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2019年2月22日 (金)

●多摩市の持ち家化はまだまだ進みそう

多摩市の持ち家増加の主因は新築マンション供給と建売物件です。SUUMOで新築マンション物件を見ると3件約460戸の紹介があります。また新築戸建住宅を検索すると202件の紹介があります。さらに新築賃貸物件を検索すると1,178件がヒットしてきますが、同じ物件が複数社で紹介されているので実態ではないですが、かなりの数の新築物件が供給されていることは確かです。一方、中古物件をSUUMOで概観すると、中古マンションが247件、一戸建てが77件ですから中古流通よりも新築流通が主力の発展途上の様子が見えてきます。

国勢調査のデータに着目してみましょう。

持ち家について2010年から2015年に2,483世帯が増えていることは、国勢調査での増加分1,383世帯がそっくり持ち家世帯であり、さらに1,100世帯が賃貸から持ち家に移行したことになります。それを公的賃貸の減少分870世帯と供与住宅107世帯、そして間借り世帯の188世帯と住宅以外の世帯の減少211世帯を合わせると1,606世帯になりますので民営借家の増加分211世帯を差し引くと1,395世帯となり概ね世帯数の増加分に匹敵します。

このように多摩市の住宅事情を概観する限り持ち家化は進んでおり、公的賃貸住宅を大量に要する多摩市にあって住宅に居住している世帯数に対して持ち家率も55.1%は立派で、東京都の48.4%を遥かに超える持ち家率です。今後は新規供給の土地がなくなって来るので急増は難しいですが、まだまだ成長トレンドは続きそうです。

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2019年2月21日 (木)

●多摩市の持ち家が急増している訳は

バブル景気は1986年( 昭和61年)12月から1991年(平成3年)2月までと言われていますが、実質的なピークは1990年10月の国勢調査時点がまさにバブル景気の真っ盛りだというので、その時が住宅供給不足のピークでもあったとも言えます。当時は「今買わなければ持ち家は持てない」とか「地方からの女学生には安全安心な学生マンションを」とか「通学に便利な賃貸住宅を借りる」など、世帯分離が急速に進み住宅市場も非常な活性を見せていた時代でした。多摩ニュータウンでも公社の宅地分譲に1,000倍を超える倍率になったとか、新規マンションの募集には常に100倍を超える抽選倍率で、しかも中古住宅にも高価格帯が連鎖して見事なくらいバブリーな住宅市場が成立していたことを思い出します。

そんな時代から30年近くも経過した今、多摩ニュータウンの不動産事情は大きく変わっています。まずは「持ち家」についてですが、1990年から2015年までの国勢調査では、持ち家に居住している世帯が20,427世帯から35,719世帯に15,292世帯が増加しています。その間、多摩市の世帯数は50,648世帯から65,461世帯へ14,742世帯増えていますが、その増加した殆ど(96%)が持ち家による世帯増だということになります。

一方、その間の賃貸住宅事情ですが、2008年9月のリーマンショックを契機に多摩市に住んでいた学生が在宅通学にシフトし、都心通勤の単身世帯も都心部に空いた空き家に転居して、多摩市の民間空き家を多く生み出しました。少し遅れて市内の公団公社のちんたい住宅に居住していた世帯も、賃料よりも購入が楽だという判断で、価格が低迷した中古マンションを購入して持ち家化が進みました。その間、新築の民間賃貸マンションも生まれているのですから、更新のない公団公社の賃貸は除々に見捨てられ空き家が増えていきました。

clip_image002 さて、今後の展開は如何様になりますか。そのあたりは次回を御覧ください。

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