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2018年12月24日 (月)

●たまには多摩ニュータウンの話題を

2013年の諏訪二丁目住宅(630戸→1239戸)に続いて2018年に松が谷17団地(80戸→239戸)の建替が終わりましたが、今後も続いて建替がありそうなので、その可能性のある団地を列記してみました。

多摩ニュータウン内の団地で、建替可能な団地には3つの条件があります。一つはエレベーターのない5階建ての団地です。愛宕団地を除くとすべてが階段型の住棟なので現実的にはエレベーター設置はできません。次には40年以上経過している団地です。言い換えるとオイルショック前の団地で、「量の時代」に供給された建物は性能的には数段劣るのです。従って改善するのに費用がかかりすぎるのと、敷地に余裕があり建替に有利という麺もあります。そして3つ目の条件が小規模住戸の集中している団地で、住戸の広さに不満な状況が継続していることがあります。最近では家族も減っているのでいいという判断もありますが、反面、多様性に欠けているということから、高齢化、単身化が団地コミュニティの崩壊を招いているのです。

まあ、そんなこともあるので、参考までに上記3条件にあった団地を表記しておきます。

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2018年12月23日 (日)

●20階以上の中古マンションの販売状況

タワマンの集中度を確認するのに住宅・土地統計調査の「11階以上のマンション数」をベースにしてみるとタワマン販売の集中度が見えてきた。やはり中央区と港区に集中しているのは確実で、もうすでに弾けていると思わざるを得ない状況です。

 

ついでに思うのは、新宿区、文京区、渋谷区、目黒区、世田谷区、板橋区あたりでは中古マンション販売率が高いので気になるのですが、まだまだ3%程度ですから、「多い」とは断言できないのですが、ここ10年後を観ると極端に変化している可能性があるのではと懐疑的な見てしまうのは私だけでしょうか。

 

2018年12月13日 (木)

●タワマン投資の現状を知りたいのですがまずは

持ち家共同住宅(分譲マンション)のうち、11階建て以上の建物は江東区に集中していることが住宅土地統計調査(2015年)でわかります。その数6万戸余りは郡を抜いています。タワマンで話題の中央区や港区などでは江東区の1/3ですし、比べようがないほどです。開発の時代背景が異なっていることから江東区は20階以上のタワマン(超高層建物)よりも14階までの高層建物が多いのも特徴でしょう。

ちなみにタワマンと14階までの高層建物との違いは、建築基準法や消防法では明確に基準が別れていて、避難設備や建物の管理体制などタワマンはワンランク上になっています。その分、維持管理費は高くなりますしイニシャルコストもランニングコストもタワマンは高くなるのです。長期的に考えると14階までで抑えるのが正解だと思っています。

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2018年12月12日 (水)

●湾岸の中古マンション市場

最近気になっているのが中国資本などが投資した湾岸タワマンの行き先です。中国がトランプに閉め出されてマンション投資などで窮地を迎えていて、手もとの資金を調達するために焦り続けているという状況の中で、日本の湾岸投資物件が売りに出されているのではないかという噂を具体的な数値情報として掴みたいと思うのですが、いささか難しいのです。

2018年12月4日のSUUMOの中古マンションの販売数を2015年の国勢調査の持ち家世帯数と照らし合わせて、その中古マンション販売戸数の絶対数と比率を表したものですが、最も販売数が多いのが世田谷区で販売率が高いのが中央区になりました。世田谷区については持ち家世帯数が最も多い区ですから売却物件は多くなりますが、中央区の場合には世田谷区の15.5%の持ち家世帯数しかないのに販売戸数率が世田谷区の二倍の3%となっています。もしかしたら投資物件をそろそろ売り急いでいる中国マネーがありのではないかと思うのは私だけでしょうか。

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