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2017年9月25日 (月)

『男と女』大学進学率が並んだら、女性上位になった

男女の差を埋めるのは、まずは教育でしょう。日本社会全体が男尊女卑から男女平等に動き始めて久しいのですが、私の見立てでは太平洋戦争以降、女性の総数が上回った段階で女性優位が始まったと思っています。戦後の女性が政治や社会で平等を訴え、男性優位の社会を変えようと努力してきた歴史が思い浮かびます。市川房枝、土井たか子などの名前が出てきます。

大学進学率そのものもオイルショックで逡巡したものの、バブル崩壊以降男女を問わず大学まで進学させるのが親の責務という気分になったし、子供も働きながらでも大学を出るという意識の高まりは「バイト」が通常の社会的な人材活用というように貴重視されるようになりました。特にサービス業は学生たちとのコラボレーションが進み、大学のサークルと契約する飲食店も現れているほどです。今は評判の落ちた奨学金受給者も半数を超えています。進学率が高くなればなるほど格差が生まれるので、なんとか自力で卒業を目指すのですが、結果として本来の就学の目的がアルバイトの時間拘束で制限され、さらに奨学金の返済で就職後も苦労することになります。

大学進学率を世界的に観ると必ずしも日本が高いわけではなく、むしろ日本の大学進学率はOECD各国と比較すると22位、平均以下のレベルです。制度の違いもあり、ある程度は致し方ないと思いますが、日本の国情を考えると大学を目指すのに経済的な負担は排除するのが良いと思っています。

少し本題からずれましたが、進学率の男女差はバブル経済崩壊以降では女子の進学率が上回り、2000年頃からは男子が優位になりますが再び女性優位に動きます。まあ、今では男女ともに均等な進学率が保たれています。1985年の男女雇用機会均等法制定以降、女子にも均等な教育をという流れは大学進学率で確実に現れていました。

個人的な話ですが最近、女子大で非常勤を頼まれて行っているのですが、女子の授業態度が真面目です。以前、幾つかの大学で男女共学の学生にも教えるチャンスがありましたが少し雰囲気が違いました。時代の流れかもしれませんが、社会に対する関わりについて正面に構えて活動している女子学生が頼もしく見えています。

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2017年9月24日 (日)

『男と女』戦後平均寿命が伸びて男と女の関係が逆転している

女性が長生きなのは世界的な傾向だそうですが、私の個人的な自戒でも、「男は健康に良い生活はしていないな」という実感があります。だから早晩、癌か脳梗塞か心筋梗塞などで倒れて、人に迷惑かけて死んでいくのだと思います。長寿をしたいとは思っていないのですが、最終的にどうなるかは私にはわからないことです。ただ、平均的数値として表されている年齢を目安に、過去の親の年齢とを総合して塩梅しているというのが実態です。

そこで高齢化して顕在化するのが女性の単身世帯の増加です。平均年齢が6歳も違っていてその世代の結婚年齢が4歳違っていれば10歳離れていることになり、夫をなくした妻は10年を単身で過ごすことになります。高齢女性の内、半数が単身者になっているという事実をお話しましたが、女性はいよいよ元気に老後を過ごしているのです。よく聞く話で「夫をなくした女性は元気になる」というのは事実でしよう。

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太平洋戦争を経て日本の男性と女性の数が逆転しました。戦争で多くの男子を失ってから日本は女性優位になったのです。女性の高齢化も相まってさらに女性優位は確実になっていきます。選挙にしても女性の絶対数が増えていけば次第に女性議員も増えてきます。特に地方政治は女性優位が顕著です。それでもなお国政の世界は男性優位ですが、高齢女性のパワーは勢力的には大きい存在です。いつかは男性を凌ぐ力を持つに違いありません。

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戦前では男性優位で、男社会である軍隊の力が優位を占めました。ところが戦後は女社会になり、地域主導の社会になっていくようです。戦後当初は朝鮮戦争やベトナム戦争、アメリカとの経済戦争で男性社会が継続していくのですが、オイルショック以降、経済は安定し、さらにバブル崩壊でゼロ金利時代に入っています。日本の産業も国内投資は控えめになり、既存資産の有効活用が注目されています。住まいも新築よりリノベーションという風潮が次第に育ってきました。

時代は定常経済に入っています。特に福祉に重点を置く施策が国の根幹になりつつあります。産業振興中心の55年体制は世界に通じなくなり、各企業が世界企業として役割を担う時代になりました。国が支えるのではなく大きく育った世界企業や産業体が日本をベースに世界と貿易を通してコミュニティを形成していくという関係になりつつあるます。TPPもそうでしょう。個々の国同士の競争よりも連携した安定を求める傾向が強くなってきました。日本の自動車産業の工場は世界各地にありますし、海外の企業が日本に大規模なオフィスや工場を持つ時代です。

今回の衆議院選挙の争点も消費税絡みで教育無償化や子育て支援が中心課題になりそうです。どうも今後は安定した社会が未来を拓くようです。

2017年9月23日 (土)

『男と女』団塊世代から男女の動きを観てみよう

団塊世代の結婚年齢期を1975年 だと想定すればその時の男性の未婚率2.12%初婚年齢27.65歳、女性の未婚率4.32%初婚年齢24.48 歳、年齢差3.17歳というデータがあります。実態はそうだったのかと改めて思います。ちなみに2015年の初婚年齢、男性31.1歳、女性29.4歳、年齢差1.7 歳はその内、年齢差が近づいてきて何れは女性が追い抜くのではないかという気配が私には見えてきます。とはいえ平成27(2015)年国勢調査の生涯未婚率が、男性23%、女性14%に急上昇というのは驚きですから、何が原因しているか気になる所です。

グーグルを当たってみると、その原因が「男の甲斐性」であることが様々に言われているのですが、はっきり言って男が悪いのではなく社会が悪いことは当たり前の事実です。男性の年収がおぼつかないのは当人の責任ではありません。社会システムが結婚年齢に達した男女の経済環境を破壊しているのです。家族の収入は何も男性だけの問題ではないし男女合わせて子育てをする資金力が整っていれば安心して産み育てられるのです。保育園問題はまさに一丁目一番地の改善課題ですし、資力格差が教育格差に現れるならば、教育費の無償化が具現化するなり大学受験のあり方を変更させることも有効でしょう。

男が結婚しなくなると女も結婚できなくなるという関係はあります。ずっと初婚年齢差1.7歳が続いているので男性が結婚しないと女性も割が合わないので女性が余ってくるという計算になります。男性と違ってなんとか永久就職をと保険が効く男性を捕まえようとしますが、うっかりするとババを掴まされたりします。ただ男性よりは同情を引く可能性が高いので、生涯未婚率は比較的少なくなります。

ここで疑問です。同世代の男女の数が一緒だと一夫一婦制の日本では生涯未婚率も同じになるはずではないかと思われるでしょう。単純にはそう思えますが、実は男性が女性よりもそもそも多いのです。また、再婚率は女性が多く、男性は離婚を経験すると恐ろしくて新たな朝鮮には尻込みするのです。実際、離婚調停は大概男性から女性へ支払いが発生するし、場合によっては社会的な信用も失墜します。もちろん男性に責任がある場合もあるでしょうが、全てがそうではないはずです。

まあ、いろいろと思うのですが、基本は男女でともに暮らすという結婚制度を守るならば、夫婦に子育ての負荷を与えないようにしなければなりません。そうでなくて夫婦を単位とした家族形成を執らないフランスやアメリカを望むならば、とにかく子育て支援は国家的な事業として福祉施策に求めるのが今まさに必要なことがらだと思うのです。

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2017年9月22日 (金)

『男と女』生涯未婚率のターニングポイントが経済事情だとすれば未来はどうなる

平成27年版厚生労働白書に掲載された生涯未婚率の推移には2035年までの将来推計も含まれています。そこには将来を見通した未婚率の変化が予測されていて、その原因が想定されているようです。大きなターニングポイントは昭和60(1985)年の生涯未婚率が男性優位に交代した時が最初。男女とも4%付近でまだまだ婚姻率が高かった時代です。それから男性の未婚率が鰻登りで2020年には推定値で26.6歳にまで伸びていきます。その後10年はやや安定しますが2035年に首をもたげて29.0歳に達します。

