2017年9月19日 (火)

『男と女』大正9(1920)年の男と女、65歳以上の女性の75%がシングルで、殆どが後家さんだった

明治27(1894)年日清戦争布告、明治37(1904)年日露戦争布告、大正3(1914)年第一次世界大戦に参戦布告、と男性の戦死者は多かった。だから女性の死別者が多く現れました。特に日露戦争は日本人の男性は多く死にました。203高地の戦いを映画で観ても、ロシア側の機関銃に殺されていく人柱とも言える日本兵に対して同情するくらい突撃ラッパが悲しすぎました。「1904年(明治37)の11月26日から12月6日まで続けられた203高地攻略戦で、日本軍は約6万4千の兵士を投入し、戦死者5,052名、負傷者11,884名、合計16,936名という信じがたい数の犠牲者を出した。」とのことですが悲惨というほかないのです。

http://www.bell.jp/pancho/travel/china-2/sept03_203kohti.htm

日露戦争ではロシア側の戦死者25,331人に対して日本は戦没88,429人、うち戦死戦傷死は55,655人(ウィキペディア)という塩梅で、後家さんが増える機会があまりにも多かったのです。戦争に勝ったのですが、人の命を多く失ったという事実、そのことが「戦勝するには戦争の犠牲者は当然」という戦争観を日本人に植え付けたのかもしれません。戦争に勝つよりもひとの命が大切だという認識がどこかに失せて仕舞う時代の始まりなのでしょうか。

1920年男性未婚率2.17%男性 初婚年齢25.02歳 女性未婚率1.80%初婚年齢21.16歳という統計データがあります。殆どが結婚するという時代です。結婚年齢も初婚の女性は21歳というのですから18歳で女学校卒業して2年間家の手伝いなどしながら花嫁修行をして嫁ぐということになります。まあ、全てがそうではないでしょうが奉公明けには嫁に行くというストーリーなのでしょう。

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一方、男性は25歳が初婚年齢ですから、社会人としても独立した経済を確立してからの結婚になりました。人生50年時代ですから、人生後半が夫婦での生活になるのです。現在の25歳は妻と子供を養えるほどの収入はないので婚期は遅れ気味ですが、大正時代はまさに家長として自立した時代でした。それにしても若くして203高地に亡くなった慰霊を思うと、日本の黎明期に犠牲になった若者のなんと悲しいことか。司馬遼太郎の「坂の上の雲」が実は鎮魂歌なのだという想いで読んでいる人はどれほど居るのだろうと、私も203高地に行ってみて思ったものです。

2017年9月18日 (月)

『男と女』平成27年、65歳以上、つまり高齢者になると女性の半数はシングルになっていた

下記は日本の平成27(2015)年の女性の配偶関係を示したグラフです。65歳からの5歳階級別に示していますが85歳を超えた死別の女性がなんと多いことか。女性の長寿がなす技ではありますが、その世代の女性の結婚年齢は20歳から24歳だとすれば1950年までに婚期を迎えた方になります。戦後すぐに嫁入りしたのですから戦争体験も含めて日本の運命を感じて生きてきた方々です。殆どが結婚されていて夫をなくした方が多く、三つ指立てて生活してきたので離婚などは殆どなく、夫をなくして第三の人生をさらに元気に生きている単身高齢者の姿なのだと想像します。

それに加えて、未婚のままに生きてきた人や離婚した高齢者等、シングル女性をカウントすると平成27年国勢調査では9,033,155人になります。有配偶者が9,563,674人ですので、5%くらいの違いですから、高齢者のシングル女性が半数を占めていることになります。家族と同居しているシルバーシングルも居るでしょうし、単身で生活している人も多いのです。同調査の単身高齢者世帯数は男女合わせて5,927,686世帯ですから、男性も女性も同じ比率で単独生活をしているとすれば、女性のシングル全体の62%560万人が単身での生活をしているという計算になります。

