者の就職先がなくなるなんて心配もしていたのですが、今は売り手市場です。さらに人口減少のお陰で引く手あまたになっている日本です。高齢者の活用は当然でしょう。

ちなみに私は昭和24年生まれの現在68歳ですから、今後2年働けば引退してもいい歳になります。それまでに身の回りの面倒な仕事は片付けて置かなければなりません。若い世代に渡せるものは渡してしまって、この歳になってしかできないものを選んでやるというスタイルに替えていくことが必要になるのでしょう。なんでもできるからと言って独り占めにすると嫌われますよね。特に若い人からは・・・

clip_image002

clip_image004

clip_image006

2017年3月17日 (金)

『統計で考える・楽しむ』日本の世代交代が始まった

「山が動いている」と感じるグラフですが、注意深く観ると微妙に山頂が変化しているのに気づきます。二つの山は「団塊世代」と「団塊ジュニア世代」ですが、平成22年調査では団塊世代の山がピークでしたが、平成27年調査では団塊ジュニア世代がピークになりました。まさに世代交代です。

平成27年調査では、団塊世代は65~69歳の枠に入ります。統計は5歳階級別ですので、括りとして団塊ジュニアを40~44歳の枠で捉えていますが、その結果として僅かですが水を開けられました。年々間引きされる世代と今は盛りと社会の中心で活躍する世代の交代です。出生数では2割以上水を開けていた人口差が埋まってきたという事実は団塊世代の私にとって多少ショックです。「そういえば友人も・・・」という感慨が彷彿としてきます。

平成27年の国勢調査データで気付いたことがあります。それは『年齢「不詳」』の増加です。人口総数127,094,745人の中で1,453,758(1.1%)の年齢がわからないのです。個人情報保護法(2003年5月成立)が成立して三度目の国勢調査です。じわじわと悉皆調査の良さが失われる状況になってきています。調査に協力しない人も増えてきています。ある意味では統計の危機かもしれません。

今回の調査実態について詳細にはわかりませんが、平成27年度調査ではインターネットでの解答が可能になっていました。調査員が出向かなくても調査ができるので便利になったのですが、対面していないということが情報の不正確さを助長しないかと心配します。以前は調査員が聞き取りなどもしていたように記憶しているのですが、今回は調査用紙を封印して渡します。記入漏れは多々あると思います。悉皆調査は正確さが命です。なんとか正確な調査結果が得られるような方法を見出してもらいたいものです。何れにしても歴史のある国勢調査です。日本の隅々までトータルにそれも正確に人々の生活実態を把握する調査としては貴重なデータです。末永く守っていただきたいものだと改めて思います。

こうした人口比較はグラフの種類によって理解度が異なります。世代交代は折れ線グラフより棒グラフが理解しやすいので作成してみました。平成22年の60~64歳が平成27年の65~69歳になった時に、はっきりと人口減少しているのが判ります。グラフという道具は便利なものです。

clip_image002

clip_image004

clip_image006

2017年3月16日 (木)

新コラム『統計で考える・楽しむ』 ・・・・・ 『統計で考える・楽しむ』人口増加と人口減少が自治体の最大課題

平成27(2015)年10月の国勢調査結果がようやく発表され始めました。集計に1年以上掛かるのは致し方ないのかと、いつも「まだかまだか」と待ち受けているのですが、時代が高速に動くスーパーコンピューターの時代に入っても相変わらず変わらないのかなと昔のことにはとんと理解を及ぼさないで勝手に文句を言うのは身勝手なのかもしれない。まあ、とりあえず1年余前の状況が見えてくるのですから少し楽しみというところ。私なりの統計の楽しみ方で新発見なりを試みてみようというのがこのコラムの趣旨。国勢調査データが出てくる中で、少しずつ実態に切り込めればいいかなと思っています。

まずは「日本の人口」です。人口は平成22年から平成27年までの5年間で96万人ほど、0.75%減少しました。これを市部で見ると41万人ほど、0.35%減少していますが数字的にはさほど影響を与えているとは思えない数値の推移です。むしろ世帯数の変化を見ると全国では150万世帯、2.88%増えていて、市部に151万世帯、3.15%と増加が続いています。郡部ではすでに減少に向かっていますが都市部はまだまだ世帯を増やしているので、住宅事情も増加傾向になっているのです。

これを東京都で見ると35万人2.70%増加していて、世帯数にすれば31万世帯4.8%増えています。湾岸を中心に急速に人口が増えていて住宅供給も多く都心回帰に拍車がかかっています。人口減少を問われている多摩市でも5年間で1383世帯2.34%も増えていて住宅需要も増加傾向と言えるのです。実態としても賃貸住宅の空き家は増えているものの、持ち家としての新規供給は続いていて持ち家空き家も少ない状況が続いています。

ただし、東京は均一に伸びているのではなく、島嶼部や多摩西部の人口は減少しています。人口が都市中心部に集中していますが、反面、郊外部は減少しているのです。やはり一極集中という状況は多摩地域でも見られます。たとえば立川駅周辺は人口増が続いていますが立川市全体としては人口減少になっています。こうした状況がより顕著に現れるのは八王子市など東西に長い市域で、西部の丘陵部よりも西部の平野部に人口は集中します。市部の詳細については今後開示される地区情報によるので軽々には語れませんが、どうも人は利便地区に集中する傾向が見え始めているという状況を感じます。

