2017年10月27日 (金)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」コミュニティ・ビジネスの提案を若い学生に期待する

私は女子大で非常勤をしていて、コミュニティについて話をしているのですが、その中でコミュニティ・ビジネスの可能性について学生提案をしてもらおうと思っています。最近、若い女子学生が起業するニュースなどを耳にすると、目の前の学生にも希望が見えてきます。起業という発意は誰でもチャンスがあるので、その機会さえあれば様々な展開が可能になります。こうした環境の中で日本では女性の起業がこれからの未来を創るように思えるのです。

というのも、国際的には中国の台頭が気になります。国民が挙って新しい分野にチャレンジしています。13億、14億と言われる人口をバックに、ビジネスチャンスを狙っています。国内需要を取り込んで起業力を上げて海外に出陣する技は嘗ての日本を10倍にしたスケールで具体化していきます。資本力も増大して世界の企業を買収して拡大していきます。日本もそうでしたし中国も同様に世界を攻めてきます。いつの間にか中国傘下に入っている日本企業もアメリカ企業もドイツ企業も多いのです。いわゆるグローバル化しているという状況です。

そんな世界の中で日本はある種の日本型成熟社会に入っているように思えます。個人個人が貧しさから這い上がって、衣食住がそれなりに与えられ、あるいは獲得していっている状況があります。人口減少社会に入り、雇用環境が良くなっていくに連れ、バブルの後遺症で発生していたホームレスも少なくなっています。グローバル化が進んだアメリカ経済のように一方的な貧富の差もあまり見られません。もちろん子どもの貧困や非正規雇用の問題など社会の影がないわけではありませんが、こうした環境も教育費の無償化や企業留保を排出させる動きが政府にも生まれています。

こうした日本の状況下では、国内での循環型経済活動が重要になります。地域に潤いを生み出す役割が必要になります。ストックとしての資産が整ってきた中でフローとしての経済循環が社会を潤すのです。それがコミュニティ・ビジネスだと考えます。日本語的に言うと「地域での役割」を見出すことが必要なのです。地域で何をするか、何が出来るかは、何が求められているかを知ることから始まります。求められているものを、そのニーズに沿ったサービスが提供できればビジネスは成り立ちます。そんなビジネスを女子学生に見つけてもらいたいし、実践していただきたいと期待するのです。

2017年10月25日 (水)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」郊外で人間が滞留する社会だからコミュニティ・ビジネスが台頭するのです

戦後みたいに人が大都市に集中することもなく、すでに集中した人が二代目を育てて、それが地方に分散する時代でもある日本社会で、多摩ニュータウンもまたこうした均衡の中で模索している姿があります。今の日本、どこにいても模索ばかりで未来が見えません。衰退する地方都市が人口減少の真っ只中に居るようにも見えますが、人口集中の湾岸地域だって「オリンピック後のまちづくり」を想像すると不安がいっぱいでしょう。

私たちは今、大きな変化の中で生きているのです。全国的に人口減少が始まっていて、家族のあり方も問われ続けています。核家族化が進みすぎたことで孤立化が進行しています。単身高齢者が増加して孤独死も状態化していますし、若者は結婚しない、子を生まないという一人の生活を大切にするという流れが選択されています。「共働きだと実態として子供を育てられない」、「教育費のことを考えると経済的にも子育ては難しい」、「ある程度の安定した収入がないと結婚もままならない」という悲痛が聞こえます。

そんな社会が変わらなければならないとみんなが思っています。だから今般の衆議院選挙は出る方にも投票するものにもドラマが生まれたのです。多摩ニュータウンでは選挙区が変わって、これまで応援していた人に投票できなくなったところもあり、混乱しました。国政については選挙が個人を推す選挙では無くなってしまいました。政党が主になり個人が従になっています。だから少し盛り上がらないのは仕方ないのですが、市長選や市議選に成ると盛り上がります。多摩ニュータウンではそれが面白いのです。