また昭和55年に始まる女性の生涯未婚率の安定化は、昭和48(1973)年(第1次)と昭和54(1979)年(第2次)に 始まり昭和55(1980)年にピークを迎えるオイルショックで景気後退が日本を襲ったことを機会に、女性の場合には安全パイを結婚に求めたことがグラフからも明らかになっているのです。でもその反動なのか男性の未婚率が増加し始めます。生涯未婚率とは、50歳時点で1度も結婚をしたことのない人の割合を言うので、それが増加し続けているということは若い世代が結婚しないということになります。初婚年齢の上昇も又、生涯未婚率を上昇させます。

生涯未婚率について女性についても男性ほどではないですが上昇します。同じように2020年推計では17.8%となり2035年には19.2%に達します。2030年の到達予測の原因については多くのニュースソースがありますので、この背景などが伝わってきます。基本は男性の婚姻に対する減退にあるようで「草食男子」「絶食男子」などと評価されて、若者の結婚願望が減退していることが主要因だという結論のようです。特に初婚年齢の上昇は男性の収入如何であるかのような説明がされています。「お金がなければ結婚できない」という理由が主だった結婚しない説明になっています。

こうした意見には女性側の原因という説明はありません。しかし、根源は女性側の意見が反映しているのではないかという気もします。女性としては「結婚」は「出産」であり「子育て」であり「教育」であり「立派な大人」に成長させることです。もちろん男性も子供の成長を考えないわけではありませんが、「子育ては金」と言う時代を生きてきて、「教育レベルも金次第」という意識を植え付けられている以上、「金のある男」を選びます。こうなると選択肢は少なくなり、年収の上がらない非正規雇用などは候補から外れて、そもそも男性側も諦め気分で「絶食男子」に変身していくのかもしれません。なんだか雌雄が共存するアブラムシや魚のような気がしてきました。いやな渡世ですね。

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2017年9月21日 (木)

『男と女』女性優位のそれから

誰の子か判らないので検査に頼るとのことで、DNA親子鑑定にいくら掛かるのかを調べてみたら、以外や以外、安っ。2万円で出来るんだという発見はいささか驚きました。広告ページだから実際にはもっと掛かるのかもしれませんが、目安としてそんなもんだったらやってみようかという人もいるはず。そもそも夫婦仲が怪しくなってきたら、あるいは親の相続が近づいてきたら考え始めるケースがありそうだと思うのは人の性でしょう。

http://www.genetrackjapan.com/?gclid=EAIaIQobChMI66G30-C01gIVRBdoCh0TxA59EAAYAiAAEgKlFvD_BwE

「誰の子か判るのは女性だけ」と子供を作る権利を主張する女性も多くなり、さらに同時に複数の男性と交際がある場合には「誰の子か解らない」という状況も表れます。妊娠したので「できちゃった」と表明された日本人男性はだいたい「責任」とってしまうので、最も有利な男性に打ち明けてみることが普通だろう。そうなるとどこかに矛盾が生じて「似ていない」という話に発展します。そもそも血液型のマッチングが合わなければ早期発見もできますが、似ていない親子なんてどこにでもありますから、わざわざDNA鑑定にまで行かない親子も多くあるのでしょう。

男女雇用機会均等法が生まれたのが昭和60(1985)年だから、それ以前から女性の社会進出に対して議論が重ねられていました。女性の未婚率は戦後安定して増えていたのですが昭和55年から増えなくなって行きます。それに対して男性の未婚率は増加の一途を辿るのです。最近は「できちゃった結婚」が主流だとも聴きますが、いつの時代から顕在化しているのでしょう。統計的に集計しているという話も聞かないのでわかりませんが昭和55年と言うのは団塊世代が30歳を超えたばかり。オイルショックのあとで、経済的にもシュリンクした時代です。特に団塊女性の場合には婚期の最後に当たります。この際、何とか子作りして結婚の道へと思ったのだとしたら・・・とふと思ってもしまいます。

いずれにしろ、統計は正直です。昭和55年に女性の未婚率が安定し始め、同時に男性の未婚率が急増していく過程にはちゃんとした理由があります。それは社会現象としては原因が必ずあるのです。それを見つけるのも統計に携わる人の責任だとも思います。私の調べが足らないのかもしれません。もう少し原因究明にネットをググってみようと思います。みなさんもどうぞ・・・。

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2017年9月20日 (水)

『男と女』バブル以降、男が結婚しなくなったのか、それとも出来なくなったのか

中国では結婚の条件が「持ち家」だという。日本では「手鍋提げても」というつましい言葉もあるが、事実としてバブル経済移行、男性の生涯未婚率が急速に上昇している傾向があります。昭和60(1985)年に3.9%だったものが平成27(2015)年には24.2%にまで急速に増加しているという数値がでていて、まだまだ増えていく傾向にあります。「結婚したくない」のか「結婚できない」のか、男性の四分の一が生涯を単身で暮らすという実態に対してその伸びが急速であるだけに原因を探りたいと思うのです。

そこでグーグルで「男性の生涯未婚率の急増の原因は」と検索すると朝日新聞の記名記事が紹介されていました。「生涯未婚率、男性23%・女性14% 過去最高 井上充昌2017年4月5日」そこには社人研の意見として「同研究所が昨年9月に公表した出生動向基本調査によると、「いずれは結婚したい」と考える18~34歳の未婚者の割合は男性85.7%、女性89.3%だった。高水準だが、「結婚資金」や「結婚のための住居」の確保が障害と考えている人が多く、研究所の担当者は「非正規労働者の増加も生涯未婚率の上昇に影響している」とみている。」という結論を示していました。

それにしても30年間の間に急上昇した男性の未婚率ですが、社人研の理由としては「結婚資金」や「結婚のための住居」を挙げているのですが、結婚は結婚届を出せば成立しますし、住居は公共賃貸住宅を選択すれば持ち家でなくても安定できるはず。それなのに結婚しないという状況は「結婚したくない」という選択ではないだろうかと思うのです。男性の心の中に「一人のほうが気楽」「異性との付き合いは面倒」などの気持ちが男性に現れたのがバブル経済時ではなかったかと思うのです。

バブルで浮かれた日本人の心に「一人でも生きられる」という意識が女性に生稀始めたと思うのです。ジュリアナのお立ち台に立って踊っていた女性が象徴的です。「一人の男に牛耳られる結婚なんて」と思いつつ腰を振っていたのではないでしょうか。女性が主張すると男性は引っ込みます。その頃から女性の社会進出が具体化してきます。男女雇用機会均等法(1985年に成立し、翌86年施行)です。まさに女性の社会進出が「男性の気後れ」と「女性の出産優位」を具現化した時代だと思えます。

最近の科学では自分の子供かどうか疑わしくてDNA調査で確認するビジネスが流行っているようです。こうした女性優位の時代に昭和60(1985)年の男女雇用機会均等法は一人者の男性を増やしていったのです。むしろ男性よりも女性に原因があったと言うべきでしょう。

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2017年9月19日 (火)

