2019年1月 1日 (火)

地方都市、多摩ニュータウン

多摩ニュータウンが大都市東京のベッドタウンだという捉え方が一般的だが、多摩ニュータウンが大都市東京に出稼ぎに行く地方都市だという捉え方もできるのではないか。というのは経済的な背景が変わると出稼ぎが少なくなり、地方が自立していくことも考えられるという地方としてのあり方が多摩ニュータウンでも共通の認識になるかもしれないという期待である。

たとえば青森県の出稼ぎ状況だが急速に減少している。昭和49年度(1974) に80,486人とピークを迎えたものの、開発のピークでもあるオイルショックをきっかけに「量の時代から質の時代」に変わりゆく中で出稼ぎも減り続け、いまではほとんど死語になった「出稼ぎ」という言葉。今も都心に勤めている世代も次第に地元での就労や通勤のない労働など、新しいライフスタイルが生まれる可能性が高くなっている。

30年以上も前だと思うが、青森県むつ市の市営住宅団地の建替計画を策定したときに、既存団地居住者のアンケートで、働き先が「東京」という回答が多く見られた。それが筆者の出稼ぎ実感であるのだが、今は市営住宅居住者でも出稼ぎは殆どいないのだろうと思うと、多摩ニュータウンもまた出稼ぎがなくなる時代が来るのだと思ってしまうのだ。

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2018年12月24日 (月)

●たまには多摩ニュータウンの話題を

2013年の諏訪二丁目住宅(630戸→1239戸)に続いて2018年に松が谷17団地(80戸→239戸)の建替が終わりましたが、今後も続いて建替がありそうなので、その可能性のある団地を列記してみました。

多摩ニュータウン内の団地で、建替可能な団地には3つの条件があります。一つはエレベーターのない5階建ての団地です。愛宕団地を除くとすべてが階段型の住棟なので現実的にはエレベーター設置はできません。次には40年以上経過している団地です。言い換えるとオイルショック前の団地で、「量の時代」に供給された建物は性能的には数段劣るのです。従って改善するのに費用がかかりすぎるのと、敷地に余裕があり建替に有利という麺もあります。そして3つ目の条件が小規模住戸の集中している団地で、住戸の広さに不満な状況が継続していることがあります。最近では家族も減っているのでいいという判断もありますが、反面、多様性に欠けているということから、高齢化、単身化が団地コミュニティの崩壊を招いているのです。

まあ、そんなこともあるので、参考までに上記3条件にあった団地を表記しておきます。

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2018年12月23日 (日)

●20階以上の中古マンションの販売状況

タワマンの集中度を確認するのに住宅・土地統計調査の「11階以上のマンション数」をベースにしてみるとタワマン販売の集中度が見えてきた。やはり中央区と港区に集中しているのは確実で、もうすでに弾けていると思わざるを得ない状況です。

 

ついでに思うのは、新宿区、文京区、渋谷区、目黒区、世田谷区、板橋区あたりでは中古マンション販売率が高いので気になるのですが、まだまだ3%程度ですから、「多い」とは断言できないのですが、ここ10年後を観ると極端に変化している可能性があるのではと懐疑的な見てしまうのは私だけでしょうか。

 

2018年12月13日 (木)

●タワマン投資の現状を知りたいのですがまずは

持ち家共同住宅(分譲マンション)のうち、11階建て以上の建物は江東区に集中していることが住宅土地統計調査(2015年)でわかります。その数6万戸余りは郡を抜いています。タワマンで話題の中央区や港区などでは江東区の1/3ですし、比べようがないほどです。開発の時代背景が異なっていることから江東区は20階以上のタワマン(超高層建物)よりも14階までの高層建物が多いのも特徴でしょう。

ちなみにタワマンと14階までの高層建物との違いは、建築基準法や消防法では明確に基準が別れていて、避難設備や建物の管理体制などタワマンはワンランク上になっています。その分、維持管理費は高くなりますしイニシャルコストもランニングコストもタワマンは高くなるのです。長期的に考えると14階までで抑えるのが正解だと思っています。

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2018年12月12日 (水)

●湾岸の中古マンション市場

最近気になっているのが中国資本などが投資した湾岸タワマンの行き先です。中国がトランプに閉め出されてマンション投資などで窮地を迎えていて、手もとの資金を調達するために焦り続けているという状況の中で、日本の湾岸投資物件が売りに出されているのではないかという噂を具体的な数値情報として掴みたいと思うのですが、いささか難しいのです。

2018年12月4日のSUUMOの中古マンションの販売数を2015年の国勢調査の持ち家世帯数と照らし合わせて、その中古マンション販売戸数の絶対数と比率を表したものですが、最も販売数が多いのが世田谷区で販売率が高いのが中央区になりました。世田谷区については持ち家世帯数が最も多い区ですから売却物件は多くなりますが、中央区の場合には世田谷区の15.5%の持ち家世帯数しかないのに販売戸数率が世田谷区の二倍の3%となっています。もしかしたら投資物件をそろそろ売り急いでいる中国マネーがありのではないかと思うのは私だけでしょうか。