政治の世界もそうですが、地方の政治が面白いということは地方のビジネスも面白いのです。東芝やシャープの動きは確かに国際的には大きなうねりですが、日常の生活には殆ど及びません。むしろ「隣のスーパーがたたんだ」とか「駅前に飲み屋がオープンした」など身近な出来事が重要です。ここのところ私の廻りでも「5年以上閉じていたスーパーが規模縮小でオープン」だとか「使っていたスーパーが閉鎖して老人ホームに成る」とか「安売りスーパーが大きく模様替えして再オープン」などスーパーの話題だけでもいくつかあります。実は、それが大切なのだと思うのです。

世界的な話は株価や日本経済の行末には影響あるのですが、日常的な生活からは程遠いのです。シャープが鴻海の参加になったって、シャープの冷蔵庫は同じだし、日本人も働いているのだから、経営陣が変わっただけという捉え方もできます。その場合、地域にはあまり影響しないのです。

2017年10月23日 (月)

『男と女』比較的女性の就業者は増えて、男性と交代しているかも

平成7(1995)年に生産年齢人口は8716万人のピークを迎えて、今現在は7610万人と急速に減りつつある中で絶対数としての就業者は均衡を保っています。男女別で見ると男性の就業者が次第に減りつつある中で女性がカバーしている様子が見えてきますし、最近は雇用環境の向上から、男女とも就業者数の増加が見られます。そして男女の差も少しずつ縮まっているように見えます。

全体としての雇用環境の改善は今回の衆議院選挙でも与党に良い影響を与えています。生産年齢人口がピーク時から13%も減っているのに就業者数の絶対数が減っていないというのは日本経済の堅調さを表すもので、雇用の面からも生活の安定化が見て取れます。特に2014年以降の動きは顕著で、失業率の低下のみならず高齢者の雇用や女性の雇用環境も充実していると予測できます。見方を変えると、13%減少したものを高齢者や女性の雇用で補ったということにもなります。

高齢者の雇用は年金不足という経済的な背景もあり、やむなく働いているという意識も高いと思えますが、女性全体については女性の積極的な社会進出の動きが高まっているという捉え方を多くの人がしているように見受けられます。女性の社会参加が当然のように増えていく中で、保育園の不足や雇用環境の中での育児への理解が高まっています。かつて「寿退社」などと結婚を機に辞めていく女子社員をそう呼んだのですが、「だから女子社員には仕事を任せられない」とか「女子は仕事に対する意識が低い」などと決めつけられた時代がありました。

今の女性は強くなりました。男性と同じように夜間も働きます。これほど生産年齢人口が減ってくると「女性だから」なんて言ってられなく成りました。平等という言葉は使いにくいとしても対等でなければ働く女性もやってられないのだと思うのです。

最近、通勤時に若い父親が背広姿で子供を腹に抱えて保育園に通うシーンと出会います。私の通勤時間は8時30分ころですから、二人ほどの父子に出会うのですが、実態はもっと多いのではないかと察しられます。そろそろ「イクメン」が普通になっていくのかもしれませんね。

clip_image002

2017年10月21日 (土)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」団地管理組合が主体となるビジネス

管理組合の集会所の活用が盛んに行われていると年間100万円ほどの収入になるし、団地内に居る専門家が居住支援するビジネスも京王電鉄やJSでやり始めた生活支援ビジネスとちゃんと対抗できると思うのですが、なかなかその気にならないのが管理組合というもの。でもそこに気付き始めると「あれもこれも」とビジネスチャンスが出てきます。