『男と女』大正9(1920)年の男と女、65歳以上の女性の75%がシングルで、殆どが後家さんだった

明治27(1894)年日清戦争布告、明治37(1904)年日露戦争布告、大正3(1914)年第一次世界大戦に参戦布告、と男性の戦死者は多かった。だから女性の死別者が多く現れました。特に日露戦争は日本人の男性は多く死にました。203高地の戦いを映画で観ても、ロシア側の機関銃に殺されていく人柱とも言える日本兵に対して同情するくらい突撃ラッパが悲しすぎました。「1904年(明治37)の11月26日から12月6日まで続けられた203高地攻略戦で、日本軍は約6万4千の兵士を投入し、戦死者5,052名、負傷者11,884名、合計16,936名という信じがたい数の犠牲者を出した。」とのことですが悲惨というほかないのです。

http://www.bell.jp/pancho/travel/china-2/sept03_203kohti.htm

日露戦争ではロシア側の戦死者25,331人に対して日本は戦没88,429人、うち戦死戦傷死は55,655人(ウィキペディア)という塩梅で、後家さんが増える機会があまりにも多かったのです。戦争に勝ったのですが、人の命を多く失ったという事実、そのことが「戦勝するには戦争の犠牲者は当然」という戦争観を日本人に植え付けたのかもしれません。戦争に勝つよりもひとの命が大切だという認識がどこかに失せて仕舞う時代の始まりなのでしょうか。

1920年男性未婚率2.17%男性 初婚年齢25.02歳 女性未婚率1.80%初婚年齢21.16歳という統計データがあります。殆どが結婚するという時代です。結婚年齢も初婚の女性は21歳というのですから18歳で女学校卒業して2年間家の手伝いなどしながら花嫁修行をして嫁ぐということになります。まあ、全てがそうではないでしょうが奉公明けには嫁に行くというストーリーなのでしょう。

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一方、男性は25歳が初婚年齢ですから、社会人としても独立した経済を確立してからの結婚になりました。人生50年時代ですから、人生後半が夫婦での生活になるのです。現在の25歳は妻と子供を養えるほどの収入はないので婚期は遅れ気味ですが、大正時代はまさに家長として自立した時代でした。それにしても若くして203高地に亡くなった慰霊を思うと、日本の黎明期に犠牲になった若者のなんと悲しいことか。司馬遼太郎の「坂の上の雲」が実は鎮魂歌なのだという想いで読んでいる人はどれほど居るのだろうと、私も203高地に行ってみて思ったものです。

2017年9月18日 (月)

『男と女』平成27年、65歳以上、つまり高齢者になると女性の半数はシングルになっていた

下記は日本の平成27(2015)年の女性の配偶関係を示したグラフです。65歳からの5歳階級別に示していますが85歳を超えた死別の女性がなんと多いことか。女性の長寿がなす技ではありますが、その世代の女性の結婚年齢は20歳から24歳だとすれば1950年までに婚期を迎えた方になります。戦後すぐに嫁入りしたのですから戦争体験も含めて日本の運命を感じて生きてきた方々です。殆どが結婚されていて夫をなくした方が多く、三つ指立てて生活してきたので離婚などは殆どなく、夫をなくして第三の人生をさらに元気に生きている単身高齢者の姿なのだと想像します。

それに加えて、未婚のままに生きてきた人や離婚した高齢者等、シングル女性をカウントすると平成27年国勢調査では9,033,155人になります。有配偶者が9,563,674人ですので、5%くらいの違いですから、高齢者のシングル女性が半数を占めていることになります。家族と同居しているシルバーシングルも居るでしょうし、単身で生活している人も多いのです。同調査の単身高齢者世帯数は男女合わせて5,927,686世帯ですから、男性も女性も同じ比率で単独生活をしているとすれば、女性のシングル全体の62%560万人が単身での生活をしているという計算になります。

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それに引き換え、男性は同じ計算で行くと、2,828,494がシングルですので、単身世帯は175万人になります。女性単身世帯の三分の一ですが、男性の場合にはあまり元気で一人暮らしという話は聴きません。妻に先立たれても元気に生きようという勇者はすくなく、妻に看取られてあの世に逝くのが通例のように見えます。なんとも情けないとも思えるのですが、友達夫婦の多い団塊世代に至っては、まだまだ男も元気なので今後の動きが気になるのです。

そんなこともあって、高齢者用のシェアハウス企画をやってみたのですが、来るのは女性のみで、男性はこうした企画にスタッフとして参加することには興味を示しますが、いざ住むとなると尻込みするようです。

そもそも寿命に差があるならば、姉さん女房のカップルが望ましいのではないかと思ってしまいます。「共白髪」という理想があるとすれば男性より女性の年齢が6歳ほど高くていい。どのみち最初の出産年齢が上がっているのだから、25歳の男性と31歳の女性の結婚は成立しないのか。女性の社会進出が進んでいる時代です。女性の方が経済力があってもいいと思うのです。確かアメリカ女性でフォーブスを読んでいる夫婦のアンケートでは、男性より女性の方が年収が多いという記事を読んだことがあります。そろそろ日本も女性優位になるケースも増えてくるのかなとも思うのですが。

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2017年9月17日 (日)

永遠のテーマである『男と女』をテーマにしようと思っています

ちょっとドキドキするようなテーマ『男と女』を考えるのですが、キワモノに入っていくのではなく、統計的な「男と女」をベースに考えてみます。ただ時々気を許してしまいキワモノを呟くこともあるかもしれませんが、その節はお大目に見てもらうことにして、男と女の違いや癖や生来の因縁など、私の興味の範囲で書き綴れればと思っています。

特に長寿命になって、男と女の寿命に開きが目立ってきました。昔の夫婦は男性より女性が5歳位は若いので、夫が死ぬと単身で過ごす時間が長いのです。団塊世代になって友達夫婦などと言われるようになり同年齢での結婚が一般化しましたが、それも団塊世代の女性が多すぎるので5歳上の夫を確保するのが難しいのです。その結果として友達夫婦が増えたという因果があります。戦時中は出生率が当然減ります。そうそう戦後の占領軍のアメリカ人に嫁いだ「花嫁のアメリカ」現象も生まれたのです。

まあ、日本は太平洋戦争で全てが狂いました。人の数も歪になり国土の利用も産業のあり方も教育も社会の価値観も、そして男と女のあり方も大きく変わりました。何より経済がズタズタになり人々の暮らしはどん底でした。それが朝鮮戦争に助けられ、アメリカに助けられ、世界を市場として工業製品を売りまくり今では市場を後発国に奪われるようになりました。経済成長よりも安定を望むことが正常であるように次第に国民に定常社会への価値観が浸透しつつあるように思えます。

時代は変わったのです。成長社会から安定社会への変化が確実に着実に日本を作り変えています。コンパクトシティ化も同じです。同じ国土を侵食していた市街地を畳んでいくという言葉が流行ります。密集した市街地もスポンジ化していきます。市街地も人も同じです。1人抜けると一つの空き家が生まれます。街は疎になり人々の声も遠くなります。そこで集まって住もうという思想が生まれます。シェアハウスが流行ります。少し前ではコーポラティブ住宅やコレクティブハウジングもありました。今では気軽に抜けた空き家をシェアハウスに改造します。簡易な宿泊施設としても利用されています。時代が変わりました。

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2017年9月16日 (土)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの初期団地の効用を、住棟を改善する方法はどうなるの

団地だから数棟の建物が建っています。エントランスや階段室、廊下やホールなど共用部分での改善について適切な改善が求められます。また、用途や用法のデザイン改善のみならず、開口部の遮音遮熱の改善、建物の断熱遮熱の改善など改善すべき性能改善や耐震改善など建物全体について行うべき改善についても多くの提案があります。特に中層団地の場合には高齢化と併せてエレベーター設置が必ず課題になり、現実化はできないことに徒労の検討を重ねたりするのですが確実に無駄です。

多摩ニュータウンでは開口部を含めた外断熱改修が二つの団地で完了しました。一つは1986年分譲の10棟164戸の中層団地で2010年に完了したホームタウン南大沢団地で二回目の大規模修繕計画に対応した工事でした。今一つは1982年完成の団地で29棟356戸の中層団地で2015年完成のエステート鶴牧団地で、第三回目の大規模修繕工事に併せた改善工事です。いずれも30年ほどの団地ですが、外壁は吹き付けタイルで外断熱工事を施すことで外観が大きく変わることのない工法になりました。実際上、外壁が本物のタイルであったり個性的なデザインであるなどの場合には、外断熱改修に取り組もうとする意欲は損なわれます。同様に外観が好きで購入したマンションでは外観の変更は難しいでしょう。