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それに引き換え、男性は同じ計算で行くと、2,828,494がシングルですので、単身世帯は175万人になります。女性単身世帯の三分の一ですが、男性の場合にはあまり元気で一人暮らしという話は聴きません。妻に先立たれても元気に生きようという勇者はすくなく、妻に看取られてあの世に逝くのが通例のように見えます。なんとも情けないとも思えるのですが、友達夫婦の多い団塊世代に至っては、まだまだ男も元気なので今後の動きが気になるのです。

そんなこともあって、高齢者用のシェアハウス企画をやってみたのですが、来るのは女性のみで、男性はこうした企画にスタッフとして参加することには興味を示しますが、いざ住むとなると尻込みするようです。

そもそも寿命に差があるならば、姉さん女房のカップルが望ましいのではないかと思ってしまいます。「共白髪」という理想があるとすれば男性より女性の年齢が6歳ほど高くていい。どのみち最初の出産年齢が上がっているのだから、25歳の男性と31歳の女性の結婚は成立しないのか。女性の社会進出が進んでいる時代です。女性の方が経済力があってもいいと思うのです。確かアメリカ女性でフォーブスを読んでいる夫婦のアンケートでは、男性より女性の方が年収が多いという記事を読んだことがあります。そろそろ日本も女性優位になるケースも増えてくるのかなとも思うのですが。

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2017年9月16日 (土)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの初期団地の効用を、住棟を改善する方法はどうなるの

団地だから数棟の建物が建っています。エントランスや階段室、廊下やホールなど共用部分での改善について適切な改善が求められます。また、用途や用法のデザイン改善のみならず、開口部の遮音遮熱の改善、建物の断熱遮熱の改善など改善すべき性能改善や耐震改善など建物全体について行うべき改善についても多くの提案があります。特に中層団地の場合には高齢化と併せてエレベーター設置が必ず課題になり、現実化はできないことに徒労の検討を重ねたりするのですが確実に無駄です。

多摩ニュータウンでは開口部を含めた外断熱改修が二つの団地で完了しました。一つは1986年分譲の10棟164戸の中層団地で2010年に完了したホームタウン南大沢団地で二回目の大規模修繕計画に対応した工事でした。今一つは1982年完成の団地で29棟356戸の中層団地で2015年完成のエステート鶴牧団地で、第三回目の大規模修繕工事に併せた改善工事です。いずれも30年ほどの団地ですが、外壁は吹き付けタイルで外断熱工事を施すことで外観が大きく変わることのない工法になりました。実際上、外壁が本物のタイルであったり個性的なデザインであるなどの場合には、外断熱改修に取り組もうとする意欲は損なわれます。同様に外観が好きで購入したマンションでは外観の変更は難しいでしょう。

そもそも、外断熱が尊ばれるのは室内側の断熱性能が弱い団地になります。多摩ニュータウンの公団団地で言えば初期の団地には断熱材そのものが使われていません。公団の断熱に対する歴史を辿ってみますと、最初の断熱材の使用は北側の押し入れに限られていました。「結露で布団が濡れる」という苦情に対して結露防止の為に施したものです。その内、北側全面になり、さらに南面も貼るようになりました。ただし、スラブなどの熱橋に対しての配慮はなく、壁だけを対象としてますので、天井の隅や見えない床のコーナーでは結露が発生していました。結露があまりにも多い場合には下の階に雨漏りのように落ちる場合もありました。

1985年に完成した私の設計したマンションでは、断熱材をスラブまで折り返して、それも吹付け工法で隙間なく施工しましたが公団のマンションでは相変わらず折り返しなしの断熱パネルの利用ですから、隙間から入った湿気は結露していました。私の団地でも結露が至る所に発生して、下の階への雨漏りのようになるのですが、公団はすべて「結露は施工責任ではありません」と言い放っていました。私はずっと「結露は施工責任だ」と言い続けています。

まあ、そんなわけで建物の改善は団地の性能条件にも関連するのですから、建物の五つの要素「外観、耐久、耐震、断熱、遮音」について改善すべきことは追加して改善するように団地管理組合に向けて言い続けるべきだと考えています。

2017年9月15日 (金)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの初期団地の効用を、まずは住戸リノベで試してみる

