2018年6月 7日 (木)

『エステート聖ケ丘-3』団地 http://www.tama-nt.jp/danchi/database.cgi?keys47=049

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「エステート聖ケ丘-3」団地管理組合は私の敬服する団地の一つです。http://hijiri3.org/ が団地独自のホームページですがすごく充実しているのです。頭が下がります。

ポイントは日常的なイベント情報のアップです。そこに生活感がにじみ出てきます。また、団地の基礎情報の豊かさです。私達がネット情報として提供している情報レベルではありません。まあとにかくすごいのです。

2018年6月 6日 (水)

『アルボの丘』 http://www.tama-nt.jp/danchi/database.cgi?keys47=027

http://www.tama-nt.jp/danchi/database.cgi?keys47=027

「アルボの丘」と聞いて、「出戻りの土地」という話を耳にした記憶が蘇ってきました。それがどういう意味なのか、未だにわからずじまいなのですが、素直に土地をディベロッパーに売却してマンションを建てるというスタイルで土地利用するには難しくなったということでした。そこで土地を定期借地にしてマンション分譲を行うという方法が採られたのです。

「定期借地」という馴染みのない方法にも、割安で購入できるということから販売は順調でした。当時仕事で付き合っていたコンサルタントの方が購入されたのを聞いて、「マンションが消耗品になった」と実感したものです。確かに「耐久消費財」ではあるのでしょうが、住宅は果たしてそう決めつけて良いのかどうか疑問でした。確か、70年の長期に渡って借地権が継続するのですから、最初の購入者は他界してしまうので、生涯に渡って使いこなす買い物としては良いのかもしれませんが、おそらく70年経過しても十分使い続けることができる構造だとも思うのです。【耐久消費財ではなく都市の資産と考えるべきだと思うのですが・・・】

現在、5件の売り物件があります。680戸の大型マンションですが、80㎡代90㎡代に2780万円や3180万円などの売却希望価格が示されています。また保証金:29万7840円、最寄り駅から離れているのでシャトルバス運行費:900円/月、そして定期借地が期限切れを迎えるための解体積立金:1460円/月、が積み立てられ、そして地代:1万2410円/月が定期借地の意味を感じさせます。おまけに修繕積立金が1万3000円/月ですから、70年過ぎたときには借地代金としては1042万円も払っていることになるので、土地代はただになって、無償譲渡だって良いように思うのですが、どんなもんでしょう。

ちなみに建物としての固定資産税と都市計画税は如何ほどになるのか、気になるところです。あの時代の公的な土地の売り方として具体化した定期借地ですが、時代の中で何らかの手当があってもいいように思うのは私だけでしょうか。

2018年6月 5日 (火)

新コラム『多摩ニュータウン物語』 http://www.tama-nt.jp/danchi/

http://www.tama-nt.jp/danchi/

多摩ニュータウンの分譲団地リストをエコリノ協議会でつくりました。狙った団地を地図からも名前からも検索できます。最近は不動産仲介業者が独自で団地情報を提供しているものもありますが、中古マンションの販売に必要な管理組合の電話番号や住所のみで、団地全体の配置や住戸プランのアラカルトなど、団地固有の情報は無いのが普通です。そこで私達のエコリノ協議会では団地の特徴を知ってもうための必要情報を網羅しようと考えたのです。

一度、クリックしていただくとその狙いが見えてくるでしょう。まず団地の写真はホームページの入口ですが、最終的にはリノベ情報や売買物件情報、管理組合のメッセージまで網羅したいと考えています。売り物件としての限られた情報のみではなく、団地としてのコミュニティ情報を提供したいし、個々の団地の可能性を知っていただきたいという思いです。公的分譲の団地には敷地に余裕があります。だから必要施設を管理組合独自で整備することができます。高齢者のための施設や子育て支援施設など、管理組合がその気になれば容易に実現できるのが団地の良さなのです。

まずはワンクリック、やってみてください。あなたの団地はどうなっているのでしょう。

2018年1月 6日 (土)

1月4日 朝日新聞の残念な報道

多摩ニュータウンを誤解させる主因として「誤解を招く報道」がある。その最たるものが2018年1月4日の朝日新聞の記名記事である。昨年末から始まった「平成とは」シリーズだが「この街で暮らし続けるために」と題して、記事の冒頭から多摩ニュータウンを取り上げている。そこは多摩ニュータウンの中でも最も高齢化している地区であることは確かなのだが、そこが都営団地であることは書いているものの、読者は公営住宅そのものの現象を理解していないで記事を読む。孤独死の発生を語り「限界集落は東京にもあるんだ」と登場人物に言わせるところはいかにも作為的。実は多摩ニュータウン開発初期に住宅困窮者を導き入れるために不便な地に大規模に建設した公営住宅の行き着くところだという政策ミスを単なる社会現象として、それもこれ見よがしに扱うことに憤りを感じる。