そもそも、外断熱が尊ばれるのは室内側の断熱性能が弱い団地になります。多摩ニュータウンの公団団地で言えば初期の団地には断熱材そのものが使われていません。公団の断熱に対する歴史を辿ってみますと、最初の断熱材の使用は北側の押し入れに限られていました。「結露で布団が濡れる」という苦情に対して結露防止の為に施したものです。その内、北側全面になり、さらに南面も貼るようになりました。ただし、スラブなどの熱橋に対しての配慮はなく、壁だけを対象としてますので、天井の隅や見えない床のコーナーでは結露が発生していました。結露があまりにも多い場合には下の階に雨漏りのように落ちる場合もありました。

1985年に完成した私の設計したマンションでは、断熱材をスラブまで折り返して、それも吹付け工法で隙間なく施工しましたが公団のマンションでは相変わらず折り返しなしの断熱パネルの利用ですから、隙間から入った湿気は結露していました。私の団地でも結露が至る所に発生して、下の階への雨漏りのようになるのですが、公団はすべて「結露は施工責任ではありません」と言い放っていました。私はずっと「結露は施工責任だ」と言い続けています。

まあ、そんなわけで建物の改善は団地の性能条件にも関連するのですから、建物の五つの要素「外観、耐久、耐震、断熱、遮音」について改善すべきことは追加して改善するように団地管理組合に向けて言い続けるべきだと考えています。

2017年9月15日 (金)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの初期団地の効用を、まずは住戸リノベで試してみる

ここに62㎡880万円の売り物件があります。7階建ての5階で、南面一棟建てのマンションです。多摩ニュータウン開発初期の東京都住宅供給公社による一棟建ての何故か「団地」で、南斜面に建つ建物。南側には建物が建つことはなく、多摩ニュータウンを一望できる場所にあります。建設後45年が経過していますが構造的にもしっかりしていてまたまだ長期使用が可能です。

階数は7階ですが3階からアプローチするためエレベーターがありません。だから当該住戸は登る階段で言えば3階分です。それに、廊下タイプの住棟ですから端部にエレベーターを配置することは可能です。もっと正確に言うと、多摩ニュータウンでエレベーター設置が可能で効果的な建物はここしか無いとも言えます。聞くところによると管理組合ではエレベーターの検討は行っているのですが実現はしていないという状況のようです。最近、売り物件が数件出ていましたが今は1件のみが残っているようです。つまり売れる物件ということは「人気」はあるという位置づけです。駅からは少し登りますが徒歩15分です。頻繁に出るバスもあります。

いろいろ条件はあるのですが、建物の前に何もないので、なにしろ眺望が良いのです。昼間も真南に向いていますから多摩ニュータウンの住宅団地や緑地を鑑賞して過ごせますし、夜景はまた格別でしょう。カウンター越しに電車の往来を眼下に観て、車の動きや街の瞬きなどが一望できるシチュエーションは他にはない環境です。

そんな住宅が昔のままの間取りで販売されています。それをリノベーションして利用すると提案のプランになります。フリースタイルのワンルーム住戸です。リノベーション費用を、解体も含めて500万円で想定しますと約1400万円で手に入ることになります。中古住宅は消費税がかかりません。実は有利な買い物なのです。間取りが改変できるだけではなく、まずは断熱改善が出来ます。住戸は角部屋ですから外部廻は性能の良い断熱材を貼ります。熱橋を考えて室内側の天井と床に90センチほど返して断熱板を敷設して熱を遮断します。いやいや全面に断熱材を施工してもいいでしょう。たいした費用ではありません。また、この当時の建物は遮音性能に優れていないので同様な断熱材を、遮音性能を上げるために全面的に敷設します。断熱材は安いものです。ただ、全面的な改修のときでないと敷設できないのです。チャンスです。それをベースに住戸プランをつくります。

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2017年9月14日 (木)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」古くなった多摩ニュータウンの団地をどのように活かすか、まずは体系的に整理する

多摩ニュータウンには分譲されて30年以上経過した団地が66団地あります。正確には同じ団地で管理組合が三つに分かれている場合や良く似た団地名を名乗っていますが枝番で管理組合が別れていたり、同じ団地管理組合なのですが、敷地が分離していたりなどがあり、団地数として表現してもいいのかが区別できないものもありますが、まあだいたいそれくらいの経年団地があるのだと理解してください。いまその団地の活用についてH&C財団の支援を受けてエコリノ協議会がブランディング化を進めています。

これは、取りも直さず先に述べたイノベーションの作業なのです。

① 消費者の間でまだ知られていない経年団地の高品質な住宅ストックを新しい価値創造で活用する

② 団地の環境を、住棟を、住戸を新しいリノベーションの導入によって事業化する

③ 新しい販路の開拓として最大限、ネット情報で価値の共有化を図る

④ 市場の流動化を図る中古物件の確保と供給源の開発として団地管理組合との連携を行う

⑤ 新しい事業実現への組織としてエコリノ協議会を活用する

現実的に団地の再生に取り組んでいるのですが、まずは管理組合が自主的に近未来の団地間の競争社会に立ち上がらなければなりません。そのための支援環境として「①消費者の間でまだ知られていない経年団地の高品質な住宅ストックを新しい価値創造で活用する」為に、30年経った団地に「団地カルテ」と「団地の処方箋」をエコリノ協議会が提案します。それに基づいて各団地管理組合が情報共有して活動する場をエコリノ協議会が設営して、その場を運営してもらうことになります。

住戸についてはすでに各事業者が老朽化した住戸を購入してリノベーションして再販するビジネスモデルが確立しつつあり広がりつつあります。従って②や④の住戸部分については市場が生まれて機能していますが、団地環境や住棟そのものの改善には踏み込まれていません。本来、個々の団地での修繕委員会などの組織が機能しているのですが、情報が限られていて広く情報共有の場がありません。そこで、エコリノ協議会としてその場を繕うという試みです。

2017年9月13日 (水)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの団地群にも適応させよう

ウィキペディアで「イノベーション」を検索すると『イノベーション(英: innovation)とは、物事の「新結合」「新機軸」「新しい切り口」「新しい捉え方」「新しい活用法」(を創造する行為)のこと。一般には新しい技術の発明を指すと誤解されているが、それだけでなく新しいアイディアから社会的意義のある新たな価値を創造し、社会的に大きな変化をもたらす自発的な人・組織・社会の幅広い変革を意味する。つまり、それまでのモノ・仕組みなどに対して全く新しい技術や考え方を取り入れて新たな価値を生み出して社会的に大きな変化を起こすことを指す。』とあります。

さらにイノベーションの提案者である経済学者シュンペーターの定義を示しています。『イノベーションは、1911年に、オーストリア出身の経済学者であるヨーゼフ・シュンペーターによって、初めて定義された。シュンペーターはイノベーションを、経済活動の中で生産手段や資源、労働力などをそれまでとは異なる仕方で新結合することと定義した。そしてイノベーションのタイプとして、

① 新しい財貨すなわち消費者の間でまだ知られていない財貨、あるいは新しい品質の財貨の生産

② 新しい生産方法の導入

③ 新しい販路の開拓

④ 原料あるいは半製品の新しい供給源の獲得

⑤ 新しい組織の実現

という5つを挙げている。』

これは即ち、多摩ニュータウンの団地ブランディングを形成するテーマでもあります。上記を多摩ニュータウンの30年経過した団地に置き換えてみれば

① 新しい財貨すなわち消費者の間でまだ知られていない財貨、あるいは新しい品質の財貨の生産(見捨てられたストックの活用による価値の創造)

② 新しい生産方法の導入(リノベーション事業)

③ 新しい販路の開拓(ネット情報での共有化)

④ 原料あるいは半製品の新しい供給源の獲得(団地管理組合との連携)

⑤ 新しい組織の実現(エコリノ協議会)