ここに62㎡880万円の売り物件があります。7階建ての5階で、南面一棟建てのマンションです。多摩ニュータウン開発初期の東京都住宅供給公社による一棟建ての何故か「団地」で、南斜面に建つ建物。南側には建物が建つことはなく、多摩ニュータウンを一望できる場所にあります。建設後45年が経過していますが構造的にもしっかりしていてまたまだ長期使用が可能です。

階数は7階ですが3階からアプローチするためエレベーターがありません。だから当該住戸は登る階段で言えば3階分です。それに、廊下タイプの住棟ですから端部にエレベーターを配置することは可能です。もっと正確に言うと、多摩ニュータウンでエレベーター設置が可能で効果的な建物はここしか無いとも言えます。聞くところによると管理組合ではエレベーターの検討は行っているのですが実現はしていないという状況のようです。最近、売り物件が数件出ていましたが今は1件のみが残っているようです。つまり売れる物件ということは「人気」はあるという位置づけです。駅からは少し登りますが徒歩15分です。頻繁に出るバスもあります。

いろいろ条件はあるのですが、建物の前に何もないので、なにしろ眺望が良いのです。昼間も真南に向いていますから多摩ニュータウンの住宅団地や緑地を鑑賞して過ごせますし、夜景はまた格別でしょう。カウンター越しに電車の往来を眼下に観て、車の動きや街の瞬きなどが一望できるシチュエーションは他にはない環境です。

そんな住宅が昔のままの間取りで販売されています。それをリノベーションして利用すると提案のプランになります。フリースタイルのワンルーム住戸です。リノベーション費用を、解体も含めて500万円で想定しますと約1400万円で手に入ることになります。中古住宅は消費税がかかりません。実は有利な買い物なのです。間取りが改変できるだけではなく、まずは断熱改善が出来ます。住戸は角部屋ですから外部廻は性能の良い断熱材を貼ります。熱橋を考えて室内側の天井と床に90センチほど返して断熱板を敷設して熱を遮断します。いやいや全面に断熱材を施工してもいいでしょう。たいした費用ではありません。また、この当時の建物は遮音性能に優れていないので同様な断熱材を、遮音性能を上げるために全面的に敷設します。断熱材は安いものです。ただ、全面的な改修のときでないと敷設できないのです。チャンスです。それをベースに住戸プランをつくります。

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2017年9月14日 (木)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」古くなった多摩ニュータウンの団地をどのように活かすか、まずは体系的に整理する

多摩ニュータウンには分譲されて30年以上経過した団地が66団地あります。正確には同じ団地で管理組合が三つに分かれている場合や良く似た団地名を名乗っていますが枝番で管理組合が別れていたり、同じ団地管理組合なのですが、敷地が分離していたりなどがあり、団地数として表現してもいいのかが区別できないものもありますが、まあだいたいそれくらいの経年団地があるのだと理解してください。いまその団地の活用についてH&C財団の支援を受けてエコリノ協議会がブランディング化を進めています。

これは、取りも直さず先に述べたイノベーションの作業なのです。

① 消費者の間でまだ知られていない経年団地の高品質な住宅ストックを新しい価値創造で活用する

② 団地の環境を、住棟を、住戸を新しいリノベーションの導入によって事業化する

③ 新しい販路の開拓として最大限、ネット情報で価値の共有化を図る

④ 市場の流動化を図る中古物件の確保と供給源の開発として団地管理組合との連携を行う

⑤ 新しい事業実現への組織としてエコリノ協議会を活用する

現実的に団地の再生に取り組んでいるのですが、まずは管理組合が自主的に近未来の団地間の競争社会に立ち上がらなければなりません。そのための支援環境として「①消費者の間でまだ知られていない経年団地の高品質な住宅ストックを新しい価値創造で活用する」為に、30年経った団地に「団地カルテ」と「団地の処方箋」をエコリノ協議会が提案します。それに基づいて各団地管理組合が情報共有して活動する場をエコリノ協議会が設営して、その場を運営してもらうことになります。

住戸についてはすでに各事業者が老朽化した住戸を購入してリノベーションして再販するビジネスモデルが確立しつつあり広がりつつあります。従って②や④の住戸部分については市場が生まれて機能していますが、団地環境や住棟そのものの改善には踏み込まれていません。本来、個々の団地での修繕委員会などの組織が機能しているのですが、情報が限られていて広く情報共有の場がありません。そこで、エコリノ協議会としてその場を繕うという試みです。