建設から45年も経てば住み続けていれば高齢化するし、家賃が極端に安いので高齢者は集まりやすい。たとえ若い世代が入っても所得が基準を越せば追い出されるのが公営住宅である。収入の増えない高齢者が集まってくるのは必然だし、最後には一人になるのも必然だ。こうした制度的に高齢者を寄せ集めているのだから特殊な例だという認識に立たなければ客観的な報道はできない。当該地区の中でも都営住宅100%の愛宕3丁目の居住者を2015年の国勢調査で確認すると高齢者が特化していることがわかる。それも後期高齢者の集中が極端で、単身者も多い。これだと孤独死は免れないのだが、それを多摩ニュータウンを語る切り口として用いられていることに義憤を感じる。いい加減で住宅政策の問題を正面切って報道するくらいな問題提起ができないのかと残念で仕方がない。センセーショナルな報道で終わらせてもらいたくないものだ。

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2017年12月25日 (月)

多摩市の団地建替を応援したい

多摩ニュータウンの景観を一定の形態で統一することができるのは多摩市の都市計画であることは確かなのだが、一律に均一にすることで適切な景観が生まれるとは限らない。特に多摩ニュータウンの場合は山坂のある地形で、山のてっぺんと谷底では土地利用も建物の形態も変わってしかるべきだと思うのだ。

以前、ドイツのシュツットガルトで詳細な都市計画図を見せてもらったことがある。その計画図には建築物の位置などを示す配置図などが書かれてあった。現地の風景と相関する詳細計画は街のデザインを当初からイメージしている。作り上げたまちを散策しても心地よい風景が目に入ってくる。旧い街と新しい街の融合がそこにはあった。

日本の都市計画は大雑把で、商業地だとか住宅地だとかで区分けして、敷地面積に対して建てても良い建築の容積率や建ぺい率を示しているのみで、たとえば駅前の土地利用を「1階と2階をオフィスか店舗、その上を住宅にして7階建てにする」というように具体的な形態まで示していない。だから思いっきり超高層だったりずんぐりむっくりの建物だったり、店もオフィスもない住宅オンリーの建物だったりと街並みを意識して建てられないことになる。

多摩市の都市計画は八王子市のそれとは少し違っている。実は高さ制限が入っている。全体に23mに指定されているので、概ね7階建ての街並みを意識していることになる。ヨーロッパの都市、例えばパリやウィーンなどの街並みをイメージしての制限と思われるのだが、それが均一過ぎて思想がない。都市計画を定めるのには必ず利害が絡む。均一ならば文句が言えないだろうという為政者側のいい加減さが見え隠れする。いざ開発を進める場合には緩和措置もあるのだが一律の既成はいかがなものか。そこで具体的な建替検討を初めることで都市計画の問題点を浮き彫りにしてみたいと思う。

2017年12月20日 (水)

多摩ニュータウンで建替が進む団地を応援したいが

多摩ニュータウンの団地で建替が期待される団地はいくつか有るのですが、私達が協力しなくても事業的に成立する団地と、我々のような市民団体が支援しないと建替がうまくいかない団地とに分けられます。中でも建替が容易な団地は「松が谷6番地住宅」で、敷地が広いので事業還元率も高くなります。ここについては建替事業を進めたいと思っているマンションデベは間違いなく支援してくると思いますので、我々が心配しないでも更新は進んでいくと思います。

次なる候補は「鹿島団地」です。何れも八王子市域で建替効果が高い団地になります。鹿島団地は敷地も平坦ですので計画が容易であることや南側に公園や緑地を抱えていることから景観的なメリットが高く、居住性の演出には有利に働きます。もう一つ建替の可能性が高い団地が「松が谷団地17」だったのですが、すでに建替が進行していて「レーベン多摩センター」として組合施行の建替マンションとして販売中です。こうした実例を目の前にすると各ディベロッパーは落ち着かなくなるはずです。何れもモノレール駅から10分以内の位置にありますので事業的には魅力です。