そのためのきっかけを造るのが実は私達の仕事、即ち私達のビジネスだと心得ているのですが、世の中は進んでいて周りからやいのやいのと言う前に全国を見渡してみたら進んでいる管理組合はあるんです。そんな管理組合の一つが「西京極大門ハイツ」です。マンション・ラボでも紹介されていますが、マンションとして法人化して「まちづくりマスタープラン 2011年度~2030年」という長期ビジョンを持っているのです。自らを自らの手で自らのために活動する組織を持っているという意味では、単なる業者依存の管理組合とは全く異なります

http://www.mlab.ne.jp/columns/news_life_20130819/

この管理組合についての詳述は紹介したホームページに詳しいので避けますが、要は管理組合は大きな会社なのだという視点です。まずは資産を保有していますし、個々の資産ではありますが大局として活用していくことが前提になります。それに個々の権利者は高齢化もしますしビジネスマインドをすべてが持ち合わせているわけではありません。だからビジネスマインドのある人が経営者となって運営していくという合理性があるのです。

私たち団地居住者は管理組合に参加することが多い立場にありますが、いざビジネスまでの展開を提案しても具体化するのは難しいのが現状です。でも最近の動きの中で、こうした芽生えが生まれ始めているようにも思えます。団地の自治を尊重しつつ団地の潜在力を活かすことが今後の生き残りを掛けるマンション需給環境の中で、喫緊の課題になっていることを認知し始めたのです。空き家が生まれる。相続で難儀する。という「不動産」ならぬ「負動産」が負の遺産として顕在化しているという事実です。まだ多摩ニュータウンには到来していないという安心感はそろそろなくなってきて、今に始まるマンション空き家時代に団地も火中に入っていくことを認識し始めているのです。そこで私達の役割も始まるのです。

2017年10月18日 (水)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」団地管理組合支援というビジネス

団地の管理組合活動を体験していて「戸建ての維持管理より楽」という感想を思い続けているのですが、改めて管理組合という組織を前にして思いとどまることがあります。それは管理組合組織員の年齢です。

同じ団地に入居して以来、専門に建物を管理しているベテランがいます。そこに新参者の若造が意見具申しても聞き入れられるものではありません。むしろ強い意見を避けて多少迎合気味の留意点を並べてお茶を濁すのが精一杯かもしれません。なにしろ先輩方の修繕委員たちは自信たっぷりなのです。とても敵いそうにありません。

幾つかの団地管理組合のお手伝いをしていますが、最初に感じるのはこうした印象です。ただ、当の本人たちは若い世代を大歓迎していて、飲み会やイベントに参加していくことを奨めます。だからコミュニティに溶け込むことは容易なのですが、こと修繕となれば別です。経験則が物を言うので歯がたたないのですが、実は環境改善の提案については苦手なようです。

たとえば「集会所を増設してキッズルームを造る」ことや「空き住戸を利用して単身用のシェアハウス」を作ろうとか、「太陽光発電設備を導入して電気代の軽減」「井戸を掘って防災に役立てる」などを提案してもなかなか進みません。これまでに無かったことを新たに創出することへの抵抗があるのです。

団地の改善には様々なアイディアがあります。単純に設けるならば、通り沿いにある団地ならば「自販機」を設置するということも「コンビニ」に土地と建物を貸すこともできます。団地の余剰敷地を活用した賃貸マンション経営やミニ保育施設や高齢者支援施設だってできます。団地には敷地がありますから、一棟建てのマンションとは違って応用が効きます。ただし、ハードルはあるので、それを着実に超える必要があります。そのハードルはみんなの知恵があれば超えられるのです。

時間は掛かりますが、ゆったり構えて前に勧めるのです。焦らず着実に機会を選んで前進します。ときには後退と思えることもあると思いますが、それは実は前進なのです。何事も前向きに団地の活用を考えていけば解決は出来ます。それこそ三人よれば文殊の知恵です。団地ですからその50倍100倍かもしれません。活かすも殺すもアナタ次第です。

2017年10月15日 (日)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」団地管理組合がCO2削減を意識する時

