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2017年12月17日 (日)

やっぱり建替がベスト

多摩ニュータウン内では、団地内で高齢者が住み替えられるコレクティブ住宅を空き地に建てることを前提にして提案したり、管理組合で隣接の戸建て住宅を買ったり、1階の売り物件を買ってシェアハウスを提供するといった幾つかの方法を提案してみても、大概「良いのは解っていてもみんなで合意して行くのは無理」という結論になるので、いつもジタンダ踏んでやる気がなくなってしまうのですが、唯一、団地再生の成功例は諏訪2丁目住宅の建替になってしまいます。

諏訪2丁目住宅が建替に成功したのは基本的に自己負担なしが成立したからです。自己負担があれば現実的に参加できない人が増えてきて、建替は雲散霧消します。それが運良く100%還元が合意を生みました。いま販売中の「レーベン多摩センター」も詳細はわかりませんが100%還元が実現していると思います。多摩市の場合は150%容積で八王子市は200%容積ですから還元効果は八王子市の都市計画の方が有利です。恐らくその利益を地権者とディベロッパーが分けた格好になっているのでしょう。

私は密かに多摩ニュータウンで建替を推進したいと思っています。仲間からは「期待させすぎ」だとか「無理だ」という誹りを受けるかもしれませんが、希望は前に出して良いと思っています。希望がなければ実現しませんし、努力すらしません。希望があるかないかは具体的に試算してみなければなりませんが、資産は簡単で、売れる住宅が企画できるかどうかで決まります。そして合意が採れそうならば協力者は表れます。だから、それを具体的にやってみればいいのです。

まずは敷地の規模と建替の建築的な可能性、計画条件を前提にした建替イメージが浮かべば、その具体的な面積なども算定できます。それを事業計画として試算するのです。配置計画などは簡単なものでいいので、私でもできます。それをベースに事業計画を作るのです。

基本的には100%還元できなければ建替は成立しません。つまり合意形成が出来ないのです。一人でも自己負担が増えると合意形成は不可能です。これを認識して建替事業を考えれば、何が成功し、何が失敗するかも簡単に判りますそれに対応してサポートすればいいのです。基本は建築コストと販売価格ですから、オリンピック後の建設物価の状況と当該地区の新築マンションの売れ筋が見えれば事業計画は簡単です。一度あなたもやってみてはいかが。

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