2017年3月15日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『現代版下宿を考える』

多摩ニュータウンには165㎡ものマンションも販売されています。この物件は最寄り駅からはバス便ですがエレベーター付きの5階にあり、1989年3月入居の築27年の物件です。3650万円で売り出されていますが玄関が2つあり、多様な住まい方が可能なプランです。この住戸を5人でシェアして20年間利用する場合に、金利を無視すると一人あたり月々3万円ほどの負担になり、管理費や修繕積立金と固定資産税を一人あたり1万円とすると4万円で住み続けることができます。この間取りですと、独立玄関の洋室10.8帖をオフィスにして4人でシェアするという方法もできますし、1泊3千円のゲストハウスで提供することも事業的には可能なようです。もちろん管理組合との折り合いがあるのですが、そのあたりがクリアできればの話です。

この場合、やはり居住している人が下宿屋を始めるのが良いのかもしれません。あるいはゲストハウスでも良いのですが、所有者がサービスする宿泊施設というのが現実的かもしれません。たとえば海外からの留学生を受け入れてホームスティのすまいとして提供したり、やはり現代版の下宿として近隣の学生に利用させるなどが管理組合にも受け入れやすいかもしれません。まずは居住者が空き部屋を利用するというスタンスで管理人的なオーナーは独立玄関の洋室10.8帖に陣取って統括するのが良いのかもしれません。

平均家賃光熱費込みで3万円、4部屋埋まれば12万円だし3部屋だと9万円。食事は協働で行うという仕組み。基本的には合議制で運営してオーナーも生活の中で連携していくというスタイルが良いのかなと思います。こうして一緒に住むのです。オーナーにとっては管理費や修繕積立金などの負担が軽減されるとともに年金の不足が補えればそれでいいという考え方であれば成立しそうな企画です。

私の若い時の体験で、学生時代に3件の下宿屋を利用しました。一つは6帖一間に二人が住むという待遇でしたが賄い付きで1.3万円だったように記憶しています。2件目は和室4.5帖で賄い無しで1万円だつたか、そして3件目は4帖釣り押し入れ付き賄い付きで1.3万円だったのですが、次第に賄いがなくなったように思います。賄い付きは必ずお手伝いさんが住み込みでいて下宿人のために作っていました。後家さんも子育てとの両立は難しいのですね。

clip_image001

2017年3月14日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『新しいバリアフリー作戦はどこでもできるわけではない』

私が住んでいる団地では敷地の余裕がないので施設整備は無理です。以前、団地の集会所を建て替えて施設整備ができないかなどと考えても見たのですが、改めて考えると無理です。まずはコスト的に会いません。5万円や6万円で入居できる施設ができるわけがありません。となると現状のストックを活かして内部に包含する計画に方向転換する必要があります。つまり団地内の1階を狙います。

団地内で1階が空いた場合に管理組合で購入します。それを共有のシェアハウスとして利用します。1階には100㎡近くの住戸もあるので開放して利用することが可能です。比較的接地性も高い住戸を利用することと集会所や広場に面した住戸をリノベーションすることでコストを掛けないでバリアフリー住戸の確保ができそうです。

そもそも民間マンション管理組合では容積率に余裕が無いので、こうした手段しかないかもしれないと思います。民間マンションの場合はエレベーターもあるので階数はこだわらなくシェアハウスは可能です。管理組合ができない場合には有志で事業化することだってできそうです。同じことは団地管理組合でもできるのだと改めて思うと、事業手法は多様になります。株式会社でもできますし、組合方式もあるでしょう。

このように考えてくると未来は明るくなりますが、何れにしてもリスクはあります。だから環境が切羽詰まってこなくては実施に動くことは無いでしょう。切羽詰まると言うことはニーズがピークに達するということで、逆の見方をするとリスクが低くなることでもあります。何らかの合意形成が必要だとすればなおさら時期を選ばなければなりません。中にはリスク覚悟で事業化に走る個人や企業も生まれるかもしれませんが、新たなイノベーションビジネスとして着目されるでしょう。そうなると利用する高齢者は恩恵を被ることができます。

新しいバリアフリーの考え方が浸透するには時間が掛かります。でも誰かが何処かでやり始めなければ実現しないものです。事業とはそういうものだと思いますが、投資して行うリスクのある事業ですので勇気が入ります。簡単な方法としては、広い住戸に同居人を迎え入れることから始まるビジネスなので、嘗ての下宿屋家業と同じなのかもしれません。戦争で家長を失った後家さんが家族のために自宅を開放し、都会に集まる学生さんや単身者を賄い付きで受け入れたウィンウィンの関係がありました。互いのニーズがマッチングすると流通網が発達することでもあるので、不動産屋の窓口でマッチングビジネスができれば良いのです。いい時代です。ネット情報で情報交換できるかもしれませんね。

2017年3月13日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『モデル管理組合での施設整備支援事業』

団地内の高齢者を受け止める施設整備について、管理組合の費用は使用せず、入居者や投資者の資金で運用できる事業として提案企画しています。建物を建設して33年間使い続けて管理組合が所有する施設は建替費用を確保して事業が終了するという仕組みを考えています。基本的に土地代が無償ですから建物だけの償却になり、33年後は地主である管理組合に積み上がった減価償却費が残る算段になります。ただし、詳細についてはさらに厳密な検討を行い、将来的なシミュレーションを持って事業企画となりますが地権者が管理組合というのが特徴の提案です。