一方、多摩市域に入ると話は違ってきます。日本最大の建替事業が多摩市の諏訪2丁目住宅で成立したから次なる建替も有るだろうと思うのですが、残念ながら多摩市での具現化は難しい状況です。というのも八王子市と多摩市とは建築制限が異なっています。多摩市では容積率の基準を自主的に下げていて、容積率200%を150%に制限しているのです。それに多摩市では絶対高さ制限を導入していて、23mという基準が定められているので、7階建てまでの建物に規制されます。同じ多摩ニュータウンの中でも隣接している敷地の土地利用が大きく変わってしまうことで、隣には超高層が建つのに、隣り合わせているだけで土地利用が大きく制限されているのです。

多摩ニュータウンの中に自治体に因ってチグハグな土地利用計画があるというのは如何なものでしょう。すぐにも改善しなければ都市の形態は混乱しますし資産価値も変わってきます。都市計画審議会は何を考えているのでしょうか、いや何も考えていないから自治体の要請にただおもねるだけなのかもしれません。主体的に東京都が4市にまたがる多摩ニュータウンの土地利用をきちんと示して、同様の基準で土地利用計画を定めなければ多摩ニュータウンは混乱します。いやすでに混乱しています。この責任は誰が執るのでしょう。

2017年12月18日 (月)

いざ建替が決まってもなかなか動けないものです

2010(平成22)年3月に建替え決議が成立した諏訪2丁目住宅では今後の建替組合設立や翌年の建物解体に向けた居住者の引っ越しが始まりました。従って2010年10月1日の国勢調査の時点では早々と引っ越しを進めている世帯があります。特に学校などの転校などが絡む世帯では早々に引っ越しをしたので、国勢調査に早々の転出者が統計上に顕在されます。具体的には単身世帯は移動していないのですが、二人以上の世帯では転出がはっきりしています。2011年秋には解体撤去が予定されていて、それまでに移るとなると転居を急がねばなりません。しかし、なかなか1人住まいの高齢者の腰は重いのです。

建替え決議で最も反対を唱えるのが高齢単身世帯です。住み慣れた住み処を離れることの憂慮が決定的な理由です。「最後までここで」が常に思うことです。建て替え後に最も効果を魅せるエレベーターよりも住み慣れた今が最善だと思う気持ちがなかなか覆りません。みんなして建替は決議したものの、建て替えた後の生活を創造するには自らの未来が予見できません。建て替えても戻れないかもしれないとも思うし、建替を期に親族が色々と言ってよこすことも穏やかな1人住まいの覚悟を揺らします。余生、幾ばくかも識れない命ですから欲もなく過ごしていければと思うのですが、外からの欲の奪い合いも耳にすると返って建替に賛成した罪を自戒します。

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一人暮らしの高齢者の気持ちを代弁してみましたが、やはり住まいは大きい存在です。それを簡単に言い募るつもりはありませんが、40年も経つ団地を観るにつけ建替が有利だと思うようになりました。建替は簡単ではありませんが、多摩ニュータウンというブランドがある限り出来ない相談でもありません。私もこれからは建替に希望を託して物事を見定めてみようと思います。

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2017年12月17日 (日)

やっぱり建替がベスト

多摩ニュータウン内では、団地内で高齢者が住み替えられるコレクティブ住宅を空き地に建てることを前提にして提案したり、管理組合で隣接の戸建て住宅を買ったり、1階の売り物件を買ってシェアハウスを提供するといった幾つかの方法を提案してみても、大概「良いのは解っていてもみんなで合意して行くのは無理」という結論になるので、いつもジタンダ踏んでやる気がなくなってしまうのですが、唯一、団地再生の成功例は諏訪2丁目住宅の建替になってしまいます。

諏訪2丁目住宅が建替に成功したのは基本的に自己負担なしが成立したからです。自己負担があれば現実的に参加できない人が増えてきて、建替は雲散霧消します。それが運良く100%還元が合意を生みました。いま販売中の「レーベン多摩センター」も詳細はわかりませんが100%還元が実現していると思います。多摩市の場合は150%容積で八王子市は200%容積ですから還元効果は八王子市の都市計画の方が有利です。恐らくその利益を地権者とディベロッパーが分けた格好になっているのでしょう。

私は密かに多摩ニュータウンで建替を推進したいと思っています。仲間からは「期待させすぎ」だとか「無理だ」という誹りを受けるかもしれませんが、希望は前に出して良いと思っています。希望がなければ実現しませんし、努力すらしません。希望があるかないかは具体的に試算してみなければなりませんが、資産は簡単で、売れる住宅が企画できるかどうかで決まります。そして合意が採れそうならば協力者は表れます。だから、それを具体的にやってみればいいのです。