2017年9月13日 (水)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの団地群にも適応させよう

ウィキペディアで「イノベーション」を検索すると『イノベーション(英: innovation)とは、物事の「新結合」「新機軸」「新しい切り口」「新しい捉え方」「新しい活用法」(を創造する行為)のこと。一般には新しい技術の発明を指すと誤解されているが、それだけでなく新しいアイディアから社会的意義のある新たな価値を創造し、社会的に大きな変化をもたらす自発的な人・組織・社会の幅広い変革を意味する。つまり、それまでのモノ・仕組みなどに対して全く新しい技術や考え方を取り入れて新たな価値を生み出して社会的に大きな変化を起こすことを指す。』とあります。

さらにイノベーションの提案者である経済学者シュンペーターの定義を示しています。『イノベーションは、1911年に、オーストリア出身の経済学者であるヨーゼフ・シュンペーターによって、初めて定義された。シュンペーターはイノベーションを、経済活動の中で生産手段や資源、労働力などをそれまでとは異なる仕方で新結合することと定義した。そしてイノベーションのタイプとして、

① 新しい財貨すなわち消費者の間でまだ知られていない財貨、あるいは新しい品質の財貨の生産

② 新しい生産方法の導入

③ 新しい販路の開拓

④ 原料あるいは半製品の新しい供給源の獲得

⑤ 新しい組織の実現

という5つを挙げている。』

これは即ち、多摩ニュータウンの団地ブランディングを形成するテーマでもあります。上記を多摩ニュータウンの30年経過した団地に置き換えてみれば

① 新しい財貨すなわち消費者の間でまだ知られていない財貨、あるいは新しい品質の財貨の生産(見捨てられたストックの活用による価値の創造)

② 新しい生産方法の導入(リノベーション事業)

③ 新しい販路の開拓(ネット情報での共有化)

④ 原料あるいは半製品の新しい供給源の獲得(団地管理組合との連携)

⑤ 新しい組織の実現(エコリノ協議会)

となります。まさに消費者の間でまだ知られていない「価値」を既存の「財貨」に新たな「価値」として提案し加えることで、新たな価値の高い財貨を生み出すもので、リノベーションという手法に因って消費者に提供していこうという行為です。それを提供する販路はネットを通して情報開示し価値の共有を図っていくものです。

2017年9月12日 (火)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」団地の1階に高齢者の住み移れるシェアハウスを管理組合が創る

エレベーターの無い管理組合が選ぶべき仕組みは自前の賃貸住宅を経営することに尽きます。

先のブログでは余剰地に高齢者のシェアハウスを建設する方法を提案しましたが、もっと容易に高齢者を住み替えさせる方法に管理組合が1階の住戸を購入してシェアハウスを経営するという方法があります。要はエレベーターの無い団地の上階に住む高齢者を1階に誘導しようという施策ですが、持ち家ですから上階と1階の住替え誘導もうまく行かず、結局は住み続けられないので育ったコミュニティを放棄して高齢者施設に移動するという選択しかなくなっているのを団地内でなんとか住み替えさせようという方法なのです。

現実的に高齢化が進み単身世帯になると上階ではなかなか住みにくいシーンも生まれます。病気などの気付きも一人では難しいし、複数の目で見守る環境は必要です。一旦、骨折にでもなれば住まいに戻ってくるのも困難です。やむを得ず一時の入院などでは病院側もたまりません。そういう状況に備えるためにも管理組合が賃貸住宅経営を進める必要があります。もちろん需要が常時あれば民間の賃貸事業で成り立つのですが、空き部屋の発生もあり、管理組合が経営することが望ましいのです。ただ現実的には団地内での事業化は組合員の合意が難しいのです。

