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2018年8月28日 (火)

永山地区の賃貸住宅比較

「明日」と言っておきながら日が経ってしまいました。

多摩ニュータウン開発の最初の地区である永山地区には公的賃貸住宅が二箇所あります。永山団地3,313 戸とプラザ永山134戸です。戸数的には公的賃貸住宅の合計3,447戸を基準に、市の実態調査と比較すると、市では3,424戸と23戸少なくなっていますね。

この差は何でしょう。気になりますね。少し調べてみます。

参考に永山4丁目地区の世帯数の推移をグラフ化したものをご紹介します。永山4丁目はすべてUR賃貸住宅ですので、国勢調査データと現状戸数と比較するのに役立ちます。これも参考に分析を加えてみます。

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2018年8月23日 (木)

公的賃貸の空き家状況

多摩市の空き家実態調査です。公的な調査ですから公共賃貸住宅の空き家については正確な数字が出てくると思いますので、まずはこの数字を追いかけてみましょう。

以下に多摩市のホームページからコピーした公共賃貸住宅の空き家状況を転載します。

明日から、少しずつ、紐解いてみましょう。

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2018年8月22日 (水)

多摩市の借家事情

持家と比較すると賃貸には空き家が多いことは判っています。それも既存地区よりもNT地区に多いのは、UR賃貸と公社賃貸に空き家が多くあるのです。同じ公共賃貸住宅と言っても都営住宅は皆無なので、これを算定するとさらに空き家率は多くなります。

また、民間の賃貸の多くはワンルームなどの小規模アパートです。ワンルーム空き家は既存地域になりますし、NT地域(多摩ニュータウン地域)はUR賃貸と公社賃貸、そして個人の賃貸利用がカウントできます。

以下のグラフは、「多摩市の実態調査」「住宅・土地統計調査」「民間ネット情報SUUMO」「民間ネット情報アットホーム」です。調査年度や時期も異なりますが、調査結果があまりにも異なるので混乱してしまいます。どのように整理すればいいのか皆さんで判断してください。

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2018年8月21日 (火)

人口は減り始めたけど、世帯増は相変わらず

住んでいる住宅が増え続けているのだから、住宅需要は続いていると考えていいのではないのでしょうか。それも東京はうなぎのぼりです。

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2018年8月20日 (月)

多摩市は2016年に空き家実態調査をやったので、とりあえず内容を見てみたい

調査の必要性にはずっと疑問なんですが・・・。

とはいえ、結果として出ているデータをムダにするわけにはいきません。大いに利用させていただくことにします。

まずは「空き家が少ない」ことの証です。

以下のグラフを見ると持ち家についての空き家は極めて少ないことがわかります。「多摩ニュータウンは空き家だらけ」「ゴーストタウン」「限界団地」というイメージは嘘です。これはフェイクニュースです。

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2018年8月17日 (金)

多摩市稲城市に集中して見ると

実数でもいいのかもしれないのですが、とりあえずは比率です。住宅土地統計調査には「持ち家総数」が出ているので、それに対しての空き家率を出してみました。一つは「売却用の住宅率」です。2013年のデータでは圧倒的に多摩市に売却用の住宅がありました。2013年10月と11月に引っ越しを迎えた1,249戸のブリリア多摩ニュータウンの販売戸数がここには入っています。隣接する稲城市の状況と比較すると明らかですが新築物件が明らかに多いのです。

次に実数を見てみますと730戸ほどの「売却用の住宅」がありますが、「販売中中古住宅」が339戸としますと、390戸ほどの新築空き家があったのだなという計算になります。これも5年もずれたデータですので正確できないですが、具体的な建設動向が統計には現れるという共通認識が得られればいいのかなと思います。

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2018年8月16日 (木)

都心のほうが売却用の空き家は多い

都心部の不動産の動きは激しいので、2013年の「売却用の住宅率」と2018年の「中古販売率」とでは誤差が発生します。特に2013年10月段階では都心部で新築マンションがどんどん売れていた状態で、とりわけタワマンブームが到来していたと思います。そうなると千代田区や中央区、港区、江東区、大田区のような再開発や湾岸地域では新築販売住宅が多く供給されます。

ところが2018年8月ではこうした投資物件は少なくなり、そろそろ売り逃げを含めて中古市場の売り物件が増加するようになります。比較的中古物件が多いのが千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、目黒区、渋谷区。といったところでいずれもマンションブームも到来した区です。