考え方の基本は「経済の循環」と「居住者の循環」です。自らの資産を活用した施設を整備して、次世代に繋がる施設整備を行うことで長期に渡って持続可能な団地経営を行おうとする仕組みです。「資産」を活用して「資金」を回して、居住者のニーズをカバーする施設を創出します。その人の動きが次世代の導入を促進し、世代の循環を生み出します。そんな提案を以下に示します。

10人のコレクティブハウジングの提案です。税金まで入れると個人負担は月々6万円程になりますが、互いに助けあって生活する仕組みです。単身高齢者の居住を想定していますが、高齢者のみではなくコミュニティに似合う人の入居は歓迎です。車椅子を利用しなければならない人や老老介護で苦労されているご夫婦もいいでしょう。部屋の大きさに限界はありますが幼児を抱えるひとり親世帯や入居も可能です。このように多様な世帯が同居する仕組みがコレクティブハウジングの特徴です。

事業についても成否は団地居住者の理解です。みなさんが共通の課題として認識することで事業の成否が決まります。管理組合の土地を活用して施設を建設留守ことは、アパート経営にも似ています。まずは建設するためのサポートが必要です。そして運営のパートナーも必要になります。さらに介護や生活支援と行ったサポートも必要です。こうした支援組織との連携が暮らしを支える上で欠かせないサポートです。多摩ニュータウンにはこうした組織が多くあります。これらを活用した事業として成功させたいと考えています。応援の程よろしくお願いします。

clip_image002

2017年3月12日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『モデル管理組合で住み替え支援』

管理組合が所有する施設は基本的に土地代が無償ですから建物だけの償却になり、地主さんがアパート経営する感覚で施設経営ができます。リスクはアパート経営と同じですから、入居者がいなくて空き家が増えれば採算が合わなくなりますが、利用者がいればリスクはありません。予測では団地内に50人程度のニーズがあるのですからそのうちの10人を対象とするのはリスクが少ないといえるでしょう。また、長期ビジョンでは今後50年は高齢者の多い状況は変わらないので施設需要もあるのです。もちろん施設が古くなれば人気も減退しますが、それなりに施設にリノベーションを加えて人気を保つことも経営努力です。こうした経営努力を重ねながら団地のビジネスとして新陳代謝を高めると、必然的に若い世代の転入も促進されてきます。

一方で転入する若い世代への支援が課題になります。一つには子育てです。もう一つは59㎡で十分な居住性を確保することが出来るかという課題です。そもそも59㎡の40年以上の団地に住みたいという動機を持つ世帯は資金力の余裕がある世帯ではないと判断していいと思います。その世帯の特徴はダブルインカムというより中間勤労者の夫と何らかの理由で専業主婦の世帯が選択しそうに思いますし、ひとり親世帯で資金的に余裕がない世帯や老後の資金に余裕がなく住居費に費やす資金を制限している世帯などが転入世帯になるように思います。

こうした世帯に対して高齢単身者が施設入居した不動産の活用について管理組合として提案をしてみようと考えましょう。それは住まいのリノベーションの提案と費用の紹介です。つまり買いやすいメニューを紹介するのです。いくら安くても住みたくないマンションを購入するのは閉口します。住みたい間取りで気に入ったマンションを安く購入したいと思うのが人情です。ですからその気持をサポートするのです。不動産屋に任せるのではなく管理組合がサポートしてあげるのです。

使い込んだ住戸の値段は均一です。せいぜい階数の違いはありますが、その活かし方で多様な用途用法があります。結婚した新婚世帯の間取りもあるし、母と子一人の世帯もあります。障害を持った子供との同居もあるでしょうし、高齢夫婦の住まいだって間取りは異なります。段差の解消や浴室の設計など好みもありますし設備性能の取り入れ方も異なります。こうした事細かなメニューを受け入れて、コストを弾いて購入することができればリスクは少なくなります。それを現実化したいのです。

2017年3月11日 (土)

社会が変わっているという実感を考えてみる『モデル管理組合への新しいバリアフリー化支援作戦』

団地でも夢のある計画を立ててみたい。

「エコリノ協議会」では、2016年度、多摩市から3つの管理組合支援を行ってきましたが、その中で私が担当した団地は40年を経た管理組合で、5階建てエレベーターなしの59㎡の団地でした。取り掛かったのは2015年度からですが、管理組合との協議が進まないまま、一度冷却期間を持ち、再度2016年度に取り組んだ成果が今回の発表会で提案したものです。

そこでの最大テーマは階段問題でした。『エレベーターがない』ということがネックになり、『若い世帯でも今はエレベーターがないと入居しない』『高齢者化するのに住み続けられない』『資産価値が低くて越すに越せない』などエレベーターが生活のネックとして最前面に出ていました。結論から言いますと「できない相談」なのです。階段タイプのエレベーター設置は建て替えよりも合意形成が難しいのです。詳しくは申しませんが、できないことを希求しても仕方がないので、ここではバリアフリーの考え方を変えました。具体的にはエレベーターで高齢者を支えるのではなく、高齢者に1階に降りてきてもらって生活をしてもらうという方策です。そのために団地の空き地に高齢者の住まいを新しく建てるという提案でした。

