2019年2月22日 (金)

●多摩市の持ち家化はまだまだ進みそう

多摩市の持ち家増加の主因は新築マンション供給と建売物件です。SUUMOで新築マンション物件を見ると3件約460戸の紹介があります。また新築戸建住宅を検索すると202件の紹介があります。さらに新築賃貸物件を検索すると1,178件がヒットしてきますが、同じ物件が複数社で紹介されているので実態ではないですが、かなりの数の新築物件が供給されていることは確かです。一方、中古物件をSUUMOで概観すると、中古マンションが247件、一戸建てが77件ですから中古流通よりも新築流通が主力の発展途上の様子が見えてきます。

国勢調査のデータに着目してみましょう。

持ち家について2010年から2015年に2,483世帯が増えていることは、国勢調査での増加分1,383世帯がそっくり持ち家世帯であり、さらに1,100世帯が賃貸から持ち家に移行したことになります。それを公的賃貸の減少分870世帯と供与住宅107世帯、そして間借り世帯の188世帯と住宅以外の世帯の減少211世帯を合わせると1,606世帯になりますので民営借家の増加分211世帯を差し引くと1,395世帯となり概ね世帯数の増加分に匹敵します。

このように多摩市の住宅事情を概観する限り持ち家化は進んでおり、公的賃貸住宅を大量に要する多摩市にあって住宅に居住している世帯数に対して持ち家率も55.1%は立派で、東京都の48.4%を遥かに超える持ち家率です。今後は新規供給の土地がなくなって来るので急増は難しいですが、まだまだ成長トレンドは続きそうです。

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2019年1月 1日 (火)

地方都市、多摩ニュータウン

多摩ニュータウンが大都市東京のベッドタウンだという捉え方が一般的だが、多摩ニュータウンが大都市東京に出稼ぎに行く地方都市だという捉え方もできるのではないか。というのは経済的な背景が変わると出稼ぎが少なくなり、地方が自立していくことも考えられるという地方としてのあり方が多摩ニュータウンでも共通の認識になるかもしれないという期待である。

たとえば青森県の出稼ぎ状況だが急速に減少している。昭和49年度(1974) に80,486人とピークを迎えたものの、開発のピークでもあるオイルショックをきっかけに「量の時代から質の時代」に変わりゆく中で出稼ぎも減り続け、いまではほとんど死語になった「出稼ぎ」という言葉。今も都心に勤めている世代も次第に地元での就労や通勤のない労働など、新しいライフスタイルが生まれる可能性が高くなっている。

30年以上も前だと思うが、青森県むつ市の市営住宅団地の建替計画を策定したときに、既存団地居住者のアンケートで、働き先が「東京」という回答が多く見られた。それが筆者の出稼ぎ実感であるのだが、今は市営住宅居住者でも出稼ぎは殆どいないのだろうと思うと、多摩ニュータウンもまた出稼ぎがなくなる時代が来るのだと思ってしまうのだ。

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2018年12月24日 (月)

●たまには多摩ニュータウンの話題を

2013年の諏訪二丁目住宅(630戸→1239戸)に続いて2018年に松が谷17団地(80戸→239戸)の建替が終わりましたが、今後も続いて建替がありそうなので、その可能性のある団地を列記してみました。

多摩ニュータウン内の団地で、建替可能な団地には3つの条件があります。一つはエレベーターのない5階建ての団地です。愛宕団地を除くとすべてが階段型の住棟なので現実的にはエレベーター設置はできません。次には40年以上経過している団地です。言い換えるとオイルショック前の団地で、「量の時代」に供給された建物は性能的には数段劣るのです。従って改善するのに費用がかかりすぎるのと、敷地に余裕があり建替に有利という麺もあります。そして3つ目の条件が小規模住戸の集中している団地で、住戸の広さに不満な状況が継続していることがあります。最近では家族も減っているのでいいという判断もありますが、反面、多様性に欠けているということから、高齢化、単身化が団地コミュニティの崩壊を招いているのです。

まあ、そんなこともあるので、参考までに上記3条件にあった団地を表記しておきます。

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2018年12月23日 (日)

●20階以上の中古マンションの販売状況

タワマンの集中度を確認するのに住宅・土地統計調査の「11階以上のマンション数」をベースにしてみるとタワマン販売の集中度が見えてきた。やはり中央区と港区に集中しているのは確実で、もうすでに弾けていると思わざるを得ない状況です。

 

ついでに思うのは、新宿区、文京区、渋谷区、目黒区、世田谷区、板橋区あたりでは中古マンション販売率が高いので気になるのですが、まだまだ3%程度ですから、「多い」とは断言できないのですが、ここ10年後を観ると極端に変化している可能性があるのではと懐疑的な見てしまうのは私だけでしょうか。

 

2018年12月13日 (木)