区部と市部を併せた中で、世田谷区が持ち家空き家が最も多くなっています。流通している住宅の数6~9倍の持ち家空き家が滞留しています。広域に戸建て住宅で埋め尽くされた感のある世田谷区です。高齢化して退去した後の処分がままならないのかもしれません。世田谷区も現実問題として取り組んでいるようです。

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2018年8月15日 (水)

空き家の内、売り出されている住宅数は

正しくは「住宅・土地統計調査」で、以下「住調」といいますが、住宅統計調査では国勢調査の調査区の1/5から1/10の区域を選定して土地と住宅について集計するので、どうしても偏りが生まれてアバウトになります。ですから全数対象の実態調査とは異なってくるので致し方ないのですが、家の数をカウントする調査はこれしかなく、住宅の数を知る方法は他にはありません。悉皆調査の国勢調査は住宅数ではなく世帯数をカウントするので、家の数に比較的近いとは言え、正確とも言えません。ということでどちらも空き家を正確に掌握するのには誤差が生じます。それをわかった上で持ち家空き家をカウントしていますので、ご了解ください。

そこでグラフの解説に移りますが、「持ち家(その他の住宅)の空き家」は住調での持ち家空き家の数です。それに対して「売却用の空き家」は新築・中古を問わず,売却のために空き家になっている住宅を表します。だから中古住宅だけを抜き大事ができません。そこで民間の不動産情報ネット、suumoによる販売されている物件数を中古販売数として計上します。これも販売チャンネルにより同一物件が複数掲示されているのもあるので、重複してカウントされることになりますので現実の数よりは多くなります。以下の表はこうした現実的な誤差を受け止めた集計だと心得ていただきたいのです。

 さて、多摩市のデータを見ると空き家数の4割あまりが中古市場に出回っていることがわかります。新築物件も中古と同じほどあり、市場は循環しているようにも見受けられます。武蔵野市や昭島市などと比較すると潜在空き家が極めて少なく、なっているようです。

2018年8月14日 (火)

東京都区部の空き家と比較してみる

ついでというのもなんですが、東京都区部での空き家状況をみてみましょう。

 

まずは湾岸タワマンの集中する中央、港、江東の3区では江東区が持ち家空き家率0.6%と区部でも最下位の空き家率。つまり売れ残りは殆どないと言っていい状況です。一方、港区の8.0%は都心部では最も高い空き家率で、投資型マンションが集中しているのかと思わせます。中央区はほどほどですが真相はいかが・・・。

 

そこで日本最大?の不動産取引を紹介するサイト、SUUMOで中古マンションの販売戸数を覗いてみると、中央区1,057戸、港区1,694戸、江東区1,949戸で江東区が最も多いのです。江東区の持ち家の数(2013)は108,720戸なので1.8%にもなります。ついでに中央区は31,310戸で3.4%、港区は47,060戸で3.6%です。江東区の場合、0.6%と1.8%の違いは何なんでしょうか。多少の年代の違いはあるのですが、実態の数字と統計の数字とあまりにも違うので国の統計を疑いたくなるのですが・・・。

 

区部で最も持ち家空き家率が高いのは世田谷区ですが、ここには古い戸建住宅の空き家が多いというのが世田谷区の住宅実態調査から見えてくるようです。やはり自治体の実態調査が必要なのかもしれませんね。http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/119/915/d00159175.html

 

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2018年8月13日 (月)

多摩ニュータウンの空き家問題

多摩ニュータウンの空き家は多い? 少ない?

との質問には比較するベースがないのでなんとも言えないのですが、多摩市の空き家実態調査では

「多摩市全体については、平成25年住宅・土地統計調査結果と比較し、空家等の規模としては少ない結果となりました。円滑な住替えなどのために空家等としての住宅ストックが一定程度必要ではありますが、今後、空家等が増加していくことを念頭に、発生予防、適切な管理、利活用の促進などのため、引き続き動向を注視していく必要があります。」

http://www.city.tama.lg.jp/cmsfiles/contents/0000004/4046/tyousakekka.pdf

どうもこれが結論のようですが、国の調査と比較して少なかったことが結論というのもよくわかりません。別にこの調査で国の調査の検証をしているのではないので、なんとも言えない結論で???マークが頭の中で・・・になっています。

下に国の調査結果を東京都市部で比較したグラフがあります。ここでくっきり解るのは、持ち家と賃貸の空き家率の違いです。青梅市では借家の三分の一が空き家です。持ち家の空き家率で最も多いのが武蔵野市の6.6%で少ないのは東久留米市です。ちなみに多摩市の持ち家空き家率は1.4%でした。

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