その団地には余裕のある敷地がありました。その一画に10人の為の住まいを建設します。共同のLDKと浴室や洗濯室を持ち、個室にはトイレと洗面、そしてミニキッチンが20㎡の中に配置されています。一般的なワンルームマンションが17㎡ですから、20㎡は決して狭い部屋ではありません。来客が来ても泊まれるくらいのスペースもありますし、介護用ベッドも備え付けられます。おまけに放送設備やナースコールなどの緊急対応も備えていれば個室でのアクシデントにも対応できます。

そして資金は自らの資産を処分して捻出します。不足分については団地居住者や関係者からの投資資金で建設して、運営は地域のNPOなどの支援を受けます。管理費も維持費も原価を明らかにする仕組みを導入した団地管理組合が所有する賃貸住宅を経営するのです。つまり居住者全体の共有資産として居住者を優先したすまいとして運営するのです。期間的には現状の高齢化は30年もすぎれば収束します。そうなると必要なくなるかもしれません。その場合には投資資金は返済してもとの更地に戻します。それが減価償却の考え方ですが、33年で償却資金が再投資できる程に蓄積されて、新たな事業を展開できるようになるのです。

入居者の家賃負担は月々5万円から6万円程度を考えています。それを33年間維持し繰り返すことで新たな循環に入ることができます。今後のコラムで計算式を改めて示してみましょう。

2017年3月10日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・シンポジウムをやってみた』

エコリノ協議会でシンポジウムをやってみました「http://www.tama-nt.jp/」。3つの管理組合をモデルに、環境改善型のリノベーション提案を並べてみたのですが、各々に特徴があり面白かった。

一つ目は35戸の民間マンションの改善提案。問題は西向きに開放された住棟がもたらす西日と、東面に隣棟が迫っている息苦しさに湿度が襲う。西日のコントロール提案と一部の外断熱化、さらに屋根面の遮熱と太陽光発電設備の設置。提案は活かされるかは居住者次第。多摩ニュータウンの団地群には西向きなどの配置はない。せいぜい45度住棟を振るのが限界で南向きは基本です。ところが民間マンションは西向きでも東向きでもお構い無しで建設します。私の設計したマンションも西向きがあります。管理組合は西日に苦労を重ねていて脱帽するのですが、いまだに解決は難しそうです。

二つ目は2階建てから5階建ての住棟が20棟も並んだ団地。30年を超えているが管理組合も積極的で自主管理が徹底しています。自ら環境を改善したいという意志が強く、支援協力するのもしっかりしたパートナーシップが図れそう。初年度は特に緑地の多い環境を改善しようと外部周りの提案を重ねてきた。次年度に向けたフォローが大切で、これについては自主事業として管理組合が活動を継続することになります。我々の活動が良いきっかけとなって団地の環境整備を積極的に進める機会になることを期待したいところです。

三つめは40年経った5階建て8棟の団地です。3回目の大規模修繕を終えて、建物自体は良好に管理されています。しかし、住戸内の仕様は時代に遅れていてリフォームをしている住戸はいいのですが、手を入れていない住戸も多く、新しい家族像に向けたリノベーションが望まれています。それに40年も経つとさすがに高齢化します。単身高齢者が2割を占めているようです。エレベーターもない現状を改善するには抜本的な改善が必要です。そこで独立した高齢者のコレクティブハウスの提案をしてみました。敷地が広く独立した建物を建てる余裕があります。そこに入居高齢者の資産を有効活用したコミュニティを創造します。最近の言葉で言えばシェアハウスになるのかもしれませんが、10人の単身高齢者がともに暮らす館を独自で建てます。

シンポジウムは盛況に終わりました。アンケートも参加者の半数から評価をいただくような熱心な会になりました。これを機会に大きく活動を延ばしたいと思った次第です。

2017年3月 9日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・都市環境が不動産価値を決める』

単にマンションや団地管理組合が努力しても効果のないことが都市環境の変化にはあります。地域の再開発や環境整備の影響から資産価値の向上を享受する場合。たとえば幹線街路や地区内道路整備で前面道路の拡幅が完了したり、利便性が高まるなど、単に固有のマンションに係る改善ではない要素もマンション価格を上げる要素になります。多摩ニュータウンの場合では、リニア新幹線効果や圏央道という広域な利便性の向上もありますし、未完成だった尾根幹線の整備によるアクセス向上や小田急線の唐木田駅から相模原駅方向への延伸効果。さらにモノレールの町田市側への延伸など都市の骨格に係る整備にも影響を受けるものとなります。

また、社会的な背景も不動産価値に大きく影響を与えます。よく例示されることですが、不動産情報サイト、アットホームによると、越後湯沢駅の中古マンション物件検索結果が75件あり、1977年1993年に建設された不動産は19㎡から112㎡、10万円から820万円で販売されています。販売価格の中に潜在する瑕疵が隠れているかもしれませんが、東京都市圏の不動産価格と比較するとあまりにも低迷してしまいました。「ブームが過ぎた」社会現象なのです。

では東京はどうでしょう。多摩ニュータウンはどうなっていくでしょう。東京都への転入超過者ベスト10が発表されて、23区を含む順位で市部の調布が10位になったというニュースがありました。いつもは世田谷区が一番だったので、その連帯性の推移かなと思うのですが基本的に東京都の人口増加に対して市街地の拡大傾向が市部まで及んできているのだと理解できます。まずは多摩川を渡らない地域で拡大しそうだという予感があります。多摩ニュータウンは多摩川を超えますがどう伸びていくでしょう。