ドイツのように国が外断熱を義務付けるのではなく、日本は団地管理組合が積極的に外断熱化を推進するのであれば補助するというスタンスを執っています。ですから組合が外断熱の価値に気付かない限り実現しない仕組みですから、その具体化件数は非常に少ないのが現実です。私の住んでいる団地管理組合では、何度か外断熱の良さを解ってもらうために団地内でメーカーを呼んで勉強会を重ねていました。そんな折に国が始めた省エネ事業に対する補助金申請に気づいた私が管理組合の新年会で話題にしたのが外断熱改修の始まりでした。

当時のNPO外断熱推進会議が議員連盟で勉強会を重ねていたのを思い出します。私も衆議院会館で団地の外断熱化の可能性について講演した覚えがありますが、それが補助金の具体化に何らかの影響を与えたものだとすれば嬉しい限りです。とはいえ団地の管理組合が補助金申請にタイミングよく反応できるとは限りません。マンションには長期修繕計画があります。外壁については10年から12年で修繕計画を立てているのですが、そのタイミングでなければ外断熱化の取り組みもできません。幸い私の団地の外壁修繕が10年目に差し掛かっていたというのもあったので、長期修繕計画の中に急遽、外断熱改修を織り込んで見ようという試みになったのです。当然、外断熱化の補助金が出なければ実現しないので、まずはチャレンジということで申請してみました。

はたして補助金対象に選定されましたが、応募件数が多かったようで、当初の補助金募集要項の1/2補助ではなく1/4補助になったのですが、まずは急遽居住者アンケートを取ることにしました。補助金対象になったが実施の可否を問うアンケートです。複数の権利者が居る団地では合意形成が難しく、個人負担が伴う合意はとれません。幸い修繕のための積立金がある程度あったことで外断熱改修は補助金が加われば積立金の枠内で外断熱化ができるというのが見通せていました。それに以前から勉強会を重ねていたので断熱についての意識も高いのです。アンケート結果はほぼ全員合意でした。

国の補助事業が2008年暮の発表でしたから、それから10年です。多摩ニュータウンの事例では2015年3月に築年1982年のエステート鶴牧団地(鉄筋コンクリート造・地上2~5階建て 29棟総戸数356戸)の団地が国の補助を受けて外断熱化が実現しました。10年間に二つの団地というのは少ないと思います。その間、足場を掛けて大規模修繕工事を行った団地は山ほどあるのですが、具体化するにはハードルが高いのです。そこのところに何らかのきっかけづくりができればと思うのは私だけではないはずです。何とかしたいのですが、いい方法を見つけたいものです。

2017年10月14日 (土)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」賃貸住宅ビジネスが天下分け目の戦いに入る。その時

団地まるごとのリノベには賃貸団地が対象になります。小田急電鉄の社宅だった座間駅前の団地をまるごと民間の賃貸団地としてリノベした「ホシノタニ団地」はその例として世間をあっと言わしました。その他、公団の賃貸住宅にはMUJIがモデル的にリノベをしていますし、東京都住宅供給公社はR不動産にイメージチェンジを委託して賃貸価値の向上を目指していますし「きぼうどおり」という仕組みを介してリノベーション住宅を展開しています。このように大規模大組織の賃貸住宅の活用は時代の流れの中で「リノベーション」を捉えてブランディングを高めています。

ただ、私の診る限り賃貸住宅のリノベは「見かけだけのリノベ」であり、本質的な建物の性能向上のリノベではありません。個別に見学した範囲で申し上げますと「ホシノタニ団地」のリノベは、サッシや壁の断熱性能を上げているものではなく、建設当時の性能をそのまま継承しています。だから建物から放出されるエネルギー損失は相変わらずで、結露やカビの発生は抑制されません。折角のリノベですから壁の断熱性能を上げたり、窓の遮熱や断熱性能の高いサッシに取り替えたりという配慮が欲しいのですが、あくまでも見かけで借り手を確保したいというソロバンが働いた結果の住戸で、私にとっては残念なリノベでした。