先に紹介しました「西京極大門ハイツ」はゲストルームを隣接する土地を購入して整備しました。自宅では泊まれないのでゲストルームを利用します。親族の突然の来訪や病気に依るショートスティなど、こうした一時的な居住についても利用できます。また、多摩ニュータウンで日本最大の建替事業を完成させた諏訪2丁目住宅(ブリリア多摩ニュータウン)では、建設に当たって来客などのためのゲストルームを整備しています。ある程度の規模のある団地ではゲストルームの一つや二つ、あっても不思議はないのです。近くにホテルでもあれば一時的に避難できますが、現実的にはうまく行きません。そこで団地内のゲストルーム兼、賃貸住宅の確保が管理組合のサービス向上のひとつとなるのです。

イノベーションという考え方は今までなかったものを生み出すことで、新たな価値や環境、さらに利便性や快適性を確保することが出来ると言うことなのです。既成の事柄にこだわらないで、出来ることを前向きに進めることで、新たな求められるニーズに対応できる価値のある団地やマンションに生まれ変われるチャンスなのだと痛感させられるのです。

2017年9月11日 (月)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンの初期団地に共用施設を新たに創る

以前にも紹介しましたが、エレベーターの無い団地に高齢者が集まって住める団地直営の賃貸住宅を新設するというアイディアです。ずっと以前から、何かにつけて提案しているのですが、管理組合が運営する施設なんて想像するのも難しいらしく、未だに実現していないので可能性は薄いのですが、「エレベーター付けるより楽」という強い確信があります。

「今までに無いものを創る」ことは時間が掛かるのです。外断熱だって2010年に多摩ニュータウンで最初の取り組みがあり、内外に見本を示したのにもかかわらず、次に取り組んで完成したのは5年後でした。これからは加速するかとも思うのですが、どうも補助事業そのものが2020年に終わりそうなのでせいぜい後一件しかないのかなと思うのです。それでも良いかと妥協してみるのですが、外断熱は補助金なしでは無理でしょう。コストが掛かりすぎで「良いことはわかっているのだけど」という捨て台詞が蔓延しています。

多摩ニュータウン開発初期の団地で、断熱材が入っていない建物なのに、外断熱やらずにサッシの交換だけやった団地があります。先日、修繕委員会の皆さんと情報交換する場があって確認したのですが、案の定、結露対策が大変だそうです。「石油ストーブとエアコンで、温まったらエアコンを使え」という指示をしているそうです。現実的には無理な話です。そもそも断熱材が建物にないのですから、熱エネルギーは外に漏れっぱなしです。外気が冷えるとコンクリートも冷えます。当然壁は結露します。窓を開けて換気して、外気と同じような気温で生活すれば結露もなくなりますが、暖房なしでは過ごせません。

まったく温湿度環境を理解できない中で生活しています。「断熱は開口部から」を金科玉条に言い訳をしながら、断熱のない建物のまま開口部だけ断熱性能を上げた結果、結露が出るのです。確かに開口部の熱損失は大きいのですが、だからといって開口部でのみ性能アップすると、逃げ道の亡くなった水蒸気が壁に集まるのです。部分的にはサッシの枠に集中するのですが、枠の結露は室内に溢れます。悲惨な状況が想定されます。でも管理組合としては「恥さらしはできない」ですから、表立って我々に相談しようとはしないのです。

墓穴を掘ってしまいました。この境遇を開き直って貰いたいのですが、プライドが許さないのでしょうか・・・。

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2017年9月10日 (日)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」住戸のリノベーションもイノベーションになるが、団地やマンションのリノベーションも新ビジネスになる

今年も「集合住宅環境配慮型リノベーション協議会」通称「エコリノ協議会」は地域の団地やマンションの管理組合へ向けてサポートを続けていますが、それぞれの管理組合には支援が求められる潜在的なニーズが有るように思えます。

団地やマンションの管理組合には資産を守るという重要な業務がありますが、ただの現状維持では「今後の差別化の時代にはついていけない」という危機感があります。だから各団地やマンションでは既存資産をさらにグレードアップさせようと「(仮称)資産向上委員会」やコミュニティ活動を含めて住環境全体を向上させるために「(仮称)住環境委員会」を設立させたりと、単なる「修繕委員会」的な組織ではないあり方を希求しているようです。