東京都の予測では多摩・島嶼部の人口は将来的にも大きくは変化しないように見受けられます。一時の都心回帰が次第に郊外に分散しつつあるようにも見えます。都心の一極集中も投資マネーの流入に依るバブル現象が発生していて庶民感覚には程遠いマンション価格が示されていています。今後の日本の経済状況は福祉や暮らしに重点を置く社会福祉にシフトする社会に移行するならば、所得や資産の平準化を求めて住まいは適度な郊外を求めるようになり、多摩ニュータウンは適度な距離として好感を持てる地域に位置づけられると思っています。

不動産価値にはこうした都市レベルでの条件から、地域の政策や社会状況、さらには都市整備の方向性などが重層的に絡んで不動産評価されるものです。ですから我々が対処する事ができない要素でも有るのですが、大局を受け止めて評価することが必要だという認識に立ちたいと思っています。

clip_image002

clip_image004

2017年3月 8日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・ブランドという不動産価値への効果』

「有名ディベロッパーのマンションを買うのは安心を買うこと」という格言(あるかどうかはわかりませんが)は真実だから選択の意味は大きい。2005年に発生した構造計算書偽造問題に遭遇したマンション購入者は新興ディベロッパーの供給したもので、結局は建替のため購入者がダブルローンまで抱えさせられました。ところが同様に最近起こった杭の不良工事が発覚した事件に対して、2006年に分譲したいわゆる傾斜マンション問題では事件発覚後ディベロッパーに依る全面建替が発表されました。もっと以前には多摩ニュータウンでも公的団地の施工不良で全面建替が当時の住宅都市整備公団(現在:UR)によって行われました。そこでは結局は大手が開発したものは無償建替になり、新興ディベロッパーが関わったものは購入者の個人責任という形で終わってしまいました。どうも不公平だという判断が拭えません。

不公平がまかりと通ってしまったマンション分譲の現実に消費者は認識を改めています。だから最近のマンション供給は大手のディベロッパーばかりが目立ちます。規模も大きいですし、そこにはブランドが幅を効かせます。もちろんサービス内容も充実していてフロントサービスのみならず居住者に対する総合的なサービスメニューも豊富になります。今では高齢化や少子化に係るサービスは欠かせないこともあり、マンション内に保育施設を整備し高齢者介護支援のサービス提供を行うことも現実化しています。

今後、マンション居住者の孤立化が新たなサービスビジネスを生み出し展開することになっていきます。居住者の年金や資産を活用した住み続けるための支援が新たなマンション・ビジネスとして生まれてきます。住み続けることを前提に暮らしに関わる経済循環も考えていかなければならない時代が来ます。そんな時に、先んじてサービス提供できるのも大規模マンションに軍配があがるのでしょう。そこでも格差を生み出し、結局はブランドの確立したマンションに群がるという指向性が常態化されるのです。

しかし、嘗ての時代を思い出して欲しい。公団や公社のマンションが当時は最高のブランドだったことを。団地の一室に当時の皇太子殿下夫婦(現天皇夫妻)が訪問されてベランダに立たれたことを覚えている方もいるでしょう。実は40年以上経った団地が当時はブランドだったのです。ということは現在の民間マンションのブランドという位置づけが40年後は保証されないということになります。むしろ修繕や管理が難しいタワマンや空き家の多い大規模マンションが社会問題になっているかもしれません。ブランドという不動産価値をどのように捉えていくか、今一度見直してみることも必要かもしれません。

2017年3月 7日 (火)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・リノベーションの効果』

「消費者はやはり見た目で選ぶ」というのを幾度か体感することがあります。『高く売りたいならリフォームした方が良いですよ』という不動産会社のアドバイスは正しい。人間の性癖というのか、リノベーションビジネスが成り立つ要因がそこにあるのです。騙すつもりではないのですが騙される人がいる以上、惑わされるのです。比較してはいけないかもしれないが、化粧は美しく見せるもので、騙される人も多い。いや殆どが騙されている現実があるので、化粧なしで人前には出られないと公言することを耳にする。確実に化粧は常態を一新するのです。

これが「リノベーション効果」というものです。リノベーションの評価が高くそのジャンルの賞までもらっている賃貸マンションを見学したことがあります。社宅をリノベして一般向けの賃貸団地にしたのですが、そもそも断熱性能を確認すると、建設当時のままであえて加えていないという回答。サッシも断熱化していない以前のままだし、エアコンは常備品が入っているが冬になって電気代が気になるのではないかと老婆心ながら思ってみる。集合住宅だから上下左右の入居者がいればハチの巣よろしく温かいので感じないのかもしれませんが、やはりエネルギーをむやみに使うことを抑制させたい立場としては『それならば外断熱を』と勧めたくもなります。もちろん入居者はそんなことは気付かないでの選択ですから、私が何をか結わんかです。

つまり見た目で選ぶのです。また専門家もいろいろあり、賃貸ならば顧客満足度は顧客の回転数に起因するので、ずっと住むというよりは適度に住み替えしてもらうほうが良いという判断にもなります。だから性能は最低でも見た目で勝負なのです。実は本質が見えていないのです。ちなみにドイツでは足場を掛ける工事には外断熱化が義務付けられています。つまり建物の省エネ化は最優先課題なのです。エネルギー供給を再生可能エネルギーに方向転換しているドイツでは、基本的なエネルギー対策として「省エネ」を前提としています。ですから一挙に建物を断熱改善する方法として外断熱化が義務付けられています。日本でもその費用に対する補助政策が継続されています。