それと比べると居住者個人が実施する持ち家のリノベは違います。まずは「居住性」を大切にします。「冬暖かく夏は涼しく」をもっとうに、内部も断熱性能を高めます。最近では性能の良い断熱材も出回っているので外壁面のみならず床や天井にまで断熱材を施します。特に開口部は単板ガラスを真空ガラスに取り替えるのもいいでしょうし、内窓を取り付ける方法もあります。省エネに対する補助金も出ているのでリノベを機会に開口部の断熱性能を上げることは容易です。それにより結露を抑制しカビの発生を防止します。だからカビを食べるダニの発生も防ぐことができ、ダニのフンで発生する喘息やアトピーなどの病気も防ぐことができます。

住宅の居住性能向上というのはリノベの基本です。見かけのリノベも商売では成り立つのかもしれませんが、物の本質が解ってくると評判を落とします。その時に十分な性能を確保しておけば将来に渡って高い評価の賃貸住宅として使えるのに、安易な採算ベースの考え方では短命に終わるのです。いまは賃貸住宅事業の転換期のように思います。今後の住宅余剰をうけて天下分け目の戦いが始まるのですから、今しかできない建物の性能向上を基本的なルールとしたいものです。

ドイツでは足場を掛ける工事では外断熱を義務付けているようです。日本でもリノベをする場合には断熱施工を義務付けるようなルール作りが必要なのではないでしょうか。

2017年10月 9日 (月)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」土間を趣味に活かして改善する方法を考えます。

コンクリート建物のリノベには上下左右がコンクリートで遮られている安心感があります。また、上下階の遮音についても防音効果のある材料が工夫されており床材の種類も豊富に使えます。例えば石張りにしたいなどと思っても、その下地の遮音性能を高めることで可能になりますし、隣戸や上下階に不愉快な思いをさせないような工夫は様々に提案されています。

そこで着目されるのが室内の土間です。「土間」といえば農家の土間が想像されますが、現代版土間の仕上げは塩ビシートで良いでしょう。下のコンクリートとの間に遮音性能の高い材料で下地をつくり床を仕上げます。スペインの中に和風の石目調やタイル張りなどなんでもできます。土間が広ければ自転車の修理もできますし、高級な自転車は盗難の恐れから回避できます。土のついたゴルフバックだって持ち込んで、クラブの点検や子供の乳母車や三輪車のストックも用意です。なにしろ「土間」ですから、土足でいろいろな作業もしやすくなります。木工細工などのアトリエも土間を活用することで作業範囲が広がります。つまり土足空間を室内に取り込むことで室内の利用幅が広がるのです。

土間の暮らしは昔から農家にはありました。あるいは町家でもまずは土間で客を迎えます。土間は半戸外で農作業で汚れた体を受け止めてくれますし、収穫物の土汚れを住戸内に持ち込むことができます。そもそも狭い面積に家族が大勢住んでいた狭小団地時代から、一人ないし二人が趣味の人生を送るのには多様なライフスタイルが展開できるのです。アメリカみたいに全部、土足でも良いかもしれませんし、下足の考え方は国によってまちまちです。日本人だからということもないので、土足という概念を入れたら一挙に生活スタイルも変わりそうに思うのですが、いかが・・・。

clip_image001

clip_image003

2017年10月 8日 (日)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンには壁構造とラーメン構造とが合体したような階段型の住棟があります。それをりノベーションで改善する方法を考えます。

間口方向がラーメン構造で桁行方向が壁構造という初期のラーメン構造の住棟があります。南北の間口部を確保するためにラーメン構造で解いた構造ですが、現在の構造基準からすると適合しにくいものかもしれません。こうした建物については耐震診断をしっかりと行うことが必要になります。とはいえ、間取りの変更するリノベーションの提案については自由にできますし、ラーメン構造を取りいれていることから内部に壁や柱がありません。小梁は一本通っていますが間取りを造る為の大きな障害ではありません。現実にはリノベ済みの中古住宅が1450万円で売買されていますし、市場に流通しているのです。