●タワマン投資の現状を知りたいのですがまずは

持ち家共同住宅(分譲マンション)のうち、11階建て以上の建物は江東区に集中していることが住宅土地統計調査(2015年)でわかります。その数6万戸余りは郡を抜いています。タワマンで話題の中央区や港区などでは江東区の1/3ですし、比べようがないほどです。開発の時代背景が異なっていることから江東区は20階以上のタワマン(超高層建物)よりも14階までの高層建物が多いのも特徴でしょう。

ちなみにタワマンと14階までの高層建物との違いは、建築基準法や消防法では明確に基準が別れていて、避難設備や建物の管理体制などタワマンはワンランク上になっています。その分、維持管理費は高くなりますしイニシャルコストもランニングコストもタワマンは高くなるのです。長期的に考えると14階までで抑えるのが正解だと思っています。

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2018年12月12日 (水)

●湾岸の中古マンション市場

最近気になっているのが中国資本などが投資した湾岸タワマンの行き先です。中国がトランプに閉め出されてマンション投資などで窮地を迎えていて、手もとの資金を調達するために焦り続けているという状況の中で、日本の湾岸投資物件が売りに出されているのではないかという噂を具体的な数値情報として掴みたいと思うのですが、いささか難しいのです。

2018年12月4日のSUUMOの中古マンションの販売数を2015年の国勢調査の持ち家世帯数と照らし合わせて、その中古マンション販売戸数の絶対数と比率を表したものですが、最も販売数が多いのが世田谷区で販売率が高いのが中央区になりました。世田谷区については持ち家世帯数が最も多い区ですから売却物件は多くなりますが、中央区の場合には世田谷区の15.5%の持ち家世帯数しかないのに販売戸数率が世田谷区の二倍の3%となっています。もしかしたら投資物件をそろそろ売り急いでいる中国マネーがありのではないかと思うのは私だけでしょうか。

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2018年9月 5日 (水)

市部の売り物件は

区部と同じように市部でも気になるので見てみますと、区部とは大違いで中古市場は穏やかです。マンションよりも戸建て市場が多い青梅市や昭島市など空き家流通は極めて穏やかです。

一方、街がうごめいていそうな武蔵野市や国立市、そして多摩市と同じ鉄道沿線でもある府中市や調布市では比較的住まいも流動化していると言えるのかどうか、市場バランスが見えない中では評価しにくいのですが、それなりに中古流通はあるようです。

ちなみに0.9%の販売中古住宅率というイメージは100戸の団地で1件が振り出されているという状況で、それが空き家問題を引き起こすなどの認識はないので、平均的に見れば「問題ない」と片付けられそうですが、意外と団地によって偏りがあるのが空き家問題だと思います。現実的に私の団地では174戸の内、年内に売り物件が出るのが1件か2件程度で、すぐに売れているので、実態的には0.3%程度かと思うのですが、その分、空き家の集中する団地もあるのだと思います。

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2018年9月 1日 (土)

タワマンの売りが気になる

オリンピックを契機にタワマンブームが起きていたのですが、それが売りに転じているという話を耳にします。そこで23区の中古マンション売却状況を調べてみました。

まずは、2015年の持ち家世帯数に対するSUUMOの中古マンション売り物件比率です。中央区、港区がダントツで、中国人が売り逃げしている様子が見えてきます。日本のタワマン時代の終わりのようです。10年余前ですか中国マネーがロンドンのテームズ川沿いのマンションを買い漁っているというニュースを耳にして、「あのガラス張りのマンションが中国人の手に落ちたか」と思っていたら今度は日本の湾岸でした。そしてこれからは北京や上海に戻るという話も聞きます。中国マネーが行き先を探して右往左往しているようです。それが幸せを生むはずもないのに・・・。と思ってしまうのは持ってない者の僻みでしょうか。

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2018年8月28日 (火)

永山地区の賃貸住宅比較

「明日」と言っておきながら日が経ってしまいました。

多摩ニュータウン開発の最初の地区である永山地区には公的賃貸住宅が二箇所あります。永山団地3,313 戸とプラザ永山134戸です。戸数的には公的賃貸住宅の合計3,447戸を基準に、市の実態調査と比較すると、市では3,424戸と23戸少なくなっていますね。

この差は何でしょう。気になりますね。少し調べてみます。

参考に永山4丁目地区の世帯数の推移をグラフ化したものをご紹介します。永山4丁目はすべてUR賃貸住宅ですので、国勢調査データと現状戸数と比較するのに役立ちます。これも参考に分析を加えてみます。

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2018年8月23日 (木)

公的賃貸の空き家状況

多摩市の空き家実態調査です。公的な調査ですから公共賃貸住宅の空き家については正確な数字が出てくると思いますので、まずはこの数字を追いかけてみましょう。

以下に多摩市のホームページからコピーした公共賃貸住宅の空き家状況を転載します。

明日から、少しずつ、紐解いてみましょう。

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