となります。まさに消費者の間でまだ知られていない「価値」を既存の「財貨」に新たな「価値」として提案し加えることで、新たな価値の高い財貨を生み出すもので、リノベーションという手法に因って消費者に提供していこうという行為です。それを提供する販路はネットを通して情報開示し価値の共有を図っていくものです。

2017年9月12日 (火)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」団地の1階に高齢者の住み移れるシェアハウスを管理組合が創る

エレベーターの無い管理組合が選ぶべき仕組みは自前の賃貸住宅を経営することに尽きます。

先のブログでは余剰地に高齢者のシェアハウスを建設する方法を提案しましたが、もっと容易に高齢者を住み替えさせる方法に管理組合が1階の住戸を購入してシェアハウスを経営するという方法があります。要はエレベーターの無い団地の上階に住む高齢者を1階に誘導しようという施策ですが、持ち家ですから上階と1階の住替え誘導もうまく行かず、結局は住み続けられないので育ったコミュニティを放棄して高齢者施設に移動するという選択しかなくなっているのを団地内でなんとか住み替えさせようという方法なのです。

現実的に高齢化が進み単身世帯になると上階ではなかなか住みにくいシーンも生まれます。病気などの気付きも一人では難しいし、複数の目で見守る環境は必要です。一旦、骨折にでもなれば住まいに戻ってくるのも困難です。やむを得ず一時の入院などでは病院側もたまりません。そういう状況に備えるためにも管理組合が賃貸住宅経営を進める必要があります。もちろん需要が常時あれば民間の賃貸事業で成り立つのですが、空き部屋の発生もあり、管理組合が経営することが望ましいのです。ただ現実的には団地内での事業化は組合員の合意が難しいのです。

先に紹介しました「西京極大門ハイツ」はゲストルームを隣接する土地を購入して整備しました。自宅では泊まれないのでゲストルームを利用します。親族の突然の来訪や病気に依るショートスティなど、こうした一時的な居住についても利用できます。また、多摩ニュータウンで日本最大の建替事業を完成させた諏訪2丁目住宅(ブリリア多摩ニュータウン)では、建設に当たって来客などのためのゲストルームを整備しています。ある程度の規模のある団地ではゲストルームの一つや二つ、あっても不思議はないのです。近くにホテルでもあれば一時的に避難できますが、現実的にはうまく行きません。そこで団地内のゲストルーム兼、賃貸住宅の確保が管理組合のサービス向上のひとつとなるのです。

イノベーションという考え方は今までなかったものを生み出すことで、新たな価値や環境、さらに利便性や快適性を確保することが出来ると言うことなのです。既成の事柄にこだわらないで、出来ることを前向きに進めることで、新たな求められるニーズに対応できる価値のある団地やマンションに生まれ変われるチャンスなのだと痛感させられるのです。

2017年9月11日 (月)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの初期団地に共用施設を新たに創る

以前にも紹介しましたが、エレベーターの無い団地に高齢者が集まって住める団地直営の賃貸住宅を新設するというアイディアです。ずっと以前から、何かにつけて提案しているのですが、管理組合が運営する施設なんて想像するのも難しいらしく、未だに実現していないので可能性は薄いのですが、「エレベーター付けるより楽」という強い確信があります。

「今までに無いものを創る」ことは時間が掛かるのです。外断熱だって2010年に多摩ニュータウンで最初の取り組みがあり、内外に見本を示したのにもかかわらず、次に取り組んで完成したのは5年後でした。これからは加速するかとも思うのですが、どうも補助事業そのものが2020年に終わりそうなのでせいぜい後一件しかないのかなと思うのです。それでも良いかと妥協してみるのですが、外断熱は補助金なしでは無理でしょう。コストが掛かりすぎで「良いことはわかっているのだけど」という捨て台詞が蔓延しています。

多摩ニュータウン開発初期の団地で、断熱材が入っていない建物なのに、外断熱やらずにサッシの交換だけやった団地があります。先日、修繕委員会の皆さんと情報交換する場があって確認したのですが、案の定、結露対策が大変だそうです。「石油ストーブとエアコンで、温まったらエアコンを使え」という指示をしているそうです。現実的には無理な話です。そもそも断熱材が建物にないのですから、熱エネルギーは外に漏れっぱなしです。外気が冷えるとコンクリートも冷えます。当然壁は結露します。窓を開けて換気して、外気と同じような気温で生活すれば結露もなくなりますが、暖房なしでは過ごせません。

まったく温湿度環境を理解できない中で生活しています。「断熱は開口部から」を金科玉条に言い訳をしながら、断熱のない建物のまま開口部だけ断熱性能を上げた結果、結露が出るのです。確かに開口部の熱損失は大きいのですが、だからといって開口部でのみ性能アップすると、逃げ道の亡くなった水蒸気が壁に集まるのです。部分的にはサッシの枠に集中するのですが、枠の結露は室内に溢れます。悲惨な状況が想定されます。でも管理組合としては「恥さらしはできない」ですから、表立って我々に相談しようとはしないのです。

墓穴を掘ってしまいました。この境遇を開き直って貰いたいのですが、プライドが許さないのでしょうか・・・。

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2017年9月10日 (日)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」住戸のリノベーションもイノベーションになるが、団地やマンションのリノベーションも新ビジネスになる

今年も「集合住宅環境配慮型リノベーション協議会」通称「エコリノ協議会」は地域の団地やマンションの管理組合へ向けてサポートを続けていますが、それぞれの管理組合には支援が求められる潜在的なニーズが有るように思えます。

団地やマンションの管理組合には資産を守るという重要な業務がありますが、ただの現状維持では「今後の差別化の時代にはついていけない」という危機感があります。だから各団地やマンションでは既存資産をさらにグレードアップさせようと「(仮称)資産向上委員会」やコミュニティ活動を含めて住環境全体を向上させるために「(仮称)住環境委員会」を設立させたりと、単なる「修繕委員会」的な組織ではないあり方を希求しているようです。

管理組合でも「西京極大門ハイツ」のように管理組合を法人化して様々な事業に取り組んでいるマンションもあります。190戸のマンションですが、管理組合運営を経営的なセンスで実施して、2011年には京都環境賞特別賞(市民活動賞)を受賞するなど完全自主管理のマンションなのです。自主管理が高まれば組合員の参加はもちろん居住者意識も変わってきます。自分たちの所有している、あるいは住んでいる人たちにとっても良い循環が生まれているようです。

http://suumo.jp/journal/2016/06/16/113015/

こうした団地やマンションにすべてがなるわけには行きませんが、出来る限り自主管理の管理組合が増えることが管理組合運営の自主モデルを社会に示すことが出来、身近に自主管理の団地やマンションの良さを宣伝すことにもなるのです。こうした動きに「エコリノ協議会」は貢献したいと思っています。組織の名称に「環境配慮型」と銘打っています。環境とは自然環境でもありますが、住まいの環境、コミュニティ環境、エネルギー環境、経済的環境、まちづくり環境など多様な意味が含まれます。そう団地やマンションのマネジメントは総合的な環境改善の業務でもあるのです。

私達「エコリノ協議会」の業務はまさに様々な「環境」に「配慮」したリノベーションを提案し、「環境配慮型」の団地やマンションになるように支援するものなのです。事業には費用が伴いますが、こうした費用についても管理組合からの受託事業や個々の活動を通して捻出して、コミュニティ・ビジネスとして展開していければと考えています。それが今後の高齢化社会のイノベーションとなることを強く意識して活動していくことになると思います。

2017年9月 9日 (土)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」街場の建設業界の仕事が新築からリノベーションになっているので新たなビジネスチャンスのアイディア 設計者選びを支援する仕組みはどうする

私たちは地域で活動することを念頭にしています。だから地域で活動する設計者も施工会社も紹介できますが、広域的に活躍する設計者選びには参加できません。あくまでもコミュニティ・ビジネスとして提供できる範囲になります。だから基本的にやりません。

強いて言えば地元のリノベーションを請け負う設計者に地元のリフォーム会社を紹介することはできるでしょう。また設計に伴う見積書を作成することも可能でしょう。基本的には地域の人材登用を支援するビジネスです。