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2018年6月 6日 (水)

『アルボの丘』 http://www.tama-nt.jp/danchi/database.cgi?keys47=027

http://www.tama-nt.jp/danchi/database.cgi?keys47=027

「アルボの丘」と聞いて、「出戻りの土地」という話を耳にした記憶が蘇ってきました。それがどういう意味なのか、未だにわからずじまいなのですが、素直に土地をディベロッパーに売却してマンションを建てるというスタイルで土地利用するには難しくなったということでした。そこで土地を定期借地にしてマンション分譲を行うという方法が採られたのです。

「定期借地」という馴染みのない方法にも、割安で購入できるということから販売は順調でした。当時仕事で付き合っていたコンサルタントの方が購入されたのを聞いて、「マンションが消耗品になった」と実感したものです。確かに「耐久消費財」ではあるのでしょうが、住宅は果たしてそう決めつけて良いのかどうか疑問でした。確か、70年の長期に渡って借地権が継続するのですから、最初の購入者は他界してしまうので、生涯に渡って使いこなす買い物としては良いのかもしれませんが、おそらく70年経過しても十分使い続けることができる構造だとも思うのです。【耐久消費財ではなく都市の資産と考えるべきだと思うのですが・・・】

現在、5件の売り物件があります。680戸の大型マンションですが、80㎡代90㎡代に2780万円や3180万円などの売却希望価格が示されています。また保証金:29万7840円、最寄り駅から離れているのでシャトルバス運行費:900円/月、そして定期借地が期限切れを迎えるための解体積立金:1460円/月、が積み立てられ、そして地代:1万2410円/月が定期借地の意味を感じさせます。おまけに修繕積立金が1万3000円/月ですから、70年過ぎたときには借地代金としては1042万円も払っていることになるので、土地代はただになって、無償譲渡だって良いように思うのですが、どんなもんでしょう。

ちなみに建物としての固定資産税と都市計画税は如何ほどになるのか、気になるところです。あの時代の公的な土地の売り方として具体化した定期借地ですが、時代の中で何らかの手当があってもいいように思うのは私だけでしょうか。

2018年2月 2日 (金)

「2月1日は水素の日」だそうだ

今朝の新聞報道(朝日新聞)で始めて知ったのですが、水素の分子が2.01なのにちなんでの2月1日を「東京水素の日」にしたことが正確な情報のようだ。東京都が昨年末に発表して昨日が『東京水素の日 記念イベント水素エネルギー推進セミナー「水素が動かす、東京の未来」』としてイベントを開催した。

https://twitter.com/hashtag/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E6%B0%B4%E7%B4%A0%E3%81%AE%E6%97%A5?src=hash

そこで燃料電池自動車の仕組みをJHFCプロジェクトのホームページでさわりを勉強してみた。わかったことは結構課題が大きいことで、それからするとやはり直接燃料電池を使うのではなく、出来上がった電気を利用するほうが一般家庭でも自動車利用でも簡便な気がしてきた。

http://www.jari.or.jp/portals/0/jhfc/beginner/about_fcv/index.html

今まさにエネルギーは原発から如何に離れるかを世界的なテーマにして動き出しているように思う。その為には再生可能エネルギー100%のエネルギー社会が生まれてくる前哨戦でもあるようにもみえる。だから次世代のエネルギーとして水素が叫ばれることは歓迎すべきことだが、その原料を天然ガスや石油に求めたのでは意味がない。やはり再生可能エネルギーに求めていきたい。

水素燃料電池自動車の動力として普及させるためには水素を供給する水素スタンドが必要になる。その規模は安全性を確保したり場を提供するのに、普及させるための経過としても現状のガソリンスタンドを使うことになるだろう。一方で電気の急速充電設備を備えたスタンドも生まれているが、これについては充電時間がかかるので、ドライブインやスーパーなどの店舗に併設されるとすれば、今後は水素と電気の戦いになるやも識れない。

どうも「水素の日」として走り出した東京都ではあるが、何事にも不精なエネルギー消費者側の発想としては電気に軍配を挙げてしまうのだ。たとえばマンション内に水素発電所を設置して、オール電化のマンションを作るとか・・・

2018年1月31日 (水)

「電気か水素か」

自動車業界が喧しい。「ハイブリッドはもう終わりだ」「10年後は自動運転だ」「EVカーが自動車のメインになる」「車はシェアする時代に入った」「今後はバッテリー技術が世界を折檻する」「自動運転免許証が発行される」などといろいろな議論が渦巻く中で、実際はどうなるのかが気になってくる。

とはいえ簡単ではない、どうもエンジンからモーターに代わってくるのは確かなようで、10年もしないうちにガソリンが売れなくなるとするとアラブ諸国は大変だ。ロシアもアメリカだって大変だと思う。それでも電気は必要なのだから、原子力発電が継続される気配もあるが、石油の消費が減速すれば原油価格も低下するはずで、その分、ガソリン車が延命するようにも思う。何事も需要と供給のバランスで物事が動くのだが、実際にはどこまで進むのかがわからない。