実は私の住んでいる団地は数年前に外断熱改修をしています。その後、不動産市場に売り物件が出なくなりました。住み心地が良いので出ていかなくなったというのもあるのですが、取引はあるようですがどうも不動産業者に予約が入っていて、販売希望者があればすぐに顧客が決まるようです。ひそかな資産価値として評価されているようで、不動産を所有する者として資産価値の安定に効果のある品質なんだと再認識しています。これは住戸内のリノベーション効果ではなく建物のリノベーション効果というべきことで、なかなか評価が見えない効果なのです。

2017年3月 6日 (月)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・利便性の効果』

「駅から徒歩10分内」がマンション購入の基本という言われ方をし始めています。バブル期はバス便でも今から思えば高額な設定で売れたのですが、今では「駅側でなければまともなマンション価値が付かない」などと言われ始めました。やはり需要のピークがすぎると次第に価格評価は減衰します。それが徒歩圏以外は値落ちする原因になっています。多摩ニュータウン周辺で目立つ地区は八王子市寺田地区です。公団の開発地ですが基本的にバス便です。どの駅からも徒歩では40分以上掛かるので早々に中古価格は低迷し始めました。

多摩ニュータウンにも駅から30分という団地があります。基本的にはバス便ですが面的に高密度に配置された団地群を循環するので、バス運行本数も多く基本的に不便を来たしているわけではありません。しかし、残念ながらバスが頻繁に運行されているとはいえ徒歩圏にない団地は見捨てられます。地方でも郊外の戸建て団地は次第にバスの運行が少なくなり、自家用車がなくては生活ができなくなる傾向にあります。それは東京近郊でも同様で、これまでの分散型の市街地形態は修正されていて、人の居住は集約されてきます。東京一極集中と同様に駅周辺に集中する傾向はさらに顕在化していくのです。

この傾向は将来も続くでしょう。たとえば多摩市には1960年(昭和36年)、京王帝都電鉄が開発した戸建ての桜ヶ丘団地があります。バブル期にはすべてが億の単位を付けた高級住宅地でしたが今では空き家も増え、高齢者が取り残された団地に変化し始めています。スタジオジブリの『耳をすませば』の舞台にもなり、アニメの舞台として聖地化された団地には未だにアニメファンが回遊する市街地になっています。聖蹟桜ヶ丘駅から団地の入口には「いろは坂」があり、登りきると日本でも珍しい信号のない環状交差点(ラウンドアバウト)がぐるりと広場をつくりゆったりした戸建て団地内へ導いていきます。

団地の導入部が急な坂道であることから自動車利用が前提になり、裕福な世帯の集まる高台の住宅地として開発されました。敷地の規模は最低165平方メートル(49.9坪)や壁面線規制など地区計画を制定して環境を守ろうという取り組みが進みました。その結果敷地分割したミニ開発ができなくなり環境は守られたのですが、土地処分が難しくもなり結果として新陳代謝の少ない団地になってしまいました。当初の環境保全の考え方は50年以上も経過すると大きく変わるのだと思います。多摩市においても高級住宅地の位置づけですが、この資産をどのように活かすのか、それがまさにこれからの課題になりそうです。

ちなみに中古価格ですがSUUMOによると桜ヶ丘には12件の売却物件があり、最低では敷地165㎡、2000年建設の家付き物件が4000万円を切ってしまいました。

clip_image002

2017年3月 5日 (日)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・築年数の資産効果』

「築年数」が増えれば安くなるという不動産価値は日本的なのですが、戸建て住宅と違ってマンションについてのブランド化は難しいのかもしれません。というのは欧米の住宅は新築後の建物への手当で資産価値が増えるので、住宅所有者はセッセとDIYに勤しむのですが、日本ではこうした評価は皆無です。ですから「古くなれば評価は下る」ことが真理になってしまっています。

しかし、一般的に言われる評価に対して再評価を促すような動きが出始めています。それは少し古いものに手を加えて評価を上げる仕組みやビジネスが生まれ始めています。たとえば戸建て住宅では住友不動産が「新築そっくりさん」というキャッチフレーズで古い住宅を買い取り、全面リフォームをして販売している例があります。嘗て東急ホームズが過去に売り出した戸建住宅を買い取ってリフォームして販売したり、旭化成がヘーベルハウスの買い取りを行い、リフォーム販売に取り組んだという記憶が蘇ってきますが、現在の事業内容についての成否については耳に入ってきません。マンションについては先のブログでも話しましたように、リノベーションビジネスが盛んになり架橋を迎えているようで、少なくとも内装に投資した費用については不動産価値が上がることが観察されます。

とはいえ、マンションの評価については建物全体のブランド評価が上がらなければ、築年数の評価のみで価格が設定されてしまいます。この場合、マンションの管理が適切に行われているか、修繕計画が設定され修繕履歴が記録されているかなど基本的な評価軸の他に建物や外構整備などのグレードアップが評価軸に組み入れられてきます。たとえば建物全体に外断熱改修を行いグレード改善を行ったマンションには評価が加算されるし、外回りがバリアフリーで多様性に富んだ整備が行われているとすればその評価も有るでしょう。