「注文住宅のようにわがままな注文を聞いてもらってリフォームしたい」という願望に対して設計者もリフォーム会社も当然受け止められると思います。しかし、注文者のわがままを通すほど、デザイン性は低くなってくるのが通例です。だからむしろ生活の最低条件やコンセプトのみを設計者に伝え、その他はおまかせという注文の仕方が望ましいのです。「わがまま住宅」ではなく「おまかせ住宅」です。設計者に頼むのはそういう作法が必要です。たとえば安藤忠雄に頼んだ場合、細かな注文しますか? しないでしょう。コストもいくらかかってもいいという判断になるでしょう。それが設計者を選ぶ意味です。

住んでいる住宅をリフォームする、あるいはリノベーションするという時に戸建て住宅になると耐震補強や増築などで確認申請と行ったりと建築士事務所の介入が必要な場合があります。その時は設計者に依頼してください。ここで言うのはマンションの一室のリフォーム工事か間取りを帰るなどのリノベーションです。これについては設計者が登場しても設計者としての役割は薄くなります。

一方で住んでいない住戸をリノベーションする提案は、建築家のこだわりのデザインを生みます。大阪の公社住宅だったと思いますが、公社が建築家にリノベーションモデルを依頼して、玄関先から土間をうまく取り入れた提案がありました。記憶に残っています。一般的な常識からは想像できない提案でした。だから賃貸マンションなどではUR都市機構がMUJIと組んでリノベ提案住戸を提案しましたし、小田急電鉄の社宅をリノベして賃貸住宅として人気になっています。賃貸住宅はダイナミックにリノベ提案ができますが個別のマンション住戸はできません。

それをビジネス化したのが空き家リノベビジネスを展開する「りのべる。」や「LOHAS studio」などです。全国展開して新しいビジネスとして展開していますのでまさにイノベーションビジネスになっています。私の友人もはじめましたので今後のビジネスとしては好展開です。ただコミュニティ・ビジネスではありません。

2017年9月 8日 (金)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」街場の建設業界の仕事が新築からリノベーションになっているので新たなビジネスチャンスのアイディア―――設計事務所のこだわりにサポートする仕組み

リフォームについても設計者やデザイナー自身が中心になりまとめ上げたいという意欲を持った人たちがいます。私も若いうちはそんな風に思う質でしたが最近は少し緩慢な精神になってきました。堕落したとは思えないのですが、新築ならばまだしも金額の張らないリフオームでリーダーシップをとっても、施工会社がついてこれないという認識があります。だから設計者に因ってはパートナーの施工会社を決めていて1社単独の見積もりと工事が約束されていて、競争見積りなんてできない仕組みで営業している設計者もいます。私はこれには不満です。設計施工が一緒ということは特定のリフォーム会社に委託しているのと同じことですから、見積金額の比較ができませんし、設計者を選ぶ段階で施工者も選ぶことになり、コスト高になりかねません。事実、コストは上がるでしょう。そこをなんとかする新ビジネスがありそうです。

施工会社に頼る設計者は独自で見積書を作れない設計者です。設計図は描けても積算ができないので仕様を決定して数量を計測して積算書にすることができないから、設計図のまま施工会社に見積もりを依頼して施工者を決めることになります。こうした時に利幅の薄いリフォーム工事に応札する施工会社が少ないのです。3社に見積依頼しても2者は落選です。図面を理解して現調や図面の不明に質問して、必要な業種の職人に部分的な見積もりを依頼して、最終的に見積書として整えるまでに多くの工数が掛かります。見積もりは各社に及びます。建築工事では大工さん。設備機器では設備メーカー。設備施工の水道屋さん。電気工事屋さん、ペンキ屋さん、内装屋さん、クリーニング屋さん、設計者のこだわりがあれば、普段取引のないメーカーとの折衝などが入ります。見積もりの手間は大変なんです。それで仕事が採れなければパーです。だから設計事務所の仕事は受けたくないのが施工会社の本音です。

そこで新ビジネスです。見積もりをつくり施工会社に相見積もりをとる業務をビジネスにするのです。設計事務所と施工会社の橋渡しです。特殊な設備もメーカーから予め見積もりをとり単価として入れておきます。あとは項目に合わせた各社の単価を入れるだけで見積もりが完成します。あとの交渉は設計者がやります。その費用については設計者と受注した施工会社に負担してもらいます。見積書の中に見積作成費として計上します。注文者にとっては気に入ったデザイナーに仕事を依頼できますし、デザイナーは見積書を作成しなくてよく、複数の業者見積もりを手に入れられ、価格や会社の内容などで評価することができます。結果として注文者に適正なリフォーム工事を提供できることになるのです。

2017年9月 7日 (木)

イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」街場の建設業界の仕事が、新築からリノベーションになっているので新たなビジネスチャンスのアイディア 複数のリフォーム会社を比較する

リノベーションがビジネスチャンスだというのは理解できますが、リノベーション事業は全国で展開できるわけではありません。基本的には地場産業ですので、その土地の工務店や建設業者などに施工を依頼して行くことになります。ただし、新築と違ってリフォーム費用が1000万円を超えることは比較的少なく、またリフォームという気軽な取り組みなので、注文側もリフォーム会社を選ぶのに、新聞折込広告や近くのリフォーム相談窓口などでリフォーム会社を選ぶことになります。そのときには設計事務所は一般的に入りません。むしろリフォーム会社の社員が設計担当となり顧客の細かな相談に乗り、見積もりも作成します。

そもそもリフォーム工事の金額が500万円前後だとすると、一般的に設計料は15%、75万円程度となり顧客からすると設計料を支払うよりは工事内容を付加したほうがいいという判断になります。実際、リフォーム工事でリフォーム会社と注文者が打ち合わせするとなるとせいぜい3回から5回程度になります。最初はリフォームの希望を聴き現場を測定することから始まります。そして2週間ほどして2回目、施工側としての見積もり提案がでます。当然見積もりを見て「こんなに高いのか」という印象で、提案内容を持ち帰り再度調整になります。それが3回目です。これで実れば良いのですが、カタログやメーカーの展示場やリフォーム会社のショールームなどを見る中でいろいろ迷います。それで4回目の打ち合わせになります。最後は契約書の取り決めと工程説明と融資相談です。それが5回目です。

さて、上記が1社との交渉で事業内容が決定するケースですが、複数社との比較はできません。そこで複数社へ声をかけて、1回目から3回目までの交渉を重ねます。そこまで来ると何が安いのか、施工が安心なのか、人間が信頼できるかなど評価が出てきます。できれば3社以上のリフォーム会社と交渉を重ねてもらいたいものです。しかし、それが出来ないのが一般庶民です。そこで設計者を頼むとなると15%を負担することになりますから500万円だと75万円ほどが設計事務所の経費になります。私も設計を生業としていた身ですから、当然の経費とも思いますが、注文者として見ると大きい出費です。

リフォーム会社にもよりますが、気の利いたインテリアデザイナーを持っている会社もありますので、いろいろと提案をもらうことも複数社から見積もりをとるのはリフオームを有利に展開する一つの方法だと思っています。そこで、ビジネスとして地域で信頼できるリフォーム会社を紹介するという役割と紹介した以上、注文者とリフォーム会社との打ち合わせに同行するサービスをする業務をビジネス化してみるのも良いと思うのです。あくまでも契約なった社から紹介料というか仲介料という経費をいただくのです。単なる紹介と立ちあいだから不動産仲介料と同様な考え方で500万円の工事規模の場合には226,800円になります。内訳としては 消費税16,800円+200万円×5%+200万円×4%+100万円×3%として注文者からいただくことになります。それが高いか安いかはこれからの検討事項です。

2017年9月 6日 (水)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンにあるバブル時代の遺産―――せっかくの資産を活用するためには管理組合の規約改正が必要になる