二年前にノルウェーに行ったが、あちらの国は水力発電100%で海外にも電気を輸出しているという。石油も掘れるのだが電力は100%再生可能エネルギーだというから大したものだ。それもコストは非常に安価である。だから電気自動車を推奨していて、充電代金は無料、高速料金もフェリー代もただというから太っ腹。とにかく安い電気で自動車を動かせるのだから生活コストも減ってくる。税金を多額に納めているったってエネルギーコストが無料ならば多少の税負担が高くても許せるという判断になる。

そこでアラブも大規模な砂漠に太陽光発電や太陽熱発電を設備して電気を売れば良い。遠距離輸送も最近では技術開発で可能な方法が編み出されているし、持ち運べないならば水素に変えてタンク輸送すれば良い。電気は電気分解で水素と酸素が作れるのだから、水素を製造して運べれば水と反応させてピストンを回せば自動車は動くのである。水素エンジンで発電して電気で自動車を走らせる方法もある。

さては究極はバッテリー技術か水素エンジンの戦いになるのかもしれない。

2018年1月 6日 (土)

1月4日 朝日新聞の残念な報道

多摩ニュータウンを誤解させる主因として「誤解を招く報道」がある。その最たるものが2018年1月4日の朝日新聞の記名記事である。昨年末から始まった「平成とは」シリーズだが「この街で暮らし続けるために」と題して、記事の冒頭から多摩ニュータウンを取り上げている。そこは多摩ニュータウンの中でも最も高齢化している地区であることは確かなのだが、そこが都営団地であることは書いているものの、読者は公営住宅そのものの現象を理解していないで記事を読む。孤独死の発生を語り「限界集落は東京にもあるんだ」と登場人物に言わせるところはいかにも作為的。実は多摩ニュータウン開発初期に住宅困窮者を導き入れるために不便な地に大規模に建設した公営住宅の行き着くところだという政策ミスを単なる社会現象として、それもこれ見よがしに扱うことに憤りを感じる。

建設から45年も経てば住み続けていれば高齢化するし、家賃が極端に安いので高齢者は集まりやすい。たとえ若い世代が入っても所得が基準を越せば追い出されるのが公営住宅である。収入の増えない高齢者が集まってくるのは必然だし、最後には一人になるのも必然だ。こうした制度的に高齢者を寄せ集めているのだから特殊な例だという認識に立たなければ客観的な報道はできない。当該地区の中でも都営住宅100%の愛宕3丁目の居住者を2015年の国勢調査で確認すると高齢者が特化していることがわかる。それも後期高齢者の集中が極端で、単身者も多い。これだと孤独死は免れないのだが、それを多摩ニュータウンを語る切り口として用いられていることに義憤を感じる。いい加減で住宅政策の問題を正面切って報道するくらいな問題提起ができないのかと残念で仕方がない。センセーショナルな報道で終わらせてもらいたくないものだ。

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2017年12月25日 (月)

多摩市の団地建替を応援したい

多摩ニュータウンの景観を一定の形態で統一することができるのは多摩市の都市計画であることは確かなのだが、一律に均一にすることで適切な景観が生まれるとは限らない。特に多摩ニュータウンの場合は山坂のある地形で、山のてっぺんと谷底では土地利用も建物の形態も変わってしかるべきだと思うのだ。

以前、ドイツのシュツットガルトで詳細な都市計画図を見せてもらったことがある。その計画図には建築物の位置などを示す配置図などが書かれてあった。現地の風景と相関する詳細計画は街のデザインを当初からイメージしている。作り上げたまちを散策しても心地よい風景が目に入ってくる。旧い街と新しい街の融合がそこにはあった。

日本の都市計画は大雑把で、商業地だとか住宅地だとかで区分けして、敷地面積に対して建てても良い建築の容積率や建ぺい率を示しているのみで、たとえば駅前の土地利用を「1階と2階をオフィスか店舗、その上を住宅にして7階建てにする」というように具体的な形態まで示していない。だから思いっきり超高層だったりずんぐりむっくりの建物だったり、店もオフィスもない住宅オンリーの建物だったりと街並みを意識して建てられないことになる。

多摩市の都市計画は八王子市のそれとは少し違っている。実は高さ制限が入っている。全体に23mに指定されているので、概ね7階建ての街並みを意識していることになる。ヨーロッパの都市、例えばパリやウィーンなどの街並みをイメージしての制限と思われるのだが、それが均一過ぎて思想がない。都市計画を定めるのには必ず利害が絡む。均一ならば文句が言えないだろうという為政者側のいい加減さが見え隠れする。いざ開発を進める場合には緩和措置もあるのだが一律の既成はいかがなものか。そこで具体的な建替検討を初めることで都市計画の問題点を浮き彫りにしてみたいと思う。

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