すでに家族は一人か二人です。若くても年老いていても楽しく過ごしたい場所です。折角リノベするならゆとりある暮らしがしたいと思うのは人の常です。だから一つ一つが広く設えます。冷暖房だってまずは床、天井、壁を断熱材で包み、開口部は最低は真空入りのペアガラスです。キッチンはセンターキッチンでなければなりません。一人だって接客の時には楽しみたいですし、テレビ視ながらというのもあるのです。カウンターに料理を並べながら食べる楽しみを心に浮かべながらクッキングです。

浴室はコンパクトです。コンクリート壁に囲まれていますからいわゆる1116のユニットが入ります。ユニットの廻りにも断熱材が施されますので暖かです。日頃は殆どがシャワーですので浴槽は使いませんが、冬の寒い日の帰宅時には浴槽の暖かさは格別です。エアコンは帰宅時の前から遠隔操作でスイッチオンです。温かい部屋に迎えてくれる仕組みは一人暮らしにはありがたい装置です。おまけに浴槽も自動湯はりをしてくれます。家政婦ロボットは用意していないのですが環境はまさに家事代行を頼んでいるようです。当然、お掃除ロボットは部屋中を清掃してくれています。

clip_image001

clip_image003

2017年10月 5日 (木)

「イノベーションが多摩ニュータウンの未来を拓く」多摩ニュータウンには大量に同一規格で供給された階段型の住棟があります。それを共通のコンセプトで改善する方法を考えます。

壁構造の建物は耐震的には安心なので、長期に渡ってスケルトン(建物の構造体)を活用したいと思います。その為にはインフィル(建物の設備や内装)を様々な使い方に変更できることを知らしめることが大切です。そこでのポイントは設備です。特に排水がポイントとなります。排水は各階共通の竪管(たて管)に接続することになりますので、その位置まで一定の勾配で配管することになります。だいたい1/50の勾配で行いますが、台所からの排水管の太さは50mm、トイレの排水は75mmが標準になりますから、それらを動かすとなると配管ゾーンを確保するのが大変です。以下の例では水回りの床を15センチ上げた設計になっています。その中に排水管を収めることになります。

室内では段差のない生活が望ましいのですが、現実には水回りを一段上げている設計は多くあります。実は私の家もそうです。昭和61年供給の公団分譲ですが水回りは12センチ上がっています。個々の住戸でのプランの違いによりその段差も異なりますが水回りの処理として一般的な方法です。

水廻りについては時代により大きく変化しています。便器の大きさや機能が変わりました。布製の便座カバーを便座に巻いていたのから便座ヒーターが登場しました。それから間もなくウォッシュレットになりました。そもそもトイレにはコンセントがありませんでしたから、そこから変えなければなりません。最初はハイタンクの便器でしたからトイレは狭くてもすみました。タンクを背中に背負うのは時代が進んでからで、タンクが上から下に降りても、狭いのでコーナー型になった時代もありました。そんなこんなでトイレ一つとっても大変革の歴史です。

浴室も大変化がありました。下にアスファルト防水をしてタイルやモルタルで覆う在来の浴室からユニットバスが主流になりました。そのことで排水が各住戸の床上で処理できるようになりました。洗濯機も二槽式から一槽式になり防水パンの大きさも変わりました。洗面所もユニット化しましたし台所はさらに機能的にシステムキッチンへと変化していきました。カウンターは人工大理石になり、電子レンジは当たり前、皿洗い機やIHコンロ、浄水器が蛇口に組み込まれるなど温水との混合栓も当たり前になりました。

その他、照明のLED化、冷蔵庫やエアコンの省エネ化、コタツよりホットカーペットが利用され、テレビの薄型化と大画面化が現実になりインターネットも普及しています。すべての時代の進歩が住宅には反映されてきます。しかし、スケルトンとしての建物構造は長期に渡って使えるのです。

clip_image001

clip_image003

より以前の記事一覧

2017年11月
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30    

最近のトラックバック

無料ブログはココログ