バブルの時代、昭和61(1986)年12月から平成3(1991)年2月までの51か月間の好景気時代に、公的分譲しかなかった中で、平成元(1989)年3月民間ディベロッパーの開発で供給された「コスモフォーラム多摩」には、当事の時代の流れで、住戸面積も82.32㎡から176.18㎡までの広い住宅が供給されました。平均面積が100㎡以上という開発基準がありましたので、たとえば171㎡の住戸が10戸、169㎡が10戸など今となっては広すぎる住宅が供給されました。分譲から28年も経ちますと高齢化もさらに進みます。特に当事の高級マンション居住者としては、「住宅すごろく」の上がりに近い入居者が集まったこともあり、現在は高齢化が目立ちます。

広すぎる住宅から子どもたちが独立して高齢者夫婦が残されます。年金生活でもここまでの住宅を維持出来る人ですから、ある程度の年金額も確保できていると思うのですが、一様に修繕積立金と管理費で3万円あまりで、その他に広すぎる住宅を管理する光熱費が加算されることで、少なくとも4万円、5万円は住まいを維持するだけでかかる経費になります。

私がこの住戸を持っているとすれば、地域の学生にシェアハウスとして提供することを考えてみたいと思うのですが、恐らくプライドの高い管理組合から許可が下りないと思われます。今のところ、似たような住戸の売却が成立していますから敢えて特別なことは考えなくても良いのかもしれませんが、他でも広すぎる住戸は持て余し気味です。だから何らかの形で利用方法を拡大することも必要かもしれません。そのためにも管理組合の課題として、管理規約などの変更を検討する必要があると思います。

建物自体は100年は使えるのですから、今後の大規模住戸の利用方法を想定しなければなりません。少なくとも当該団地のみの話ではなく、同時期に供給された公的分譲団地にも大面積の住戸が分譲されていることから、こうした規模の住戸の用途について予め方向性を出して行かなくてはならないと思うのです。実際上、150㎡にもなる住戸面積を利用するのは、親族のみで利用するのは難しく、近隣の企業で社宅として複数のシェアをするか、地域の高齢者が集まるシェアハウスなど、住まいの新用途を開発することも検討にしなければと思うのです。住まいに左右されて生きづらい環境を作るのではなく、持っている資産を最大に活用できる環境を創ることが大切だと思うのです。

戦後、東京では下宿屋が流行りました。戦争で夫をなくした妻が自宅を下宿として開放したのです。都会に出てきた単身の労働者や学生たちが利用したのです。時代に併せて住まいは変容するのですね。

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2017年9月 5日 (火)

「イノベーションが日本の未来を拓く」まだ新築物件が供給されている。その中で多摩ニュータウンの中古マンションはどうなる。

リーマンショック前のマンションブームは終わったものの、まだ当時の半分以上は新築マンション供給が進んでいて、「住宅余剰が顕在化する中で世帯数も減ってくるというのに空き家を増やしてどうなるの」という声が聞こえてきそうな気配です。実際、都心のマンションは空前のバブル価格で新記録を続けており、普通のサラリーマンには高嶺の花になっているのですが、多摩ニュータウン市場ではまだまだ買える値段で売り出されています。

そうは言っても多摩ニュータウンでも中古マンションが余ってくる時代になる懸念があります。現状では中古の売買物件が戸建ても含めて300戸程度ですから、持ち家の34,330世帯(住調)に対して0.9%と極めて少ない状況なので、これらを購入してリノベーションするには商売になる物件探しもむずしいのかなと思っています。現実には中古物件が市場に出れば、しばらくして売れていきます。ずっと売れ残っているという物件も見当たらないので市場は適度に循環しているという言い方もできるのだと思います。

多摩市の中古物件が売れているうちは空き家対策も必要ないように思いますが、いずれは見捨てられる可能性もあります。だからその前に多摩ニュータウンそのものの魅力度を上げることと、個々の団地やマンションのクオリティを上げる方策が必要になります。その為にも各団地の管理組合にも頑張ってもらって、ちょっとパクリのキャッチコピーなんですが「多摩ニュータウンは住みやすい。この住みやすさの一部でありたい。○○団地」というキャッチで各管理組合がレベルアップしていければと思っています。

基本は各管理組合が自尊心を高めて「自分団地ファースト」を表明しつつ努力することで「多摩ニュータウンブランド」は育つのだと思っています。だから各団地やマンションが住みやすくなればなるほど、多摩ニュータウンは住みやすいのだと思われるのです。だから私たちは地域の人たちが集まって住みやすい団地づくりに役立つ活動ををしようとがんばっているのです。その結果、各団地の管理組合や居住者の活動が活発になったり、近隣に良い影響を与えてさらに住みよい多摩ニュータウンになることを願っているのです。

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2017年9月 4日 (月)

「イノベーションが日本の未来を拓く」賃貸世帯は若い世代ほど住替え希望は高く、23区外の持ち家への住替え希望が高い。そうなると住み替え時のリノベーション需要は高いはず。

多摩ニュータウンでも中古マンションの完全リノベーション済みのマンション販売が好調です。主に賃貸住まいの人が購入するケースですが、「住宅需要実態調査」データでも持ち家移行では「23区外持ち家」希望が高い割合で存在します。必ずしも都心回帰ではなくなっている現状があります。こうした住宅購入者の内、多摩ニュータウンの中古マンションに飛びつく人たちはどこにいるのでしょう。

借家住まいのニーズは調査年度により変化が激しいようですが、最近では借家志向ではなく持ち家思考に大きく動いているようです。実際、多摩ニュータウン当たりでは新築物件が35歳くらいでダブルインカムならばローンは組める価格で販売されています。だから新築マンションが供給されても売れてしまいます。一方、50歳になると住み替え需要は下がってきますが、23区外への持ち家への住替え希望は増してきます。ただし、住宅ローンなどを考えると新築物件ではなく中古物件狙いだと考えられ、リノベーション利用者でもあると思われます。

実際、旧い中古を買ってリノベして住み変える人も多いようですが、実態はリノベ済みのものを買うというケースが多く見られます。旧いのを業者が安く買ってリノベして売るのです。なぜか購入者はリノベの苦労を知っていますから、見た目がきれいだと手軽なのです。その時、リノベ業者が住宅性能を十分吟味してリフォームしているかはわかりません。私の知っている限り、リノベは表面的で「売れればいい」という判断で材料の選択も安易ですし、住宅性能も最低ランクで作られています。そんな住まいはお勧めできないのですが見かけが勝負の建売住宅と同様、きれいで便利だと売れるのです。

こうした商習慣や人の見方がある以上、地域でサポートすることはできそうもありません。本当ならばリノベしていない物件を選び、自らリノベして使うという方法が望ましいのですが、現実は難しいのが現状です。まずは私たちが静観していくしか無いのかなと思っています。でも、面倒でも中古を購入してリノベすることをお勧めします。それが誠意だと思うからです。もちろんすべてのリノベマンション販売業者が表面的なリノベで売っているのではないのですが、ビジネスモデルとして考えてくると、どうしても「安く仕入れて」「安くリノベして」「早く売る」ことが鉄則の商売だから、品質や性能にあまり欲ばれないかなと思うのです。ちよっと邪な言い方をしますと、「安く叩いて仕入れて」「見かけだけきれいにして」「高く売り急いて短期に儲ける」というハゲタカ商売にも見えてきます。気になるのです。

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2017年9月 3日 (日)

「イノベーションが日本の未来を拓く」持ち家世帯は住み替えないので、住みながらのリノベーション需要は高い―――そこから生まれるコミュニティ・ビジネス

「持ち家を売って買い換える」ことを選ぶ人は少ない。たとえば定年退職後にリタイヤを決め込んで沖縄や海外に移住したり、八ヶ岳や伊豆などのリタイアメントビレッジに住み移るのならばわかるのですが、殆どの人は移らない。それが現実です。