まずは敷地の規模と建替の建築的な可能性、計画条件を前提にした建替イメージが浮かべば、その具体的な面積なども算定できます。それを事業計画として試算するのです。配置計画などは簡単なものでいいので、私でもできます。それをベースに事業計画を作るのです。

基本的には100%還元できなければ建替は成立しません。つまり合意形成が出来ないのです。一人でも自己負担が増えると合意形成は不可能です。これを認識して建替事業を考えれば、何が成功し、何が失敗するかも簡単に判りますそれに対応してサポートすればいいのです。基本は建築コストと販売価格ですから、オリンピック後の建設物価の状況と当該地区の新築マンションの売れ筋が見えれば事業計画は簡単です。一度あなたもやってみてはいかが。

2017年12月16日 (土)

賃貸団地と分譲団地が40年も経つと-分譲住宅編

町丁別で統計処理が公開されている国勢調査を元に地区の特徴を表そうとすると自ずと地区が限られます。大規模開発の多摩ニュータウンですら多様な住宅が混在しているのですから、既成市街地に点在する住宅に地区別の傾向を見るのは至難の業です。特に分譲団地の場合は尚更です。販売規模の限界もあるので開発する地区面積が限られてきます。だから町丁目単位で同一団地を供給していないので難しいのです。それでも何とか、ほぼ地区全体が分譲団地になっている地区が二地区ある。「多摩市愛宕2丁目」と「多摩市豊ケ丘5丁目」です。

多摩ニュータウンの中でも町丁目が限られているので特徴を一言で示すとすれば、殆どが子育て世帯から始まったが、いまでは子供が独立して夫婦世帯になり、さらに単身世帯になっていったという状況で、このまま行くと単身世帯がさらに増えて行くという流れであることに間違いないという判断が出来ます。つまり「高齢化しても死ぬまで居続ける」という現実的な選択をするしかないことが見えてくる地区です。

対象とした団地はエレベーターもない中層住宅です。高齢化して、体力のない中では住み続けられないので、何らかの押出効果がなければ孤独死などの現実問題も発生する可能性が高い団地です。こうした状況を避ける手段が必要だと思うのですが思うに任せません。改善する方法はあるのですが、合意形成などを考えると現実的には困難であり、すべての世帯に有効な手段ではないのです。国の政策として、あるいは地方自治体の対策として高齢者を受け止める手段がない中では、極端な高齢化団地が生まれるのは当然です。持ち家という資産を活かした住み替えの仕組みが喫緊の課題であることは確かなのですが、、、。

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2017年12月14日 (木)

賃貸団地と分譲団地が40年も経つと-賃貸住宅編

それぞれに特徴があって、説明を加えないと正確な情報は伝えられないので、少し段落を分けて説明したいと思います。

まずは多摩ニュータウンにある40年経過した賃貸は東京都が供給する低所得層向けの公営住宅つまり都営住宅と、中堅勤労者向けのUR賃貸住宅と公社賃貸住宅になります。公的賃貸住宅は入居段階の所得階層で分けられますし家賃体系が違うので公営住宅には収入の少ない高齢者が集中しやすく、UR賃貸などは持ち家の無い40代50代の勤労単身者が集まりやすくなります。というのも40年経過の公的賃貸住宅は全体的に50㎡未満と狭く、ファミリー世帯であれば中古持ち家を取得することも容易だからです。

都営住宅が集中して40年を経過した団地が集まる丁目は前述の「多摩市愛宕3丁目」「多摩市諏訪4丁目」「多摩市諏訪5丁目」に当てはまりますので以下のグラフを参考にしてください。二人世帯が多くなっていますね。何れも殆ど高齢者の二人世帯で、制度的に単身世帯には入居制限がかかっていたことの結果で、二人以上が家族としての扱いですから、結果として一人になっていく過程で単身世帯が増える傾向にあります。公営住宅に60歳以上の単身世帯が入居できるようになったのは平成17年ですので、実態としては家族数の減少で単身者が増えているので必然的に二人以上の世帯が多くなります。

一方、UR賃貸住宅は「多摩市永山4丁目」に集中していますが、単身世帯が多くなります。公営住宅の入居制限が60歳以上に限られていることや応募倍率が高すぎることもあり、UR賃貸住宅に単身者が集中します。これもまた制度矛盾で偏向的な入居状況になります。これは多摩ニュータウンだけではなく全国的な傾向にもなっており、地域コミュニティのアンバランスを生み出している原因でもあります。何とかとしなきゃ。

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