当たり前ですが築年数はすべてのマンションで重ねていきます。多摩ニュータウンではすでに45年が経過している団地が最長ですが、やがて60年、70年と過ぎていきます。その時にそのストックが使い続けられて行くでしょうか。おそらくそれを管理するマンション管理組合は合意形成を取りながら、建替などの検討をするでしょうが多くの場合には成立しません。そこでそれなりの品質を保ちながらスケルトンを維持し続けるでしょう。築年数が増えれば必然的に売価が下がります。そうなると持ち家購入者の所得層も下回ってきて、低価格の中古マンションが現実化して借家住まいでなく持ち家率も上がってくるでしょう。

clip_image002

clip_image004

2017年3月 4日 (土)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・マンション価格の決定要素』

中古マンション価格を決定する要素には五つの要素があります。一つは「築年数」であり、建物が建設されてからの年数で評価されます。もう一つは「利便性」です。最寄り駅からの距離や駅の利便度によって価格が前後します。そして三つ目は「リノベーション」です。室内の設備や内装の品質で中古価格が決まります。築年数が相当あっても室内の品質が高ければ評価は高くなります。さらに四つ目は「ブランド」です。多摩ニュータウン地域には公的団体が供給した分譲団地があります。また、民間の供給した団地やマンションがあります。そのブランド格差が価格評価の差になっています。最後の一つは「都市環境」そのものです。

まずは「築年数」ですが、日本では「耐用年数」という概念と「減価償却」という考え方があり、そもそも建設してからは使えなくなるまでに投資した資金を回収するという考え方です。そしてその資産を消費する期間に対して原価価値を減らしていく部分については収入から課税が免れる計算方法が導入されていて、税に関する会計計算に組み込まれています。国の公営住宅などの償却計算でも同様な方式が採られていて、それぞれに耐用年数が定まっています。そんな考え方が浸透していることから経年変化に伴い中古マンションの市場価格も減じていきます。

次は「利便性」です。多摩市では聖蹟桜ヶ丘、多摩センター、永山、唐木田の順に評価が別れます。基本的には距離に比例しますし、バス便になると価格は大きく下がります。この価格差は次第に大きくなっているように思います。消費者ニーズが次第に利便性の高いことが評価を高くしているようです。便利な所に住みたいと思うのは更に高まっているのと、不便な所の空き家発生などが予想される時代になっていますので、不便地の不動産評価がさらに低下する気配がありからです。

三番目は「リノベーション」です。リフォームに投下する資金によって評価も変わりますし、リノベーションの出来具合でも評価は異なります。基本的にはスケルトン価格とインフィル価格の合計が不動産価値になります。

そして「ブランド」です。これは難しい評価です。私にとっても理解ができない評価がされているとおもいます。例えばディベロッパーの冠評価で価格差が現れます。そして建物の形でも評価されます。具体的にはタワマンが流行りです。しかし、修繕費用など将来的なランニングコストを考えれば不安にもなりますし、大震災が来ることでの評価も変わります。まだまだ見通せないものがあります。

最後の「都市環境」は評価が別れる所です。マンションが建っている周囲の状況は単に交通環境のみではなく、商業地であったり工業地帯であったり、純粋に住宅地に建っていたりと環境が不動産評価に影響します。不動産評価のルールはあるものの利用者にとってのメリットとデメリットは大きく異なりますし、時代のニーズや趨勢によっても評価軸は異なってきます。

以上、五つの要素を説明しましたが、国際的な人の動きや社会規範の変化に依る評価の違いが再び襲来する可能性もあり、行き先不透明です。

2017年3月 3日 (金)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場「管理費と修繕積立金」』

マンションで生活するのに対する経費としては、戸建て住宅でも同様の「固定資産税」に加えて「管理費」と「修繕積立金」があります。・・・と表現すると、戸建て住宅では掛からない費用が加算されるという誤解が生まれますが、それは間違いで、戸建住宅にしても「管理費」と「修繕積立金」と同様な経費は掛かります。それは「町内会費」と「修繕費」です。マンションの場合は他人に管理を委託しますので「管理費」としてまとまった金額になります。清掃費なども常時委託していればその費用もかさみます。掲示板の管理や玄関前の清掃は自分でやれば費用はかかりませんがマンションの場合には全体で行うので応分の負担になります。修繕費も同様で戸建てだってDIYにしても原価は掛かります。専門家に依頼すれば更に費用はかさみます。一般に管理組合が全体で行う費用の倍の費用が戸建住宅の場合には予測されます。団体交渉と個別交渉の違いというか発注規模の違いでコストも異なります。

同様に管理費も身体が動く間は良いのですが、高齢化してくると清掃や草抜きなどの庭仕事は苦になります。ましてや2階建ての生活も苦労です。マンションと違って冷暖房が無くては生活ができません。だから安価な生活をと思うと石油ストーブを使いたくなります。その時に石油タンクの上げ下ろしに2階は辛いのです。温熱環境の良いマンションに住み替えたくなります。

こうしてマンション生活が始まった時に問題なのは管理会社の存在です。管理会社に委任するには「管理費」が必要です。窓口管理や経費の管理を依頼すると人件費や会計に関する費用も掛かります。定期的に修繕計画を提案して実施してもらうことになり「修繕積立金」が積み立てられ施行されます。管理会社に任せておけばそれなりの管理をしてくれるので楽ができます。