私も60歳を過ぎた頃、かつて育った香川県での生活を考えたことがありました。「海の側で釣り三昧」なんてことを夢想して不動産情報を当たりました。意外と簡単に買える物件を探せます。それに気を良くして、「何も讃岐にこだわらなくても」と思い、尾道や呉など広島あたりでと探してみても買いやすい物件はあるのです。年金生活になり、どこに住んでも経済的には同じだとすれば、のんびりと経費の少ない生活が良いのかなと思ったりしたのです。それはやはりタダの夢物語で、現実は日常の付き合いや地域での役割もあり、そうそう住み処を替えるまでは至らないのが現実でした。

という前提にもとずいで、実際の住替え要望がどんなものか「住宅需要実態調査」のデータを参考にして定住化の様子を探ってみましょう。持ち家の世帯主の住み替えに関するデータですが、固く言えば「世帯類型別・従前所有形態別住み替え確率の推移」で、以下に持ち家世帯が年代別に住み替えをどのように考えているかの指標です。結果としては年代を通して持ち家世帯の住替え需要は低いのです。

これらを総合すると多摩ニュータウンの持ち家世帯のリフオーム潜在数は高いと観ることが出来るでしょう。持ち家世帯の80%以上が「住み替えない」とすれば、30年以上たった住宅に住み続けるためには何らかのリフォームを加えなければ問題が生じるはずで、そのサポートは隙間ビジスネとして成り立つはずです。その際に最も不安になっていることが経産省の報告でもわかりますが、『リフォームに当たり、半数近くが「適正価格がわからない(不透明)」と回答。「適正な施工」、「誠意ある対応」、「業者選び」などリフォーム業者に関わる点について心配している。』となっており、そこを解消するビジネスがあっても良いのではないかと考えるのです。

それは恐らく民間企業では困難で、生協やそこに住む居住者団体など地域で活動するNPOなどが対応することになるのです。そこで私達が活動している「エコリノ協議会」が有効に働ける場があるように思われます。いや、ある意味では地域の専門家が責任を持ってやるべき仕事なのかもしれません。いつまでも不安のままで行うリフオームを放置して言い訳はありません。「不安解消ビジネス」それはまさに地産地消のコミュニティビジネスです。私も含めてリフォームは必要なのですから、それをサポートする組織は是非とも求められるのです。

住宅需要実態調査の持ち家世帯の動静

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2017年9月 2日 (土)

「イノベーションが日本の未来を拓く」高齢者世帯へのリノベがビジネスチャンスだとすれば多摩市にはどれだけのリフォームニーズがあるのか

あえて「マンションリフオーム」として50歳代以上が全体の70%を占めている現状を受けると、多摩市の55歳以上の持ち家の数を当たってみると平成25(2013)年段階で22,020戸となっています。55歳以上の持ち家の内、住替えで新築を得た世帯もあるとは思いますが、殆ど長期に居住している世帯だと思われるので、リフォーム統計のとり方では50歳から54歳までを含めていないことから、住宅統計での60歳以上の数字をリフォームニーズの高い世帯とすると営業範囲が絞られてきます。

持ち家世帯の55歳以上は全体の64%ですから、多摩市にはすでにリフオームニーズの高い共同住宅が12,000戸余り潜在していることになります。今後はこうした団地に対して集中的にリノベーションをお誘いしていきます。団地管理組合との協力し、建物全体の性能アップや先行する個別住戸のリノベーションを通じて、住みやすい住戸に改善する支援をしていくことになります。たとえば建物全体で言えば外断熱は望ましいのですが、現実的には合意形成も含めてハードルが高くなります。そこで個々の住戸のリフォームに合わせた内断熱改善が可能です。

マンションに断熱を施す場合には断熱層が分厚くなると室内が狭くなります。せいぜい20から25ミリ程度の高性能の断熱材が望まれます。具体的にはフェノールフォーム系の断熱材が良いでしょう。商品名で言うと旭化成のネオマフォームや積水化学のフェノバボードがあります。内装のクロス貼りを張り替える場合には必ず使うし押し入れの奥には貼りましょう。特に40年前に建設された団地は無断熱です。こうした団地には効果的です。驚くほど結露がなくなりカビが発生しなくなるでしょう。もちろん同時に開口部も二重窓にして性能アップを図ります。そうそう個別の断熱改善には国の補助金もつくのです。

リフオームについては「思い立ったら吉日」で出来るのですから、まずは個人で取り組むことを奨めます。運良く建物ごとの外断熱が出来るようになれば、それは更に性能が上がるのですから、省エネ性能が上がれば暖冷房のコストがさらに下がります。私の団地の場合にも外断熱だけで暖房コストが30%下がりましたから、内外断熱ダブルで性能アップすればさらに下がるでしょう。不思議に思われるかもしれませんが、断熱材の施工は素直に結果が出ます。ですから管理組合がその気になれば国の補助金をゲットして外断熱改修を実施するのが得策です。

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2017年9月 1日 (金)

「イノベーションが日本の未来を拓く」高齢者世帯へのリノベーションがビジネスチャンスだとすれば高齢化する多摩ニュータウンもビジネスチャンス

多摩ニュータウンの持ち家の90%近くが団地住まいで、私の団地の例では25年目あたりからリフォームが始まります。35歳入居ならば60歳、40歳入居ならば65歳という年齢で住み替えではなく住み続けるためのリフォームを始めます。新築で購入しても25年も経つと不具合も出てきますし、設備などは新しい便利なものが世にあふれています。30年前の自宅との比較ですが、トイレは進化していきます。

まずは昭和57(1982)年「おしりだって洗って欲しい」です。ウォッシュレットのはじまりです。それから人を感知すると蓋が開き、2000年からは温水線児用便座が一挙に普及します。トルネード水流で節水と洗浄能力を向上させ、公衆便所でも便器の洋式化が当たり前になっていきます。リモコンタイプの洗浄操作も新しい便器には常態化して差別化がはじまります。住宅用でタンクレスが発売され、トイレが清掃しやすくスッキリし始めます。ますます便器の交換需要が高まっていきます。中国の観光客が温水洗浄便座を抱えてお土産にするシーンをよく見かけるようになり、世界でも日本製品(実はメイドインチャイナ)の需要が高まりました。

お風呂も大きく変わりました。私の団地は昭和61(1986)年入居なのでFRP浴槽でしたし、鋼板製タイル張りのバスルームですが、タイル目地はカビ発生が激しくて、最近になってパネルの裏からサビが滲み出てくるようになりました。今では素材もFRP製で目地もなく清潔に保てるようになっているようです。それにバリアフリー性能も向上していて、湯船に入る場合も浴槽に腰掛けやすいし、浴槽も洗いやすい樹脂浴槽が普及しているようです。また、排水管や給水管の処理システムも向上していてマンションなどの大規模改修にも寄与する仕組みが導入されているなど、30年前の標準的なものとは大きく違っています。

さらに洗面所にも時代の流れが来ています。時代は混合栓が当たり前ですし、シャワー付きの蛇口や洗面所も洗濯物の浸け置き洗いや朝シャンが流行った時にはシャンプードレッサーといったネーミングも生まれました。全体に性能もアップされて使いやすくなっています。

設備周りでの最大の進化はキッチンです。そもそも最初はシステムキッチンの走りでしたから、ステンレストップのガスコンロ仕様でした。それまではキッチンセットという機能別のユニットを横に並べる仕組みでしたから隙間にテープを貼って使っていました。さらにシステムキッチンは素材が多様化して、オール電化の動きはIHコンロを普及させていきます。対抗馬のガスコンロもガラストップで清掃がしやすくなり、安全装置がフル装備で換気フードもスロット方式で薄型になりました。なにより引き出し式のシステムキッチンが普通になり食洗機が常備品になるなどとても昔とは比較になりません。リフオームの方法によっては配管を巧みに、センターキッチンにするケースも表れています。

こうした時代にリフオームするのですからリフォームコストも馬鹿になりません。マンションの年代別リフォーム契約金額では60歳以上になると40%以上が500万円を超え、1000万円以上投資する人も15%ほどいるのですから、この商売は凄いことになります。

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