管理組合でも「西京極大門ハイツ」のように管理組合を法人化して様々な事業に取り組んでいるマンションもあります。190戸のマンションですが、管理組合運営を経営的なセンスで実施して、2011年には京都環境賞特別賞(市民活動賞)を受賞するなど完全自主管理のマンションなのです。自主管理が高まれば組合員の参加はもちろん居住者意識も変わってきます。自分たちの所有している、あるいは住んでいる人たちにとっても良い循環が生まれているようです。

http://suumo.jp/journal/2016/06/16/113015/

こうした団地やマンションにすべてがなるわけには行きませんが、出来る限り自主管理の管理組合が増えることが管理組合運営の自主モデルを社会に示すことが出来、身近に自主管理の団地やマンションの良さを宣伝すことにもなるのです。こうした動きに「エコリノ協議会」は貢献したいと思っています。組織の名称に「環境配慮型」と銘打っています。環境とは自然環境でもありますが、住まいの環境、コミュニティ環境、エネルギー環境、経済的環境、まちづくり環境など多様な意味が含まれます。そう団地やマンションのマネジメントは総合的な環境改善の業務でもあるのです。

私達「エコリノ協議会」の業務はまさに様々な「環境」に「配慮」したリノベーションを提案し、「環境配慮型」の団地やマンションになるように支援するものなのです。事業には費用が伴いますが、こうした費用についても管理組合からの受託事業や個々の活動を通して捻出して、コミュニティ・ビジネスとして展開していければと考えています。それが今後の高齢化社会のイノベーションとなることを強く意識して活動していくことになると思います。

2017年9月 9日 (土)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」街場の建設業界の仕事が新築からリノベーションになっているので新たなビジネスチャンスのアイディア 設計者選びを支援する仕組みはどうする

私たちは地域で活動することを念頭にしています。だから地域で活動する設計者も施工会社も紹介できますが、広域的に活躍する設計者選びには参加できません。あくまでもコミュニティ・ビジネスとして提供できる範囲になります。だから基本的にやりません。

強いて言えば地元のリノベーションを請け負う設計者に地元のリフォーム会社を紹介することはできるでしょう。また設計に伴う見積書を作成することも可能でしょう。基本的には地域の人材登用を支援するビジネスです。

「注文住宅のようにわがままな注文を聞いてもらってリフォームしたい」という願望に対して設計者もリフォーム会社も当然受け止められると思います。しかし、注文者のわがままを通すほど、デザイン性は低くなってくるのが通例です。だからむしろ生活の最低条件やコンセプトのみを設計者に伝え、その他はおまかせという注文の仕方が望ましいのです。「わがまま住宅」ではなく「おまかせ住宅」です。設計者に頼むのはそういう作法が必要です。たとえば安藤忠雄に頼んだ場合、細かな注文しますか? しないでしょう。コストもいくらかかってもいいという判断になるでしょう。それが設計者を選ぶ意味です。

住んでいる住宅をリフォームする、あるいはリノベーションするという時に戸建て住宅になると耐震補強や増築などで確認申請と行ったりと建築士事務所の介入が必要な場合があります。その時は設計者に依頼してください。ここで言うのはマンションの一室のリフォーム工事か間取りを帰るなどのリノベーションです。これについては設計者が登場しても設計者としての役割は薄くなります。

一方で住んでいない住戸をリノベーションする提案は、建築家のこだわりのデザインを生みます。大阪の公社住宅だったと思いますが、公社が建築家にリノベーションモデルを依頼して、玄関先から土間をうまく取り入れた提案がありました。記憶に残っています。一般的な常識からは想像できない提案でした。だから賃貸マンションなどではUR都市機構がMUJIと組んでリノベ提案住戸を提案しましたし、小田急電鉄の社宅をリノベして賃貸住宅として人気になっています。賃貸住宅はダイナミックにリノベ提案ができますが個別のマンション住戸はできません。

それをビジネス化したのが空き家リノベビジネスを展開する「りのべる。」や「LOHAS studio」などです。全国展開して新しいビジネスとして展開していますのでまさにイノベーションビジネスになっています。私の友人もはじめましたので今後のビジネスとしては好展開です。ただコミュニティ・ビジネスではありません。

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