さて、ここからがポイントです。管理会社へ全面依頼していると修繕積立金がいつの間にか消化されるという悪しき慣行があります。「修繕積立金が貯まらない」「管理の合理化が進まない」など管理会社の事業目的と管理組合の目指す方向が一致していないことから来る矛盾が顕在化します。管理組合は「クオリティを上げた管理を望み、品質の良い建物を維持しさらにグレードアップすることを望む」のですが、管理会社は「管理費用を増加させ、修繕費を定期的に使って副収入を得る」ことを目的としているのです。全く逆のベクトルで動いているのです。だから管理組合の自主的なチェックが必要だし、自主的な改善を重ねることで良好な管理と修繕が可能になります。

2017年3月 2日 (木)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場「求められる住戸面積」』

多摩市の販売中の中古マンションには70㎡から80㎡が最も多いということになっていますが、公団分譲が多いという現状から照らして改めて詳細を観てみると2割が公的分譲団地で、ほかは民間マンションが対象となっていました。同様に70㎡未満の販売状況も83%が民間マンションで、公的分譲団地はそれ以上の供給分であったと言えます。小規模住戸マンションは民間供給ということもあり、多摩市の場合には区画整理地区や既存地区に多くなりますが、公的分譲マンションは多摩ニュータウン区域内の団地という捉え方になります。加えて80㎡から90㎡になると民間が57%となり90㎡から100㎡になると民間は23%となり俄然多摩ニュータウン内の団地に軍配が上がることになります。

実は現在の販売物件を見ますと80㎡以上の物件が多いように思われます。特に100㎡以上の中古マンションの販売件数がストック量の割には多く感じます。特に多摩ニュータウン開発に際しては国の住宅建設計画に即した住戸面積規模が義務付けられていて、その居住水準の誘導基準をベースにした供給を実施していた経緯もあり、少なくとも4人家族で91㎡以上の住宅を多く供給した経緯があります。また、多摩ニュータウン内の民間開発についても住戸密度を誘導していた経緯があるので、必然的に100㎡住戸が多く見られます。そうした世帯が子供の成長などで「広すぎる住戸」となり、さらに老人ホームなどへの転出で余剰してきたという背景があるようです。

若い世帯は「より都心に近く」「子供は一人の3人家族」ならば75㎡くらいで良いし、広すぎる住戸は購入者が少なくなっているという状況ではないでしょうか。ですから若い世代はむしろ民間の分譲マンションを志向して駅近くの住宅を模索してしまいます。売却物件も多いようですから多摩ニュータウン内での住宅取得は少なくなっていく状況です。

それが今後も続くのかは判らないのですが、日本社会の行く末を考えると、ゆくゆくは子供を二人持つことが標準の社会に向かうと思われます。そうした時に90㎡以上の住宅が貴重になってくると思うのですが、今はまだその段階ではないようです。ましてや100㎡を超え165㎡という規模まで多摩ニュータウンには用意されています。価格も1980万円から4680万円と幅広い価格帯です。そのストックを有効に活用する方法を考えていくことも今後の課題だと思います。

clip_image002

clip_image004

clip_image006

2017年3月 1日 (水)

社会が変わっているという実感を考えてみる『中古マンションの市場・真相を探る』

中古マンション市場が次第に拡大しているというニュースが飛び込んできます。理由はいくつか解説されますが、市場が飛び抜けて増加したというのではなく、ストックが増えていくのに連れて市場も拡大するという原理原則に従った動きのようです。ですから市場取引のトレンドは『安定した増加』がコンスタントに進んでいる一本調子の正比例の関係です。つまり伸びのラインは直線です。

新築マンションの供給ラインは、それとは関係なく景気動向や建設事情で大きく上下します。新築需要は安定的にあるのですが、価格の高騰や市場の供給量で購入者も限界があります。現在は震災復興やオリンピック景気で大規模な工事については建設費の高騰で、消費者にとって手が出ない状況になっていています。ディベロッパーも商売ですから仕事がなくなると困るので何とか供給していますが売れ残り覚悟の状況のようです。というのもこれまでの販売実績で企業に資金的な余裕があるのと金利の安さで、売れ残りがあっても長期戦を構えることが出来るので売り急ぐこともないようです。そのうち『新古車』ならぬ『新古物件』として市場に登場するかもしれません。かつてのバブル物件では、何度かの不動産業者の転売の挙句に、こなれた価格で販売された時代もありました。時代背景は違いますが、商品は必ず市場で処分されるのです。

中古マンションの価格は基本的には築年数で決まります。旧いのは安いし新しいのは高いのです。不思議に狂乱物価の時代やバブル景気で不動産価格が高騰したことは中古市場では反映されません。新規供給された価格が高騰していたとしても中古価格には反映できません。中古市場としては安定した価格になってきます。ただ、売り手の思い入れが強くて『値下げはしない』と頑張っている場合には希望価格が高くなりますが、買い手は見つかりません。そこは市場原理が働くので中古マンション市場は失敗がありません。

そんな中古を買って「気に入ったリノベーションをして住みたい」と思う人もいますし「そのままで使える物件を買いたい」と思う人もいるでしょう。その場合は40年位経ったマンションが良いでしょう。価格もこなれていて、しかもストックはしっかりしています。キッチンや内装など程々にリフォームしたい人は30年落ちが良いでしょう。住み手も多少リフォームしていて追加リフォームで済むはずです。ついでに20年落ちですがボイラーなど設備が限界ですから、そこを手当すればそのまま使えますし10年落ちはなにもしなくても使えます。ざっくりと中古を使い分ける方法でした。

clip_image002

« 2017年2月 | トップページ | 2017年4月 »

2017年11月
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30    

最近のトラックバック

無料ブログはココログ